Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 23/03618

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sophie KOMBADJIAN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile RAULT GILBERT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/03618 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWER N° MINUTE : 5/2024 JUGEMENT rendu le vendredi 09 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Cécile RAULT GILBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0936 Madame [W] [P], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Cécile RAULT GILBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0936 DÉFENDERESSE La S.N.C. FONCIERE [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sophie KOMBADJIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P139 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection, assisté de Florian PARISI, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 22 mars 2024 puis finalement prorogé et prononcé par mise à disposition le 09 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier Décision du 09 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/03618 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZWER EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat du 03/01/2011, la Caisse Autonome Nationale de Sécurité Sociale dans les Mines avait consenti à Monsieur [C] [P] et à Madame [W] [P] un bail portant sur un logement (3 pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 4] (1er étage, à gauche, escalier sur rue). La SNC FONCIERE [Adresse 3] était devenue le 15/10/2012 propriétaire de l'immeuble dans lequel se trouvait le logement et s'était engagée à proroger le bail des consorts [P] pour une durée de 6 à compter du transfert de propriété. Par acte du 13/03/2023, Monsieur [C] [P] et Madame [W] [P] ont assigné la SNC FONCIERE [Adresse 3] aux fins de la voir condamnée à leur payer la somme de 7902,40 € à titre de dommages-intérêts et ce, en réparation du préjudice subi pour remettre en état l'appartement suite aux deux des dégâts des eaux du 12/12/2019 et du 14/01/2020, étant précisé que la somme réclamée devait porter intérêt avec capitalisation à compter du 28/11/2022. Monsieur [C] [P] et Madame [W] [P] ont réclamé également la condamnation de la SNC FONCIERE [Adresse 3] à leur payer la somme de 15 203,41 €, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des deux dégâts des eaux survenus, ce préjudice de jouissance étant évalué à 20 % du loyer payé entre décembre 2019 et février 2023, étant précisé que la somme réclamée devait porter intérêts avec capitalisation à compter du 28/11/2022. Monsieur [C] [P] et Madame [W] [P] ont par ailleurs demandé au juge des contentieux de la protection d'enjoindre à la SNC FONCIERE [Adresse 3] de procéder au remplacement de la chaudière de l'appartement loué, de façon à permettre d'assurer le chauffage et la production d'eau chaude, injonction sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Monsieur [C] [P] et Madame [W] [P] ont réclamé en dernier lieu une indemnité de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [P] ont rappelé qu'ils avaient subis deux sinistres provenant de l'appartement situé au deuxième étage, l'un du 12/12/2019 ayant endommagé la peinture des murs du plafond de la chambre principale, du hall et de la cuisine de leur appartement, l'autre du 14/01/2020 ayant endommagé la peinture des murs et plafonds des WC. Les consorts [P] ont rappelé également que l'expert de la société la bailleresse avait identifié l'origine des dommages, que les travaux de remise en état avaient été chiffrés à 7902,40 €, qu'ils avaient sollicité à de multiples reprises mais en vain la société bailleresse qui semblait considérer comme excessif le montant des travaux de remise en état. S'agissant de la demande de changement de la chaudière, les consorts [P] ont précisé que cette préconisation avait été faite par le professionnel chargé de la révision annuelle, révision effectuée le 28/06/2022. Les consorts [P] ont précisé que leur assurance, compte tenu du montant des réparations, leur avait notifié ne pas prendre en charge le coût de celles-ci. Pour le sinistre du 19/12/2019, l'assureur avait estimé que la prise en charge des dommages relevait du propriétaire. Un robinet n'aurait pas été fermé lors de travaux dans l'appartement supérieur, celui de Monsieur [K], copropriétaire. Pour le sinistre du 14/01/2020, il trouvait son origine dans des travaux réalisés dans ce même appartement, une omission pouvant être imputée à l'entreprise chargée des dits travaux. La SNC FONCIERE [Adresse 3] a conclu à l'irrecevabilité et subsidiairement à l'absence de bien-fondé des demandes des consorts [P]. Elle a conclu également au rejet de la demande de remplacement de la chaudière et de la demande de réfection du conduit, du tubage et de la cheminée (nouvelle demande des locataires). Elle a enfin réclamé une indemnité de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SNC FONCIERE [Adresse 3] a rappelé qu'un premier litige l'avait opposé aux consorts [P] autour de la contestation d'un congé pour vente et de la restitution d'un trop-perçu de charges. Après une longue procédure, un jugement avait été rendu le 22/07/2022, devenu définitif et exécuté spontanément par la société bailleresse. Dans la présente instance, la SNC FONCIERE [Adresse 3] a opposé aux consorts [P] le principe de concentration des demandes, expliquant qu'un demandeur était tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause, ne pouvant invoquer dans une instance postérieure une demande nouvelle sur un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile. La SNC FONCIERE [Adresse 3] a fait valoir en premier lieu qu'en l'espèce, les demandes de remise en état et d'indemnisation d'un préjudice de jouissance découlaient du bail d'habitation qui avait été également la cause de la précédente instance. Elle a ajouté qu'au vu de la date des sinistres, l'origine du litige était déjà connue des locataires et que par ailleurs la précédente instance, initiée par ces derniers, avait nécessité la désignation d'un expert qui aurait pu se prononcer sur le coût des remises en état sollicitées et sur le trouble de jouissance allégué. En second lieu, la SNC FONCIERE [Adresse 3] a opposé la prescription de 3 ans, la connaissance des désordres datant de décembre 2019 et de janvier 2020. En troisième lieu, la SNC FONCIERE [Adresse 3] a rappelé, au fond, que les désordres provenaient incontestablement de l'appartement voisin et qu'en conséquence le préjudice avait été causé par un tiers. Il y avait donc lieu de faire application de l'article 1725 du code civil aux termes duquel le bailleur n'était pas tenu de garantir le preneur du trouble que les tiers apportent par voie de fait à sa jouissance. En l'espèce, selon l'expert de l'assurance, les deux dégâts des eaux provenaient d'une faute de l'ouvrier de l'entreprise BIG ART qui réalisait des travaux dans l'appartement voisin. Aucune faute ne pouvait être imputée à la société bailleresse. Au demeurant, le bail avait lui même rappelé qu'aucun recours ne pouvait être exercé contre le bailleur en cas de troubles directs ou indirects dans la jouissance du locataire par le fait d'un tiers. En quatrième lieu, la SNC FONCIERE [Adresse 3] a considéré que pour le premier sinistre, les conséquences de celui-ci devaient être prises en charge par l'assureur des locataires dans le cadre des conventions inter-assurances. Pour le second sinistre, le montant des réparations, évalué de façon non contradictoire par l'entreprise choisie par les consorts [P], était contestable. En outre, pour la société défenderesse, la demande de dommages-intérêts n'était justifiée ni dans son principe, ni dans son quantum, s'agissant de simples désordres esthétiques qui n'avaient pas fait obstacle à l'usage du bien. En cinquième lieu, s'agissant de la chaudière, elle ne présentait aucun dysfonctionnement, la fiche d'intervention de la société GAZ DOT ne faisant ressortir aucun élément dans ce sens. La seule mention « prévoir remplacement. Plus de pièces disponibles » ne pouvait être suffisante, d'autant que rien ne démontrait au vu des informations du fournisseur de chaudières FRISQUET une telle indisponibilité, compte tenu de la durée de vie de ses équipements. La SNC FONCIERE [Adresse 3] a par ailleurs fait valoir que la chaudière fonctionnait correctement, ce que confirmait la fiche d'intervention. En sixième lieu, s'agissant de la demande de réfection du conduit, du tubage et de la cheminée, aucune anomalie dans la production de chauffage et dans la production d'eau chaude n'avait été décelée. Au surplus, la demande de ce chef s'avérait soudaine et les seuls éléments de détail relevés ne justifiaient pas le remplacement des installations. Les consorts [P] ont tout d'abord fait valoir que leur demande était recevable dans la mesure où il ne pouvait être invoqué l'exception tenant au principe de concentration des moyens. Selon les demandeurs, ce principe n'imposait pas aux parties de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits et encore moins lorsque les faits étaient complètement différents. En l'espèce, la première instance consistait en une action en nullité de congé pour vendre et en remboursement d'un trop-versé de provision sur charges. La présente instance avait un objet complètement différent puisqu'il s'agissait de mettre en cause la responsabilité de la bailleresse pour manquement à son obligation d'entretenir les lieux loués. Au demeurant, les consorts [P] ont rappelé que l'engagement de la précédente procédure était antérieur aux deux dégâts des eaux invoqués à ce jour. Les consorts [P], par ailleurs, ont soutenu qu'il n'y avait pas prescription dans la mesure où l'obligation du bailleur d'entretenir les lieux loués et de garantir une jouissance paisible locataire était constante pendant la durée du bail. À cet égard, les époux [P] ont estimé que la société bailleresse maintenait encore à ce jour son refus de prendre en charge la remise en état des locaux loués. Subsidiairement, c'était à la date du 15/04/2022, date à laquelle avait été notifiée le refus de prise en charge du sinistre par leur assurance que le délai de prescription, pour les locataires, avait commencé à courir. Enfin, les consorts [P] ont rappelé que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompait le délai de prescription. En l'espèce, la société bailleresse avait reconnu le principe de sa responsabilité mais la contestation portait sur le coût de la remise en état. Sur le fond, les consorts [P] ont fait valoir que l'absence d'obligation de garantir le trouble de jouissance causé au preneur par des tiers ne dispensait pas le bailleur de son obligation de faire pendant toute la durée du bail les réparations autres que locatives. Par ailleurs, les dispositions de l'article 6 de la loi du 06/07/1989 étaient d'ordre public et la garantie par le bailleur d'une jouissance paisible des lieux loués ne pouvait pas être exonérée par une quelconque clause du contrat. S'agissant de la demande de remplacement de la chaudière, la situation était préoccupante dans la mesure où, dans l'hypothèse d'une panne, il serait impossible de la réparer à raison de l'absence de pièces de rechange, ce qui aboutirait à une absence de chauffage et d'eau chaude sanitaire pour les locataires. Selon les consorts [P], il était indispensable pour la sécurité des locataires et des occupants de tout l'immeuble que le bailleur procède au remplacement de la chaudière vétuste de 25 ans, ainsi qu'à la réfection du conduit, du tubage et de la cheminée de la chaudière. En définitive, les consorts [P] ont maintenu l'ensemble de leurs demandes mais ils ont porté leur demande de condamnation au paiement de dommages-intérêts au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi à la somme de 18 735,01 €, représentant la période allant de décembre 2019 à décembre 2023, cette somme portant intérêts légaux à compter du 28/11/2022, avec capitalisation. S'agissant de l'exécution des travaux de peinture, de remise en état de l'appartement à raison des dégâts des eaux, les consorts [P] ont demandé, à titre subsidiaire, d'enjoindre à la société bailleresse de procéder à cette exécution sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. S'agissant du remplacement de la chaudière, de même que pour la réparation du conduit, du tubage et de la cheminée de la chaudière, les consorts [P] ont demandé à ce que l'astreinte sollicitée soit portée à 150 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Enfin, les consorts [P] ont porté leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile à 3500 €. MOTIVATIONS Sur la recevabilité de la demandeurs 1/sur le principe de concentration des demandes La lecture du jugement du 22/07/2022 fait ressortir que l'action avait été engagée à l'encontre de la SNC FONCIERE [Adresse 3] par les consorts [P] aux fins de voir prononcer la nullité d'un congé délivré le 27/02/2018. Il s'y ajoutait des demandes de remboursement au titre de provisions sur charges indûment perçues et de régularisations indues. Pour le reste, il s'agissait de demandes accessoires, notamment en dommages-intérêts. S'agissant de l'expertise intervenue dans le cadre de la procédure, que la société bailleresse se dispense de produire, ne produisant pas non plus la décision de désignation de l'expert, son objet était manifestement étranger au présent litige, étant précisé d'ailleurs que la commission de l'expert était antérieure à la survenue des deux dégâts des eaux invoqués à ce jour. Il est donc totalement de mauvaise foi de la part de la SNC FONCIERE [Adresse 3] de se prévaloir à ce jour du principe de concentration des demandes. 2/Sur la prescription Non seulement, l'obligation du bailleur de tenir le logement en bon état de réparation et d'entretien et son obligation d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué est continue mais également le point de départ de la prescription en l'espèce devait être fixé au 15/04/2022, date à laquelle les locataires ont été informés par leur assurance de son refus de prise en charge des dommages dans le cadre de conventions inter-assurances, à raison de dommages portés aux seuls embellissements et d'un montant de travaux supérieur à 1600 €, hors-taxes. Il y a lieu de remarquer accessoirement que le procès-verbal de constatation relative au causes et circonstances et à l'évaluation des dommages avait été établi après expertise amiable intervenue le 09/04/2020. Au vu de ce qui précède, l'action engagée par les époux [P], sur la base d'une assignation délivrée le 13/03/2023, n'est pas prescrite. Il apparaît donc que les demandes des consorts [P] sont recevables dans leur intégralité. Sur la réparation du préjudice subi suite aux deux dégâts des eaux survenus le 12/12/2019 et le 14/01/2020 par l'indemnisation de la remise en état l'appartement Il est manifeste que la convention inter-assurances, qui permet l'indemnisation par l'assureur de la victime de sinistre en lieu et place de l'assureur du responsable de ce sinistre, ne joue pas en l'espèce en raison de la nature des dommages et du montant des réparations. Au-delà, force est de constater que les époux [P] n'ont pas invoqué un préjudice qui leur aurait été causé directement et personnellement par des désordres provenant de l'action d'un tiers. Il sera relevé en effet que les sinistres du 12/12/2019 et du 14/01/2020, au vu de l'expertise amiable, ont endommagé les peintures et plafonds de l'appartement loué, donc du bien propriété de la société bailleresse. Si des fautes de l'entreprise ayant effectué des travaux dans l'appartement du deuxième étage avaient été à l'origine des désordres, c'est bien la SNC FONCIERE [Adresse 3] et non les époux [P] qui, directement victime, pouvait lui demander réparation des dommage retenus, tous causés aux embellissements de l'appartement dont la société SNC FONCIERE [Adresse 3] était propriétaire. C'est ce qu'avait d'ailleurs confirmé l'assurance des locataires, spécifiant que c'était à l'assureur du propriétaire de prendre en charge les frais de remise en état du logement. En tout cas, l'origine des désordres chez un tiers ne dispensait pas la société bailleresse de respecter ses obligations au titre de l'article 6 de la loi du 06/07/1989 et plus spécialement de maintenir le logement en bon état de réparation et d'entretien et d'en garantir une jouissance paisible à son locataire. Il apparaît que malgré une information adaptée du locataire à sa bailleresse, cette dernière s'est dispensée d'effectuer tous travaux de remise en état du logement. Or, il ressort du constat de commissaire de justice du 05/07/2023 les éléments suivants : l'existence de fissurations de la peinture du plafond dans le petit dégagement côté cuisine et chambre ; la peinture du mur côté gauche, au-dessus de la porte donnant accès à la chambre, comportait également de fissurations verticales avec décrochement ;dans le dégagement principal, à gauche de l'entrée, l'existence d'une fissuration verticale au-dessus de l'impost vitré ainsi qu'au-dessus de la porte donnant accès aux sanitaires, une fissuration verticale avec décrochement de peinture visible ;dans les sanitaires, existence de fissurations et de soufflures affectant la peinture du plafond et trace de coulure et de salissures sur la colonne ;fissurations avec des traces d'humidité importante et boursouflures faces à la porte d'entrée et au droit de la fenêtre, affectant la peinture du plafond de la chambre à gauche avant la cuisine ;à droite de la porte d'entrée, l'existence de fissurations de la peinture du mur et plusieurs fissurations au plafond et sur la corniche ;dans la cuisine, fissurations, à différents endroits, de la peinture du plafond, avec un décrochement apparent ; décrochement de la peinture du mur face et fissuration ouverte sur le conduit d'aération ; boursouflures sur le mur de droite et fissurations au-dessus de la porte d'entrée. Il résulte de que ce constat que l'ensemble de l'appartement a été affecté par le sinistre et que les travaux de mise en peinture, tels que visés par le devis de l'entreprise SEB7, sont fondés. Par ailleurs, malgré l'ancienneté du sinistre et les demandes des locataires, la société bailleresse n'a jamais essayé d'engager des travaux, ni même fait établir un contre-devis qui aboutirait à un coût moindre. Il y a lieu en conséquence et au vu de la passivité de la société défenderesse, de condamner la SNC FONCIERE [Adresse 3] à payer aux époux [P] la somme de 7902,40 €, à charge pour eux de faire procéder aux travaux tels que définis dans le devis de la société SEB7 et d'en rendre compte à la société bailleresse. Sur le trouble de jouissance Il convient d'indemniser les consorts [P] du trouble de jouissance qu'ils ont subi, à partir du moment où ils auraient pu escompter raisonnablement des réparations de la société bailleresse, soit au 01/05/2020 (l'expertise amiable ayant eu lieu le 09/04/2020) jusqu'à la date visée dans les dernières conclusions, soit le 31/12/2023. Toutefois, le trouble de jouissance, s'il touche beaucoup d'endroits du logement, se limite à un préjudice esthétique, au demeurant limité au vu des descriptions et photos résultant du constat de commissaire de justice. Le loyer mensuel s'élevant 1941,86 € en mai 2020, une juste indemnisation sera apportée à raison d'une somme de 150 € par mois. La SNC FONCIERE [Adresse 3] sera donc condamnée, du chef du préjudice susvisé, à payer aux consorts [P] la somme globale de 6450 €. Sur le changement de la chaudière Selon l'article 6 de la loi du 06/07/1989, le bailleur est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien des locaux loués. Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il n'apparaît pas qu'à ce jour, les installations de chauffage du logement litigieux connaissent un quelconque dysfonctionnement. Plus particulièrement pour la chaudière, il est seulement évoqué une éventuelle impossibilité de trouver des pièces de rechange en cas de panne, s'agissant d'un appareil de 25 ans. Cette préconisation a seulement été formulée à titre de conseil dans le cadre de la révision annuelle effectuée par la société GAZ-DOT. D'une part, la société GAZ-DOT n'a pas mis en évidence un risque imminent de défaillance de la chaudière si bien qu'il ne saurait y avoir une obligation immédiate de remplacement, encore plus sous astreinte. Toutefois, si une contrainte judiciaire serait prématurée, il appartiendra au bailleur dans des délais raisonnables de procéder à toutes opérations utiles afin d'éviter que sa responsabilité soit mise en cause ultérieurement, responsabilité d'autant plus lourde qu'il aura été averti du risque. D'autre part, une obligation de remplacement d'une chaudière ne saurait résulter d'une seule fiche d'intervention dans le cadre de l'entretien courant de l'appareil, fiche qui ne peut avoir qu'un caractère relatif et contestable. À cet égard, il n'est pas produit de document particulier du concepteur de la chaudière confirmant la difficulté de trouver toutes pièces de rechange. Par ailleurs, il n'a pas été établi qu'en raison de la vétusté de la chaudière, il y aurait une baisse d'efficacité de celle-ci. Il convient en conséquence de débouter les consorts [P] de leur demande de remplacement de la chaudière sous astreinte. En revanche, il est manifeste que la réparation du conduit, du tubage et de la cheminée de la chaudière est indispensable. Il y aura lieu de condamner la SNC FONCIERE [Adresse 3] à effectuer ces réparations. La fiche d'intervention sur laquelle se sont fondés les consorts [P] étant postérieure à l'assignation, il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation susvisée d'une astreinte. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [P] les frais irrépétibles de l'instance. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, le juge des contentieux de la protection : Déclare recevable l'action engagée par Monsieur [C] [P] et Madame [W] [P] dans le cadre de leur assignation délivrée à la SNC FONCIERE [Adresse 3] le 13/03/2023 et des conclusions déposées à l'audience du 15/01/2024. Condamne la SNC FONCIERE [Adresse 3] à payer à Monsieur [C] [P] et à Madame [W] [P], pris conjointement, la somme de 7902,40 €, somme portant intérêts légaux à compter du 28/11/2022, à charge pour les consorts [P] de faire procéder aux travaux tels que définis dans le devis de la société SEB7 et d'en rendre compte à la société bailleresse. Condamne la SNC FONCIERE [Adresse 3] à payer à Monsieur [C] [P] et à Madame [W] [P], pris conjointement, la somme de 6450 € en réparation de leur trouble de jouissance subi entre le 01/05/2020 et le 31/12/2023 à raison des dégâts des eaux survenus le 12/12/2019 et le 14/01/2020. Déboute Monsieur [C] [P] et Madame [W] [P] de leur demande de remplacement de la chaudière, sous astreinte. Condamne la SNC FONCIERE [Adresse 3] à effectuer la réparation du conduit, du tubage et de la cheminée de la chaudière alimentant le logement loué. Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte. Condamne la SNC FONCIERE [Adresse 3] à payer aux [P], pris conjointement, la somme de 1800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne la SNC FONCIERE [Adresse 3] aux dépens. Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit. LE GREFFIER LE JUGE