Texte intégral
COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY
JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024
Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 21/00001 - N° Portalis DB3S-W-B7F-U2F2
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01171
DEMANDEURS
Monsieur [B] [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET-NOACHOVITCH, avocats au barreau d’ESSONNE
Madame [G] [W] [M] épouse [S]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Thierry-xavier FLOQUET de la SCP FLOQUET-GARET-NOACHOVITCH, avocats au barreau D’ESSONNE
C/
DEFENDEUR
Société SCHMITT NEY SANITAIRE & CHAUFFAGE
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Madame Aliénor CORON,, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Khedidja SEGHIR, greffière.
DÉBATS
Audience publique du 21 Mai 2024
JUGEMENT
Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 13 mai 2008, Monsieur [B] [S] et Madame [G] [M] épouse [S] (les époux [S]) ont donné à bail à la société SANITAIRES [Localité 7] un local à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 7] (93), pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2008, et moyennant un loyer annuel en principal de 58 375,68 euros.
Par acte du 21 juillet 2015, la société SANITAIRES [Localité 7] a cédé son fonds de commerce à la société SCHMITT NEY SANITAIRE & CHAUFFAGE (la société SCHMITT NEY).
Par acte extrajudiciaire en date du 19 octobre 2016, les bailleurs ont adressé à la société SCHMITT NEY un congé portant refus de renouvellement pour le 30 avril 2017 avec offre d'une indemnité d'éviction.
Le 24 avril 2019, les époux [S] ont exercé leur droit de repentir et ont adressé à la société SCHMITT NEY une offre de renouvellement du bail, à compter de la signification de l'acte, moyennant un loyer annuel en principal de 89 000 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2020, les époux [S] ont assigné la société SCHMITT NEY devant le juge des loyers commerciaux de Bobigny.
Suivant jugement du 29 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail au 24 avril 2019, a ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise et a désigné Monsieur [X] [L] en qualité d’expert.
L’expert a déposé son rapport le 18 août 2023.
Au terme de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 21 mars 2024, les époux [S] sollicitent du juge des loyers commerciaux de :
- Fixer la valeur locative annuelle à la somme de 126 598 euros hors taxes et hors charges à compter du 24 avril 2019
-Débouter la société SCHMITT NEY de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
-Fixer la valeur locative annuelle à la somme de 89 200 euros hors taxes et hors charges à compter du 24 avril 2019
A titre encore plus subsidiaire,
-Fixer la valeur locative annuelle à la somme de 78 100 euros hors taxes et hors charges à compter du 24 avril 2019
En tout état de cause,
-Condamner la société SCHMITT NEY à lui payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la société SCHMITT NEY aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.
Au terme de son dernier mémoire notifié le 11 avril 2024, la société SCHMITT NEY sollicite du juge des loyers commerciaux de :
À titre principal
-Débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes
-Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 66 583,30 euros
A titre subsidiaire,
-Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 78 100 euros
En tout état de cause,
-Condamner les époux [S] à verser l’éventuel trop-perçu au titre des loyers facturés depuis le 24 avril 2019,
-Condamner les époux [S] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner les époux [S] aux entiers dépens d'instance.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 et mise en délibéré au 17 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de déplafonnement
Les époux [S] font valoir que le montant du loyer doit être déplafonné. Se fondant sur l’article R. 145-3 du code de commerce, ils se prévalent des motifs de déplafonnement suivants :
-l’existence d’importants travaux effectués par le preneur, ayant consisté en la suppression d’une partie du plancher et en l’agrandissement des fenêtres au rez-de-chaussée. S’agissant de la date de ces travaux, ils produisent un courrier du 23 juin 2015 aux termes duquel ils demandent à la société SANITAIRES [Localité 7] de remettre en état les planchers. Ils ajoutent que le bail n’autorise pas la suppression des planchers, mais seulement la redistribution des cloisons. Ils se fondent sur la valorisation effectuée par l’expert pour conclure que ces travaux ont entrainé une augmentation de la valeur locative de plus de 10 %
-les travaux qu’ils ont réalisés sur la couverture et le revêtement extérieur du local, ayant modifié les caractéristiques propres de ce dernier
-la modification de la destination des lieux, les bailleurs ayant autorisé la locataire en cours de bail à utiliser le pavillon d’habitation pour l’habitation, alors que le bail commercial portait sur la totalité des biens loués
-un changement dans les obligations respectives des parties, les bailleurs ayant consenti en 2008 un loyer particulièrement bas au locataire du fait des liens existant entre eux
-la modification des facteurs locaux de commercialité, consistant en l’augmentation de la population de [Localité 7] entre 2008 et 2019 et de l’augmentation corollaire du nombre de logements. Ils font valoir à ce titre que la société SCHMITT NEY ne démontre pas que sa clientèle soit majoritairement composée de particuliers.
La société SCHMITT NEY conteste l’existence de motifs de déplafonnement, faisant valoir que :
-les bailleurs n’apportent pas la preuve qui leur incombe que les travaux de dépose du plancher et d’agrandissement des fenêtres aient été réalisés au cours du bail expiré
-les bailleurs n’ont pas évoqué en cours d’expertise les travaux réalisés par eux après avoir été mis en demeure à cette fin, et qui leur incombaient en application de l’article 606 du code civil. Ces travaux n’ont selon elle pas modifié les caractéristiques des locaux, s’agissant de travaux d’entretien rendus nécessaires par la vétusté de l’immeuble
-les bailleurs ne démontrent pas l’avoir autorisée à utiliser le premier étage du pavillon pour habitation. Elle soutient que le bail prévoyait au demeurant déjà cet usage, puisque spécifiant l’existence d’un pavillon d’habitation
-les bailleurs ne démontrent pas que le loyer fixé en 2008 ait été anormalement bas, ni qu’ils aient eu un lien familial avec le gérant de la société SANITAIRES [Localité 7]
-son activité étant majoritairement à destination de professionnels, elle n’a pas pu bénéficier de l’augmentation de la population montreuilloise.
En application de l’article 1315 devenu 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé, règle de principe, doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification des caractéristiques des locaux.
Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1- les caractéristiques du local concerné ;
2- la destination des lieux ;
3- les obligations respectives des parties ;
4- les facteurs locaux de commercialité ;
5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.
Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
-Sur les travaux effectués par le preneur
Il résulte des articles L.145-33, R.145-3 et R.145-8 du code de commerce combinés que la réalisation par le preneur à ses seuls frais au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement.
En l’espèce, l’expert indique que la date de la dépose des planchers n’est pas déterminée, la désignation stipulée au bail étant très imprécise. Selon lui ces travaux n’ont en tout état de cause pas sensiblement modifié à la hausse ou à la baisse la valeur locative des lieux loués. Il conclut que la preuve d’une modification notable des caractéristiques des locaux au cours du bail expiré n’est pas rapportée.
Les bailleurs produisent une lettre manuscrite rédigée par eux et datée du 23 juin 2015, aux termes de laquelle ils demandent à la société SANITAIRES [Localité 7] de bien vouloir remettre en état le plancher dans le dépôt à droite, celui de gauche au premier étage, ainsi que l’escalier pour y accéder, ce afin de retrouver la surface initiale des locaux.
Nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, cette pièce est insuffisante à démontrer que la société SANITAIRES [Localité 7] aurait effectué les travaux qu’ils allèguent, ni à informer le juge de la consistance exacte de ces travaux et donc leur impact sur la valeur locative, dont l’expert a au demeurant conclu qu’elle ne pouvait qu’être marginale.
Par conséquent ce motif de déplafonnement sera écarté.
-Sur les travaux effectués par le bailleur
Ces travaux n’ont pas été évoqués dans le cadre de l’expertise. Les époux [S] produisent deux factures en date des 14 janvier 2016 et 22 juin 2016, incluant la pose de 20 tuiles ainsi que la pose d’une chape en aluminium.
Ces factures ne suffisent pas à démontrer le caractère notable de ces travaux ni leur impact sur la valeur locative.
Ce motif de déplafonnement sera également écarté.
-Sur la destination des lieux
Selon l’article R.145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.
La modification de la destination, en dehors du champ de la destination contractuelle, qu’elle soit intervenue avec ou sans l’accord du bailleur, constitue un motif de déplafonnement, même si l’activité principale continue d’être exercée dans les locaux, à condition qu’il ne s’agisse pas d’une activité incluse, qu’elle soit intervenue au cours du bail expiré et qu’elle présente un caractère notable.
En l’espèce, le bail stipule que « Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués que l’activité figurant dans l’objet social des statuts de la société preneuse ».
Les locaux sont ainsi désignés : « Diverses constructions à usage de bureaux et d’atelier à [Localité 7] [Adresse 4], le tout cadastré section AR n°[Cadastre 1] du nouveau cadastre, pour une contenance de 536 m² environ, en ce compris le pavillon d’habitation. ».
Il résulte de ces stipulations que le bail opère une distinction entre les constructions à usage de bureaux et d’atelier d’une part, et le pavillon d’habitation d’autre part, le tout s’étendant sur une surface de 536 m².
Dès lors la clause de destination s’entend des constructions à usage de bureaux et d’atelier, et le locataire pouvait habiter le pavillon d’habitation, comme l’implique au demeurant le terme même de « pavillon d’habitation ».
Aucune modification de la destination des lieux n’étant démontrée, ce motif de déplafonnement sera également écarté.
-Sur les obligations des parties
Les époux [S] évoquent l’existence de liens particuliers avec le gérant de la locataire précédente, ayant justifié le choix d’un loyer anormalement bas.
Il se comprend de leurs explications qu’il aurait été fait le choix d’un prête-nom pour diriger la SARL SANITAIRES [Localité 7], le gérant de fait, avec qui ils avaient travaillé dans le passé, étant dirigeant d’une entreprise en liquidation judiciaire.
L’expert indique que le loyer fixé en 2008 à 58 375,68 euros était légèrement inférieur à la valeur locative de marché de l’époque, pouvant être estimée entre 60 000 euros et 70 000 euros.
Les époux [S] n’apportent pas la preuve ni ne précisent la nature de leurs liens exacts avec le gérant de fait de la SARL SANITAIRES [Localité 7], étant rappelé au demeurant que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, et qu’ils ne sauraient se prévaloir d’un tel montage pour solliciter le déplafonnement du loyer. Au surplus, le montant légèrement inférieur ne suffit pas à démontrer une modification des obligations entre les parties de nature à justifier un déplafonnement.
Ce motif de déplafonnement sera également écarté.
-Sur les facteurs locaux de commercialité
Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.
En l’espèce, l’expert indique que le nombre de résidents du quartier a très sensiblement augmenté au cours du bail expiré, ainsi que le nombre de logements occupés. L’expert estime que la segmentation de la clientèle dont fait état la société SCHMITT NEY, soit 90 % de professionnels, est cohérente avec l’activité exercée, la situation géographie des locaux et leurs configurations. Il en conclut que l’augmentation de la population ne peut avoir eu une incidence significative sur son activité.
Il ressort des descriptions de l’expert et des photographies annexées que la clientèle n’a pas un accès direct aux articles vendus, dont certains sont exposés derrière le comptoir d’accueil, et que les prix ne sont pas affichés ou sont difficilement lisibles depuis le comptoir d’accueil.
Faute pour les époux [S] d’en apporter la preuve contraire, il doit être considéré que la clientèle de la société SCHMITT NEY est composée à majorité de professionnels.
L’augmentation de la population montreuilloise n’a par conséquent qu’un faible impact sur son activité.
Ce motif de déplafonnement sera donc également écarté.
Aucun motif de déplafonnement n’étant retenu, le loyer doit être fixé au montant du loyer plafonné, la société SCHMITT NEY ne sollicitant pas un loyer moindre.
Sur le prix du bail renouvelé
Il résulte des motifs précédemment exposés que le prix du bail renouvelé au 24 avril 2019 doit être fixé en application des règles du plafonnement.
L'expert judiciaire estime en page 56 de son rapport que le loyer plafonné s’établit à la somme de 66 583,30 euros en principal hors taxes et hors charges.
Aucune des parties ne conteste le mode de calcul retenu.
Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à compter du 24 avril 2019 à la somme annuelle en principal de 66 583,30 euros.
Sur les autres demandes
Il y a lieu de rejeter la demande de condamnation au paiement du trop-perçu formée par la société SCHMITT NEY, celle-ci n’entrant pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.
Les époux [S] succombant à leur demande de déplafonnement du loyer, seront donc condamnés aux dépens qui incluront les frais d’expertise.
Il ne serait pas équitable de laisser à la société SCHMITT NEY la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. Les époux [S] seront condamnés à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
-Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail,
-Fixe à la somme de 66 583,30 euros, en principal par an à compter du 24 avril 2019, le montant du loyer du bail renouvelé entre Monsieur [B] [S] et Madame [G] [M] épouse [S] et la société SCHMITT NEY SANITAIRE & CHAUFFAGE et portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7] (93),
-Déboute la société SCHMITT NEY SANITAIRE & CHAUFFAGE de sa demande de condamnation au paiement du trop-perçu comme ne relevant pas de la compétence du juge des loyers commerciaux,
-Condamne Monsieur [B] [S] et Madame [G] [M] épouse [S] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
-Condamne Monsieur [B] [S] et Madame [G] [M] épouse [S] à payer à la société SCHMITT NEY SANITAIRE & CHAUFFAGE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Madame AIT Madame CORON
