Texte intégral
N° RG 23/00294
N° Portalis DBVM-V-B7H-LVJR
C2
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
la SARL PY CONSEIL
la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 24 SEPTEMBRE 2024
Appel d'une décision (N° RG 21/00328)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble
en date du 15 décembre 2022
suivant déclaration d'appel du 13 janvier 2023
APPELANTS :
Mme [R] [P]
née le 25 avril 1959 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
M. [G] [J]
né le 08 septembre 1986 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3] Chez Madame [P]
[Localité 1]
Mme [I] [J]
née le 11 octobre 1990 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3] Chez Madame [P]
[Localité 1]
représentés par Me Aurélien PY de la SARL PY CONSEIL, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMEE :
S.C.I. LE CEDRE Société civile immobilière au capital de 0,00 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 452 743 826 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée et plaidant par Me Mylène ROBERT de la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, présidente,
Mme Joëlle Blatry, conseiller,
Mme Véronique Lamoine, conseiller,
DÉBATS :
A l'audience publique du 10 juin 2024 madame Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de madame Clerc président de chambre, assistées de Anne Burel, greffier, en présence de [M] [X], greffier stagiaire, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
*****
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte notarié du 23 mai 2016, Mme [R] [P] a acquis de la SCI Le Cèdre un immeuble de 4 niveaux comportant un local commercial et 5 appartements sur la commune de [Localité 6] (38) moyennant le prix de 150.000€.
Alléguant avoir découvert, à l'occasion de travaux, l'état de délabrement de la charpente, Mme [P] a obtenu, suivant ordonnance de référé du 8 janvier 2020, l'instauration d'une mesure d'expertise avec désignation de M. [W], lequel a déposé son rapport le 20 septembre 2020.
Suivant exploit d'huissier du 21 janvier 2021, Mme [P] et ses enfants, [G] et [I] [J], nus-propriétaires de l'immeuble, ont poursuivi la SCI Le Cèdre en condamnation à leur payer diverses sommes sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a rejeté l'ensemble des prétentions des consorts [P]/[J] et les a condamnés à payer à la SCI Le Cèdre une indemnité de procédure de 2.000€, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprennent les frais d'expertise.
Suivant déclaration du 13 janvier 2023 les consorts [P]/[J] ont relevé appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives du 6 mai 2024, Mme [P], Mme [J] et M. [J] demandent à la cour d'infirmer le jugement et de condamner la SCI Le Cèdre à leur payer les sommes de:
107.825,22€ en réduction du prix de vente,
10.000 € au titre de leur préjudice moral,
600 € par mois à compter du mois de novembre 2018 jusqu'au mois d'août 2023,
3.500 € d'indemnité de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.
Ils exposent que :
l'expert relève que la charpente, très rudimentaire, présente de nombreux signes de dégradations, qu'elle est attaquée par des insectes xylophages et n'a pas été mise en 'uvre selon les règles de l'art,
ce vice global de la charpente rend l'immeuble manifestement impropre à son usage,
au regard de l'état de dégradation, le vice est manifestement antérieur à la vente,
ce vice était indécelable au moment de la vente,
la locataire, Mme [C], empêchait l'accès à son appartement et, en tout état de cause, l'état de la toiture avait été dissimulé par un plafond de placoplâtre ainsi qu'un doublage,
ce sont les travaux de démolition qui ont mis à nu la charpente et révélé sa dégradation,
les éléments de vétusté mentionnés dans l'acte de vente sont manifestement insuffisants alors que la SCI Le Cèdre connaissait l'état de la charpente et l'a caché,
son vendeur ne lui a communiqué aucune évaluation des travaux comportant un poste charpente,
concernant les arrêtés de périls, ils ont été levés du fait de la réalisation des travaux préconisés et aucun péril ne concernait la toiture,
le vice de la charpente était parfaitement connu du vendeur puisqu'il avait réalisé des travaux sur la charpente postérieurement à sa propre acquisition,
à cet égard, l'expert a relevé que les tuiles commercialisées à partir de l'année 2000 n'étaient pas d'origine et que la couverture avait été refaite avec notamment le remplacement ou la création de deux fenêtres de toit,
la reprise de la couverture et la pose de vélux ont nécessairement révélé l'état de la charpente,
aucune mention de ces travaux réalisés à partir de juillet 2007 n'est portée à l'acte de vente alors même que l'ensemble des autres opérations réalisées y sont visées,
ils justifient du montant des travaux de remise en état pour la somme de 107.825,22€ TTC contrairement à la simple reprise insuffisante préconisée par l'expert,
elle produit plusieurs devis préconisant la reprise intégrale ainsi que le rapport d'expertise amiable,
au regard de la connaissance du vendeur, ils sont fondés à obtenir de légitimes dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral et de leur préjudice matériel du fait du défaut de location.
Suivant uniques écritures du 11 mai 2023, la SCI Le Cèdre demande à la cour de :
à titre principal, confirmer le jugement déféré,
subsidiairement, ramener la réduction du prix à la somme de 2.965,60€ et rejeter les demandes en dommages-intérêts pour préjudices moral et matériel,
en tout état de cause, condamner les consorts [P]/[J] à lui payer une indemnité de procédure de 3.500€ et à supporter les entiers dépens avec distraction.
Elle fait valoir que :
l'immeuble vendu n'est affecté d'aucun vice grave,
le rapport privé produit par les appelants est opportuniste,
l'expert judiciaire n'a jamais indiqué que l'état de la charpente s'avère dangereux,
il a retenu que l'état de charpente, vétuste, nécessite un renforcement et non sa reprise intégrale,
de façon déloyale, Mme [P] n'a pas fait intervenir son propre expert durant les opérations d'expertise mais immédiatement après,
le caractère délabré de l'immeuble était connu de Mme [P],
les diagnostics font état d'une vétusté importante avec présence d'amiante,
une évaluation des travaux avait été communiquée lors de la vente, puis des opérations d'expertise, et Mme [P] n'avait jamais contesté en avoir été destinataire,
l'immeuble avait une apparence de délabrement et deux arrêtés de péril avaient été rendus,
la vétusté de l'immeuble était mentionnée dans l'acte de vente,
Mme [P] a pris le risque d'acheter l'immeuble sans le visiter en entier du fait de l'opposition d'une locataire,
elle-même n'a procédé à aucune intervention sur la toiture le temps où elle était propriétaire de l'immeuble,
lors de la vente de 2016, elle a attiré l'attention de Mme [P] sur la nécessité de travaux de l'ordre de 8.000€ au niveau de la charpente et de la toiture,
en tout état de cause, l'état de la charpente a été découvert, y compris par elle, après la dépose du placoplâtre,
l'expert a clairement rejeté les devis produits par les appelants au titre du reprise intégrale de la toiture,
l'expert a considéré que seul le remplacement des vélux pouvait raisonnablement être pris en compte,
les demandes en dommages-intérêts, non justifiées, doivent être rejetées.
La clôture de la procédure est intervenue le 7 mai 2024.
MOTIFS
sur la demande en garantie des vices cachés
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
L'expert judiciaire retient que :
la charpente, très rudimentaire, montre de nombreux signes de dégradation et de vétusté,
certaines pièces, dont notamment le solivage du plafond, sont attaquées par des insectes xylophages de type capricorne,
les voliges et chevrons, en bois brut, montrent quelques traces anciennes d'humidité,
la panne, doublée par une moise, n'a pas de prise dans le mur,
les voliges disjointes laissent apparaître un écran de sous-toiture blanc dont il n'est pas possible de déterminer la date de pose,
s'agissant des vélux, la mise en 'uvre des chevêtres n'est pas conforme aux règles de l'art.
L'expert précise que la charpente, qui était masquée par un plafond en placoplâtre jusqu'en septembre 2018, présente un vieillissement normal. Il conclut à la nécessité d'un renforcement général de la charpente et au remplacement des pièces de bois défectueuses, ainsi que du solivage compte tenu des attaques d'insectes xylophages.
Il s'ensuit de ces constatations que les désordres décrits constituent un vice existant antérieurement à la vente de 2016.
Pour déterminer si le vice était caché, il sera retenu :
la faiblesse du prix pour un immeuble élevé sur 3 niveaux comprenant, en rez de chaussée, un local commercial et, aux étages, 5 appartements, étant observé que la SCI Le Cédre avait acquis le bien en août 2004 au prix de 250.000€, très largement supérieur à celui de la revente,
la mention dans l'acte de vente de 2016 de l'arrêté préfectoral du 2 avril 2014 en insalubrité de l'appartement T3 situé au 1er étage et de 2 arrêtés préfectoraux des 4 août et 11 août 2015 pour péril imminent, étant précisé qu'en page 11 de l'acte, il est mentionné que l'acquéreur a parfaite connaissance de cette situation et qu'il en fait son affaire personnelle,
la présence d'amiante et l'existence d'une installation électrique défectueuse ressortant des divers diagnostics annexés à l'acte de vente.
Aux termes de ces éléments, la vétusté de l'immeuble dans son ensemble et au titre de la charpente en particulier ne pouvait faire le moindre doute pour un acquéreur normalement vigilant.
Dès lors, les consorts [P]/[J] ne rapportent pas la preuve du caractère caché du vice affectant la charpente.
Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a débouté les consorts [P]/[J] de l'ensemble de leurs prétentions.
sur les mesures accessoires
L'équité commande de faire application en appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de la SCI Le Cèdre.
Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par les consorts [P]/[J] avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Les mesures accessoires de première instance sont par ailleurs confirmées.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [R] [P], Mme [I] [J] et M. [G] [J] à payer à la SCI Le Cèdre la somme de 2.500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [R] [P], Mme [I] [J] et M. [G] [J] aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
