Cour de cassation, 09 décembre 2020. 19-18.568

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 décembre 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10582 F Pourvoi n° A 19-18.568 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 DÉCEMBRE 2020 La société ZF immo, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° A 19-18.568 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. W... M..., domicilié [...] , 2°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société ZF immo, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. M... et de la société [...] , après débats en l'audience publique du 20 octobre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société ZF immo aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf décembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Spinosi et Sureau, avocat aux Conseils, pour la société ZF immo Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation formée par la SCI ZF IMMO contre la SCP [...] à raison du manquement à son obligation d'efficacité, de conseil et de mise en garde ; Aux motifs que, « la SCI, déboutée de sa demande en nullité de la vente litigieuse pour dol du vendeur par arrêt confirmatif de la Cour d'appel de Dijon du 9 octobre 2018, procède principalement par voie d'affirmation quant aux liens supposés existant entre M. L... et le notaire qui auraient, selon elle, entretenu une collusion frauduleuse sans pour autant en administrer la preuve, ses pièces, notamment celles issues de la procédure pénale diligentée contre M. L... étant inopérantes à établir autre chose qu'une relation professionnelle suivie entre ces derniers, ne verse au dossier de la cour aucun élément utile permettant de démontrer que le notaire disposait d'informations pouvant le faire douter de la véracité des déclarations des parties aux termes desquelles, tant dans le compromis signé entre elles le 7 janvier hors la présence du notaire, lequel ne comportait aucune anomalie apparente, que dans l'acte authentique de vente reçu par ce dernier le 9 juin 2011, elles n'avaient nullement stipulé que la réalisation des travaux de rénovation envisagés étaient à la charge directe ou indirecte du vendeur, c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a considéré que le notaire, dont il n'est démontré ni qu'il était informé des liens contractuels tissés entre la SCI et une société Amenhotep, ni que lui auraient été communiqués d'autres documents que le compromis de vente, n'avait pas manqué à ses obligations et qu'il a débouté la SCI de ses fins et prétentions. Le jugement déféré sera par suite confirmé en toutes ses dispositions » ; Et aux motifs adoptés des premiers juges : « Selon l'article L 262-1 du code de la construction et de l'habitation toute personne qui vend un immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux dans cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux est soumise au régime de la vente d'immeuble à rénover. Suivant l'article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, l'immeuble vendu est destiné à un usage d'habitation. En outre, la société [...] devait gérer les travaux prévus sur les biens achetés, conformément au bon pour pouvoir du 07 janvier 2011, De surcroît, les attestations d'engagement des 30 mars 2011 et 12 avril 2011 démontrent que la société [...] s'était également engagée à prendre en charge, à ses frais et dans un délai fixé, les travaux de rénovation de la toiture et des façades de l'immeuble. Cependant, il n'est pas démontré que Maître M... avait connaissance de ces obligations à charge du vendeur. En effet, la société ZF IMIVIO ne prouve pas que le notaire était en possession du bon pour pouvoir et des attestations d'engagement précités, ni de l'avenant au compromis de vente, ni même du dossier d'investissement produit sous pièce 1 par la demanderesse. Par ailleurs, la lecture du compromis de vente du 7 janvier 2011 et des plans qui y étaient annexés ne permettaient pas au notaire de savoir que des travaux étaient mis à charge de la société [...]. Certes, ce compromis faisait explicitement référence aux Travaux futurs puisque "les lots étaient à rénover entièrement", que l'immeuble, à usage d'habitation, était dépourvu d'installation électrique, et qu'une partie importante des fonds empruntés était destinée au financement de ces travaux. Cependant, le compromis n'indiquait pas que ces travaux étaient à charge du vendeur. Au contraire, la mention selon laquelle l'acquéreur devait respecter les plans annexés laisse penser que les travaux étaient à charge de la société ZF IMMO. De même, le fait que l'obtention, par la société ZF IMMO, des attestations d'assurance de garantie décennale des sociétés intervenant pour la rénovation de la toiture et de la façade ait été érigée en condition suspensive dans le compromis n'indique pas que la société [...] devait jouer un rôle concernant ces travaux. Certes, les conditions suspensives étaient stipulées au seul profit de l'acquéreur. Cependant, leur réalisation (comme par exemple l'obtention d'un prêt) ne dépendait pas nécessairement du vendeur. Par ailleurs, il n'est pas établi que le versement d'acomptes par la société ZF IMMO à la société IMMOBILIER AMENHOTEP ait été connu du notaire. Même si la société [...] et la société IMMOBILIER AMENHOTEP avaient le même dirigeant social, cette dernière société n'avait pas la qualité de vendeur. Ainsi, ce versement était sans incidence sur l'éventuelle application du régule de la vente d'immeuble à rénover. Enfin, l'absence de droit de propriété de la société [...] sur les biens vendus au jour du compromis n'est pas à l'origine du préjudice allégué (lié à l'inexécution de travaux de rénovation et à l'absence de garantie liée au régime de la vente d'immeuble à rénover). Dès lors, il n'est pas démontré que Maître M... a commis une faute en dressant l'acte litigieux. A supposer qu'elle soit établie, les relations personnelles entre le notaire et Monsieur L... ne démontrent pas que Maître M... avait connaissance des travaux mis à charge du vendeur. Au demeurant, la société ZF IMMO était assistée, pour l'établissement de l'acte authentique, de son propre notaire, qui pouvait le cas échéant s'opposer à la signature de l'acte précité et solliciter la rédaction d'un acte notarié de vente d'immeuble à rénover. Dès lors, la société ZF IMMO sera déboutée de ses demandes en responsabilité dirigées contre le notaire » ; Alors que, d'une part, le notaire doit, avant de dresser un acte notarié, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de l'acte ; que lors de la rédaction d'un acte de vente portant sur des lots immobiliers dont la mention à rénover apparait expressément dans l'avant-contrat, le notaire doit vérifier à qui incombe la charge de ces travaux afin de déterminer si l'acte est soumis ou non aux dispositions protectrices de l'acquéreur des articles L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en se bornant à relever que la lecture du compromis de vente du 7 janvier 2011 ne permettait pas au notaire de savoir que des travaux étaient mis à la charge de la société [...], sans rechercher si la mention de lots « à rénover » figurant dans ledit compromis n'aurait pas dû conduire le notaire à procéder à de plus amples investigations dans le but de vérifier l'identité de celui qui avait la charge de ces travaux de rénovation, et donc si le contrat était ou non soumis au régime de la vente d'immeuble à rénover, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu l'article 1240 du code civil ; Alors que, d'autre part, le notaire est tenu d'un devoir de conseil et de mise en garde, et notamment d'éclairer les parties sur les conséquences et les risques des actes qu'il authentifie ; qu'en l'espèce, la SCI ZF IMMO faisait régulièrement valoir dans ses écritures d'appel que Maître M... avait manqué à son devoir de conseil et de mise en garde auquel il est légalement tenu et qui aurait consisté à vérifier à qui, du vendeur ou de l'acheteur, incombait la charge des travaux de rénovation, afin d'avertir les parties des risques de l'opération ; qu'en s'abstenant de procéder à toute recherche sur ce point, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil.