Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 22/08714

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 22/08714 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYTQ N° de Minute :BX24/101 JUGEMENT DU : 08 Février 2024 LOGIS METROPOLE C/ [E] [Y] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 08 Février 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) LOGIS METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me DELOBEL-BRICHE Anne-Laurence, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [E] [Y], demeurant [Adresse 3] assistée de Me RENER Elsa, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 décembre 2023 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 08 Février 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier Par acte du 9 décembre 2022, la SA d'HLM LOGIS METROPOLE a fait délivrer assignation à Madame [Y] [E] pour faire : - constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 3], Appartement 1 et ordonner l'expulsion, - condamner Madame [Y] au paiement : * d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit 593,28 euros, * de la somme de 1912,96 euros portée au 30 septembre 2023 à 4285,85 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal, * de la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Il est en outre sollicité l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 12 octobre 2023. L'assignation a été adressée à Monsieur le Préfet par lettre électronique avec accusé de réception reçue le 12 décembre 2022 conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 7 décembre 2023 puis prorogée au 8 février 2024. MOTIFS Madame [Y] a pris à bail le 15 juillet 2019 un logement sis à [Adresse 3], Appartement 1 appartenant à LOGIS METROPOLE. Un commandement de payer a été délivré le 19 septembre 2022 pour une somme principale de 1003,75 euros arrêtée au 13 septembre 2022. La CAF a été saisie le 28 septembre 2022. Le bail comporte une clause résolutoire de plein droit. Les causes du commandement de payer n'ont pas été soldées dans les 2 mois. Cependant Madame [Y] a repris le paiement de sa part à charge en septembre et octobre 2023. Elle perçoit des prestations sociales pour un montant de 1602,42 euros par mois ainsi qu'une pension d'invalidité de 445,55 euros par mois depuis mai 2023. Elle propose 120 euros par mois en plus de son loyer sur 36 mois. Il est dû au 30 septembre 2023 la somme de 4086,55 euros au titre des loyers et charges au paiement de laquelle il convient de condamner Madame [Y] en deniers ou quittances valables avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Compte tenu de la situation financière de Madame [Y], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l'autoriser à se libérer de sa dette par mensualités ainsi qu'il sera indiqué au dispositif, étant précisé qu'en cas de non paiement d'une seule mensualité à son échéance la totalité de la somme due sera exigible, la clause résolutoire reprendra effet et une indemnité d'occupation de 593,28 euros par mois sera due par elle, la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pouvant être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient la provision. Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles. Sur les demandes reconventionnelles : Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement - d'assurer au locataire la jouissance paisiblement du logement -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal des locaux loués. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fait également obligation au bailleur : - d'assurer le clos et le couvert, - de mettre à la disposition du locataire des dispositifs de retenue des personnes, - d'assurer que la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - de garantir la conformité aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et l'état de fonctionnement des réseaux de branchements d'électricité et de gaz, des équipements de chauffage et de production d'eau chaude, - d'assurer que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements, - de garantir que les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : "Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre,a vec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge peut transmettre au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6." Aux termes de l'article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, Madame [Y] fait valoir qu'elle se trouvait en urgence d'un relogement et a été contrainte d'accepter l'attribution de ce logement, et que l'état des lieux d'entrée fait l'objet de multiples désordres qui n'ont jamais été réglés par le bailleur. Il convient de se référer à l'état des lieux d'entrée contradictoire du 1er août 2019 ainsi qu'aux conclusions des parties pour l'énumération des désordres invoqués. Madame [Y] prétend également que l'état de son logement s'est détérioré notamment en raison de la fuite régulière du ballon d'eau chaude posé en équilibre sur un bidon, et qu'elle doit faire face à des factures d'électricités exorbitantes au regard de la taille de son logement et du fait qu'ils sont 4 personnes à y résider ;que les moisissures se sont en outre développées de manière très importante sur les murs et les plafonds; qu'enfin, elle ne pouvait aussi que constater que le meuble de cuisine est défectueux, l'absence de fermeture de la boite aux lettres et l'absence de serrure de sa cave ; qu'enfin, ses factures d'électricité sont très élevées en raison de l'humidité dans le logement et des défauts d'étanchéité importants. Elle demande la mise en conformité du logement sous astreinte. La SA LOGIS METROPOLE réplique que depuis l'entrée dans les lieux, elle n'est pas restée inactive et des interventions ont eu lieu par des entreprises mandatées par elle sur le plan électrique, sur les menuiseries, et les revêtements de sol, dans la salle de bain, ainsi que des interventions ponctuelles au fur et à mesure des demandes de la locataire. Quant au ballon d'eau chaude, le bailleur fait valoir que les visites d'entretien annuel n'ont parfois pas pu avoir lieu du fait de l'absence de la locataire, mais que Madame [Y] a pu contacter à volonté le prestataire chauffage pour tout problème lié au ballon d'eau ou au chauffage. Il affirme que l'intervention de décembre 2021 a permis de solutionner le problème. La SA LOGIS METROPOLE indique que les réclamations de Madame [Y] n'ont été portées à sa connaissance que lorsque les conclusions de l'avocat de la locataire lui ont été adressées en juin 2023. Elle a alors immédiatement pris attache téléphonique avec Madame [Y] pour organiser une visite technique. Une date de visite a été fixée pour le 25 septembre 2023, Madame [Y] n'étant pas disponible avant. La visite a été annulée sans motif par Madame [Y] sans proposer d'autre date. Pour Madame [Y], le bailleur n'est intervenu que très ponctuellementet et de manière très limitée, et les principaux désordres demeurent. Au vu des factures produites, globales pour certaines, le Tribunal ne s'estime pas suffisamment informé sur l'étendue des travaux effectués par le bailleur. Le Tribunal n'est pas non plus suffisamment informé sur la persistance et l'importance des préjudices subis par la locataire, étant précisé que les réclamations de Madame [Y] n'ont été formulées pour la première fois que par ses conclusions. Dès lors il y a lieu d'ordonner une expertise, et de surseoir à statuer sur les demandes reconventionnelles. Il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire dans la mesure où d'éventuels dommages et intérêts pourraient se compenser avec la dette locative. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision rendue par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Suspend les effets de la clausde résolutoire insérée au bail signé entre les parties ; Condamne Madame [Y] [E] à payer à la SA LOGIS METROPOLE la somme de 4086,55 euros en deniers ou quittances valables, représentant les loyers, charges échus avec intérêts au taux légal à compter du jugement; Dit que Madame [Y] [E] devra s'acquitter de cette somme par mensualités de 120 euros, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement en sus du loyer courant ; Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ; Dit qu'en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités l'intégralité de la somme retant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ; Dit que dans ce cas à défaut d'avoir quitté les lieux dont s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser Madame [Y] [E] et tout occupant de son chef pourra être expulsée, et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique ; Condamne Madame [Y] [E] au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel elle sera restée dans les lieux une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 593,28 euros ; Dit que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ; Déboute la SA LOGIS METROPOLE de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; Ecarte l'exécution provisoire du présent jugement ; et Avant Dire Droit, sur les demandes reconventionnelles ; Ordonne une mesure d'expertise ; Commet pour y procéder : Monsieur [T] [M] [Adresse 5] [Localité 4], Avec mission - tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties entendues ainsi que tous sachants s'il y a lieu, connaissance prise de tous documents, en s'entourant de tous renseignements à charge d'en indiquer la source de : - se rendre sur les lieux, - décrire leur état et les désordres qui l'affectent, en indiquer la cause ; préciser si le logement peut être considéré comme salubre, - décrire les travaux propres à y remédier notamment au regard de la loi du 13 décembre 2000 et le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent, chiffrer leur coût; indiquer leur durée prévisible, - d'une manière générale, donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie d'apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, en précisant notamment si le loyer pratiqué est conforme à l'état du logement et dans la négative quelle pourrait être la diminution de loyer à appliquer, chiffrer le préjudice subi par le locataire ; Dit que l'expert devra déposer son rapport dans les 3 mois de l'acceptation de sa mission ; Dit n'y avoir lieu à fixation d'une provision, Madame [Y] bénéficiant de l'Aide Juridictionnelle Provisoire Totale ; Dit que les opérations d'expertise s'effectueront sous le contrôle du Juge du Tribunal Juridiciaire chargé du contrôle des expertises ; Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance rendue sur requête ; Susoit à statuer sur les demandes de Madame [Y] ; Renvoie l'affaire à l'audience du : JEUDI 23 MAI 2024 à 13h30 en Salle 1.16 au Tribunal d'Instance de LILLE [Adresse 6]" [Adresse 6] [Localité 4] ; Réserve les dépens. Ainsi jugé et prononcé le 8 Février 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT