Tribunal judiciaire, 26 août 2024. 23/01997

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01997 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLKV ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 AOUT 2024 MINUTE N° 24/02284 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 juillet 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La SCI CLAIREG, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 ET : La Société LA MAISON DE PAPIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Thomas POIRIER-ROSSI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 127 ************************************************************ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet au 1er avril 2022, modifié par un avenant non daté, la SCI CLAIREG a consenti à la société LA MAISON DE PAPIER, un bail commercial portant sur un local situé à [Adresse 2]. Par acte du 20 novembre 2023, la SCI CLAIREG a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny la société LA MAISON DE PAPIER, pour : faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers et son occupation sans droit ni titre des locaux ;obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef hors des locaux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant l’ordonnance à venir, si besoin avec assistance de la force publique et d’un serrurier, et l'enlèvement et la séquestration des meubles ;la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 10.950 euros représentant le montant des échéances impayées, une indemnité mensuelle d'occupation d’un montant de 2.700 euros à compter du 13 février 2023, jusqu'à la libération effective des lieux, indexable,le coût du commandement de payer et des frais de la levée des états d’inscriptions de nantissements et de privilèges ;que la société LA MAISON DE PAPIER soit condamnée au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens dont recouvrement direct profit de Maître BLANGY - SCP CORDELIER & ASSOCIES. L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juillet 2024. La SCI CLAIREG maintient ses prétentions, outre qu’elle sollicite du juge des référés qu’il déclare irrecevable l’exception de procédure soulevée par la société défenderesse comme ne l’ayant pas été in limine litis, et déclare irrecevables les demandes qu’elle forme. En réplique aux moyens soulevés en défense, elle fait valoir que : le moyen tiré de l’incompétence matérielle du juge des référés au motif qu’une instance au fond oppose les parties constitue une exception de procédure devant être soulevée avant toute défense au fond ; et qu’en l’espèce, la défenderesse l’a soulevée dans ses conclusions n°2 ;en tout état de cause, la circonstance qu’un juge de la mise en état ait été désigné dans le cadre de l’instance au fond précitée n’empêche pas le juge des référés de statuer sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;elle est effectivement propriétaire des locaux objets de la procédure et en justifie ;la société défenderesse savait, lors de la prise à bail, que des travaux étaient nécessaires, qu’elle s’était engagée à effectuer en contrepartie d’une franchise de loyer de trois mois ;c’est opportunément, et à la suite de la signification du commandement de payer, que la société LA MAISON DE PAPIER s’est plainte de désordres ; qu’il lui appartenait de réaliser les travaux avant de soulever de tels griefs ; et qu’elle ne pouvait en tout état de cause se faire justice elle-même en suspendant le paiement du loyer ;la défenderesse étant manifestement dans l’impossibilité totale de régler sa dette de loyer, il ne saurait lui être accordé des délais de paiement ;seul le juge de la mise en état est compétent pour ordonner la réalisation des travaux sollicités par la défenderesse, demande qui se heurte au demeurant à une contestation sérieuse. La société LA MAISON DE PAPIER sollicite du juge des référés qu’il : à titre principal : juge que la formation de référé n’est pas compétente pour connaître des demandes de la SCI CLAIREG, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny étant seul compétent du fait d’une affaire au fond introduite antérieurement et opposant les mêmes parties ; juge n’y avoir lieu à référé et renvoie la SCI CLAIREG à mieux se pourvoir ;à titre subsidiaire : juge n’y avoir lieu a référé et renvoie la SCI CLAIREG à mieux se pourvoir, au motif de l’existence de contestations sérieuses tenant à l’état du bien loué et à la mauvaise foi de la bailleresse ; déboute la SCI CLAIREG de l’ensemble de ses demandes et la renvoie à mieux se pourvoir ;à titre plus subsidiaire : lui accorde un délai de 24 mois en s’acquittant de la somme de 1.340,25 euros par mois, outre les loyers et charges courants, et en conséquence, suspendre les effets de la clause résolutoire ;à titre infiniment subsidiaire : juge que l’expulsion ne sera pas prononcée ;juge que l’indemnité d’occupation sera réduite à la somme de 500 euros hors charges, à tout le moins la réduise à de plus justes proportions ; reconventionnellement : condamne la SCI CLAIREG à exécuter tous travaux utiles à ses frais exclusifs de nature à remédier aux désordres d’humidité ainsi que procéder à la réfection des murs et revêtements abimés sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du lendemain de la date de signification de l’ordonnance à intervenir, le tribunal se réservant expressément la liquidation de l’astreinte ; ordonne à la SCI CLAIREG, pour justifier de la bonne fin des travaux, de lui communiquer le procès-verbal de réception des travaux ; condamne la SCI CLAIREG à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle explique que : elle a informé la bailleresse, par l’intermédiaire du gestionnaire, dès son entrée dans les lieux, de l’existence de désordres liés à l’humidité ; que ceux-ci perdurent à ce jour, la réserve en sous-sol étant totalement inutilisable et la boutique en rez-de-chaussée étant fortement impactée par l’humidité ;les recherches effectuées montrent que les désordres sont structurels et son local n’est pas le seul qui les subit ;s’agissant de l’avenant, il ne comporte aucune date de signature, et a été signé électroniquement, outre qu’il met à sa charge des obligations qui ne peuvent relever que de la bailleresse en ce qu’elles portent sur la réalisation de travaux de gros œuvre ;elle est bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution dès lors que les désordres ont des conséquences néfastes pour les stocks qui sont très sensibles à l’humidité s’agissant d’une papeterie, et également sur la santé du personnel de l’entreprise outre qu’ils nuisent à l’image commerciale de l’entreprise et empêchent son développement par l’installation au sous-sol de nouvelles machines d’impression ;la SCI CLAIREG étant défaillante à son obligation de délivrance du local conforme à sa destination, elle devra être condamnée à procéder aux travaux pour remédier aux désordres et remettre les lieux en état. MOTIFS Sur le moyen tiré de la compétence du juge de la mise en état En application de l'article 789 du code de procédure civile, “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : [...] 4o Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ; ». En l’espèce, il est établi que par acte du 17 février 2023, la société LA MAISON DE PAPIER a fait assigner la société CLAIREG devant le tribunal judiciaire de Bobigny en sollicitant une diminution du loyer annuel compte tenu des désordres d’humidité affectant le local commercial. Un juge de la mise en état a été désigné avant la signification de l’acte introductif de la présente instance le 20 novembre 2023. Toutefois, les deux instances, si elles opposent les mêmes parties, ne tendent pas au même objet, de sorte que le juge des référés est compétent pour examiner les demandes formées par la société CLAIREG. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition notamment que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif et que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi dans la mise en jeu de cette clause. Toutefois, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire. Tout au plus, un moyen tiré de l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du dit commandement de payer constitue un moyen de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés. Par ailleurs, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l'obligation de délivrer une chose apte à l'usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce. Il doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d'exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l'égard des tiers. Et le bailleur ne peut, par le biais d’une clause contractuelle, s’affranchir de son obligation de délivrance. Au cas présent, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La société LA MAISON DE PAPIER justifie par un constat établi le 3 novembre 2022, par Maître [R], clerc à la SCP LIEVIN, commissaire de justice à Paris, et par un avis technique réalisé par la société AFD le 27 avril 2023, que le local loué subit des infiltrations dans le sous-sol, qui impacte également le rez-de-chaussée, dont l’origine est dû à un phénomène de remontées capillaires dans les murs porteurs. Elle établit par ailleurs avoir informé la société bailleresse des infiltrations dès le 27 juin 2022. Et par acte signifié le 13 janvier 2023, la SCI CLAIREG a signifié à la société LA MAISON DE PAPIER un commandement de payer la somme en principal de 21.225 euros. Il résulte de l'ensemble de ces éléments d’une part que la SCI CLAIREG, violant en cela son obligation de délivrance, a mis à disposition du preneur des locaux qui ne lui permettent d’exercer son activité en toute sécurité et conformément aux termes du bail. Il en résulte également l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la régularité du commandement de payer s'agissant de la bonne foi de la société bailleresse lorsqu'elle l'a fait signifier dans ces circonstances qu’elle n’ignorait pas. Il n’y aura donc lieu à référé sur la demande de la SCI CLAIREG tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celles qui en sont la conséquence. Sur la demande de provision Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. En l’espèce, la violation par la bailleresse de son obligation de délivrance ouvre potentiellement droit à réparation au profit du preneur, et c’est au demeurant l’objet de l’instance au fond. Les éléments produits ne permettant pas en l'état de déterminer la part du loyer restant due par celui-ci de façon non contestable en dépit de l’inexécution par la société demanderesse d’une de ses obligations, il n’y aura dès lors lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision par la SCI CLAIREG. Sur la demande de réalisation de travaux Il n’est produit en l’état, par la société défenderesse, aucun détail des travaux permettant de remédier aux infiltrations alléguées. Et il est relevé que le juge de la mise en état a été saisi le 18 juillet 2023, par la société défenderesse de conclusions d’incident devant le juge de la mise en état aux fins de désignation d’un expert judiciaire, avec pour mission notamment de donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier aux désordres affectant le local. Dans ces conditions, la demande de travaux, insuffisamment étayée, et prématurée au regard de l’incident formé au fond, est rejetée. Sur les demandes accessoires Succombante, la SCI CLAIREG sera condamnée aux dépens. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société LA MAISON DE PAPIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Disons le juge des référés compétent pour examiner les demandes formées par la société CLAIREG ; Rejetons les demandes de la société CLAIREG ; Rejetons la demande de réalisation de travaux ; Condamnons la SCI CLAIREG aux dépens ; Condamnons la SCI CLAIREG à payer à la société LA MAISON DE PAPIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 AOUT 2024. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE