Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 23/00247

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L'EXÉCUTION JUGEMENT D’ORIENTATION ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES Le 4 Juin 2024 N° RG 23/00247 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NOVH Jugement rendu le 4 juin 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière, CREANCIER POURSUIVANT La Banque C.I.C. EST, société anonyme au capital de 225.000.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de STRASBOURG sous le numéro B 754 800 712, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège. représentée par Me Paul BUISSON, avocat au barreau du VAL D’OISE PARTIE SAISIE La société dénommée CIEL-IMMO, Société Civile Immobilière au capital de 1.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 884 757 295, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Gérant, Monsieur [C] [D] [I], domicilié en cette qualité audit siège non comparante EXPOSE DU LITIGE Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 septembre 2023 publié le 31 octobre 2023 sous les références 9504P02 volume 2023 S n°252 au service de publicité foncière de [Localité 9] 2, la Banque CIC EST a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré section AP n°[Cadastre 4], lieudit « [Adresse 5] » pour 04a 57ca, à savoir un pavillon à usage d’habitation, appartenant à la SCI CIEL-IMMO. Par exploit du 11 décembre 2023 signifié par dépôt de l’acte à l’étude, la Banque CIC EST a fait assigner la SCI CIEL-IMMO devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 13 décembre 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 06 février 2024, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations. La partie saisie, représentée par sa gérante Madame [C] [D]-[I] a comparu et a sollicité le renvoi de l’affaire en faisant valoir qu’elle avait vendu un bien en ALGERIE et que la vente serait régularisée en mars, le créancier poursuivant ayant maintenu sa demande de vente forcée. Aucun justificatif d’une vente d’un bien immobilier quelconque n’étant produit, l’affaire a été retenue. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2024. Par courriel du 21 mai 2024 le créancier poursuivant a été invité à présenter ses observations sur l’éventuelle diminution de l’indemnité conventionnelle de résiliation réclamée à hauteur de 13.082,47 euros, au regard de l’article 1231-5 du code civil. La BANQUE CIC EST a formulé ses observations par une note en délibéré reçue le 29 mai 2024. Le délibéré a été prorogé au 4 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance de la banque CIC EST, résulte des pièces versées aux débats, notamment de : - la copie d’un acte notarié reçu le 27 novembre 2020, par Maître [B] [J], Notaire à [Localité 8], contenant un prêt CIC IMMO modulable d’un montant principal de 287.470 euros remboursable en 240 échéances de 1.373,99 euros, au taux hors assurance de 1,40% l’an consenti par le CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL - la lettre de mise en demeure préalable de régler les échéances impayées avisée le 31 mars 2023 et retournée non réclamée, - la notification en date du 26 avril 2023 de la résiliation du contrat de prêt avec exigibilité immédiate de la créance. Le décompte arrêté au 8 juin 2023 visé au commandement de saisie présente un solde débiteur de 273.771,47 euros en principal, intérêts, frais et accessoires. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsqu'une clause pénale a été prévue par le contrat à l'égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l'augmenter) même d'office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). Le créancier poursuivant fait valoir que l’indemnité qu’il réclame est conforme au plafond imposé par les dispositions réglementaires du code de la consommation et estime que son montant n’est ni manifestement excessif ni disproportionné. Il rappelle que cette indemnité a été acceptée par l’emprunteur et qu’elle vise à indemniser une résiliation anticipée du contrat de prêt, laquelle ne correspond pas aux prévisions des parties. Il soutient que l’indemnité de résiliation permet de compenser la défaillance prématurée du débiteur qui, en l’espèce, n’a exécuté le contrat que pendant 3 ans et que le préjudice de la banque est d’être privée des intérêts contractuels pendant les 17 ans qui auraient dû courir. Or l'indemnité d'exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 13.082,47 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux nominal contractuel de 1,40 %, lesquels continuent de courir sur la dette jusqu’à parfait paiement conformément aux stipulations contractuelles en cas de retard de paiement et/ou résiliation. Il sera toutefois tenu compte du fait que la défaillance de l’emprunteuse s’est manifestée rapidement au bout de seulement trois années de remboursement. Elle sera donc réduite à 10 % de son montant, soit 1308 euros. La créance de la BANQUE CIC EST sera donc mentionnée pour la somme de 261.997 euros en principal, intérêts, frais et accessoires suivant décompte arrêté au 8 juin 2023. Au cas présent, la vente amiable n'est pas envisageable puisque la débitrice ne formule aucune demande en ce sens et que le créancier principal sollicite la vente forcée du bien. Par ailleurs, la débitrice ne justifie pas son allégation à la barre selon laquelle elle aurait régularisé une vente sur un autre bien permettant de désintéresser le créancier. Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu'en vertu de l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant. Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix. Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ; Mentionne que la créance de la Banque CIC EST à l'égard de la SCI CIEL-IMMO est de 261.997 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte arrêté au 08 juin 2023 et visé au commandement de saisie ; Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 septembre 2023 publié le 31 octobre 2023 sous les références 9504P02 volume 2023 S n°252 au service de publicité foncière de [Localité 9] 2 ; Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 17 septembre 2024 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ; Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ; Désigne la SAS LEROY-BEAULIEU – ALLAIRE – LAVILLAT - CORNEE commissaires de justice associés à [Localité 6] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ; Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ; Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ; Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ; Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 06 septembre 2023 publié le 31 octobre 2023 sous les références 9504P02 volume 2023 S n°252 au service de publicité foncière de [Localité 9] 2 ; Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l'audience d'adjudication et seront supportés par l'adjudicataire en sus du prix ; Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente ; La greffière La Juge de l’exécution Magali CADRAN Fabienne CHLOUP