Tribunal judiciaire, 31 janvier 2025. 24/01680

Du 31 janvier 2025 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/01680 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZS5F S.A. MESOLIA HABITAT C/ [E] [T] - Expéditions délivrées aux parties - FE délivrée à MESOLIA HABITAT Le 31/01/2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 janvier 2025 PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 5] Représentée par Mme [R] (salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDERESSE : Madame [E] [T] [Adresse 4] [Adresse 8] [Adresse 3] [Adresse 7] [Localité 6] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 21 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Août 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. La défenderesse n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 30 juin 2023, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [E] [T] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 12]. Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme d’[Adresse 11] a fait signifier à Madame [T] le 22 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. Par acte du 9 août 2024, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT a fait assigner Madame [T]devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé en lui demandant de : - constater la résiliation du bail des locaux situés à [Adresse 13], les causes du commandement de payer n’ayant pas été acquittées dans le délai légal; - procéder à l’expulsion de Madame [T], ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est; - condamner Madame [T] à payer la somme provsionnelle de 2986,98 euros outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dus au jour de l’audience; - condamner Madame [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux; - condamner Madame [T] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamner Madame [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L'affaire a été débattue à l'audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 31 janvier 2025. Lors des débats, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3827,71 euros hors frais de procédure, selon un décompte fourni à l’audience. Madame [T], bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu ni personne pour elle. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'à la note déposée par la SA MESOLIA HABITAT à l'audience, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile . La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : -Sur la recevabilité de l'action : La Société MESOLIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF le 5 décembre 2023, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, et ce deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. -Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [T] le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 1670,62 euros. Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 juin 2024. Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 30 juin 2023 a pris fin à cette date. Madame [T], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3827,71 euros à la date du 18 novembre 2024 (échéance d’octobre 2024 incluse). Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux. Faute de comparaître, Madame [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 3827,71 euros, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Madame [T] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1ernovembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et des charges en vigueur à la date de l’audience, soit une somme de 583,81 euros. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code procédure civile, Madame [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Tenue aux dépens, Madame [T] sera également condamnée à payer à MESOLIA HABITAT une somme que l’équité commande de fixer à 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, I.LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATONS, à la date du 23 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juin 2023 et liant la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à Madame [E] [T], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Adresse 12] ; ORDONNONS en conséquence à Madame [E] [T] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 583,81 euros; CONDAMNONS Madame [E] [T] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 3827,71 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 18 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS Madame [E] [T] à payer à la société anonyme d’[Adresse 11] à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux; CONDAMNONS Madame [E] [T] à payer à la société anonyme d’HLM MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;  REJETONS le surplus des demandes formées par la société anonyme d’[Adresse 11]; CONDAMNONS Madame [E] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE