Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/00503

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/00503 N° Portalis DB3S-W-B7H-YWGK Minute : 771/24 S.A. RATP HABITAT Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035 C/ Monsieur [W] [I] [P] Représentant : Me Alexandra DEFOSSE MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57 Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BENOIT-GUYOD Copie délivrée à : M. [P] Le 15 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; DEMANDERESSE : S.A. D’HLM RATP HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5], anciennement dénommée LOGIS TRANSPORTS, Représentée par Maître Antoine BENOIT-GUYOD, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [W] [I] [P], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7] Comparant en personne, assisté de Maître Alexandra DEFOSSE MONTJARRET, Avocat au Barreau de SEINE-SAINT-DENIS, désignée par décision complétive du 09.04.2024 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2024-000432 (AJ Totale) D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 10 août 2021, RATP Habitat SA a donné à bail à M. [W] [P] un logement situé [Adresse 3], Bâtiment 1, Etage 3, [Localité 7], pour un loyer hors charges de 234,24 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 78,89 €. Des loyers étant demeurés impayés, RATP Habitat SA a fait signifier à M. [W] [P], par exploit de commissaire de justice du 4 septembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 868,60 € visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 5 décembre 2023, RATP Habitat SA a fait assigner M. [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 26 février 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. RATP Habitat SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [W] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner M. [W] [P] à payer : ? la somme de 1 822,90 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 24 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 10 août 2021 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [W] [P] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. M. [W] [P], comparant, assisté, reconnaît la dette dans son principe et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d'un montant de 60,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il actualise sa situation personnelle et financière. Aucun diagnostic social et financier n'a été adressé au Tribunal avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. Par note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 29 avril 2024, RATP Habitat SA a adressé le décompte actualisé de sa créance. MOTIFS o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 août 2021 que M. [W] [P] doit payer un loyer d'un montant de 234,24 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 78,89 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 361,71 euros. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [P] restait devoir la somme de 1 822,90 € euros à la date du 24 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 154,75 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 668,17 €, arrêtée au 24 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. En conséquence, y a lieu de condamner M. [W] [P] au paiement d'une somme de 1 668,17 € à compter du 5 décembre 2023. o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le bail conclu le 10 août 2021 contient telle une clause résolutoire en son article 15 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 4 septembre 2023 pour la somme en principal de 1 868,60 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2023. Toutefois, M. [W] [P] propose de régler 60 euros par mois pour apurer sa dette. Il ressort des déclarations de M. [W] [P] à l'audience que celui-ci perçoit un salaire mensuel de 1 600 euros, ce qui lui permet d'assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise du versement du loyer avant l'audience, outre d'une somme en sus. Compte tenu de ces éléments et de l'absence d'opposition du bailleur, M. [W] [P] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais. Si ce plan de remboursement est respecté par M. [W] [P] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [W] [P] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, RATP Habitat SA pourra faire procéder à l'expulsion de M. [W] [P]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [W] [P], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à RATP Habitat SA une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. o Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2021 entre RATP Habitat SA et M. [W] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], Bâtiment 1, Etage 3, [Localité 7] sont réunies à la date du 16 octobre 2023 ; CONDAMNE M. [W] [P] à verser à RATP Habitat SA la somme de 1 668,17 €, arrêtée au 24 avril 2024, terme de mars 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 ; AUTORISE M. [W] [P] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 668,17 euros, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 60 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ; DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ; EN CE CAS CONDAMNE M. [W] [P] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 10 août 2021 entre RATP Habitat SA et M. [W] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], Bâtiment 1, Etage 3, [Localité 7], sur la période courant du 1er mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [W] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE solidairement M. [W] [P] à payer à RATP Habitat SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; DEBOUTE RATP Habitat SA de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [W] [P] au paiement des entiers dépens de la procédure ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION