Texte intégral
Du 18 avril 2025
5AA
SCI/jjg
PPP Référés
N° RG 24/02086 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYLE
Société VILOGIA
C/
[H] [T]
- Expéditions délivrées à
la SELARL RACINE
[H] [T]
- FE délivrée à
la SELARL RACINE
Le 18/04/2025
Avocats : la SELARL RACINE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025
PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,
en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,
DEMANDERESSE :
Société VILOGIA
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Maître BORGNA substituant Maître Victoire GAY de la SELARL RACINE
DEFENDERESSE :
Madame [H] [T]
[Adresse 4] B -
[Adresse 12]
[Localité 6]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 07 Mars 2025
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Octobre 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
Contradictoire et en premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 juillet 2023, à effet au 13 juillet 2023, la Société VILOGIA a donné à bail à Madame [H] [T], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 9] ([Adresse 5]).
Des loyers étant demeurés impayés, la Société VILOGIA a fait signifier le 24 juillet 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.
Le 30 octobre 2024, la Société VILOGIA a fait assigner Madame [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 17 janvier 2025 en lui demandant de :
- constater la résiliation du contrat de location à ses torts,
- ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- ordonner que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,
- la condamner au paiement,
*de la somme de 1.715,09 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
*des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,
* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
* de la somme de 100 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,
* de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières
L'affaire initialement appelée à l'audience du 17 janvier 2025 a été renvoyée pour permettre à la défenderesse d’être assistée de sa fille assurant ainsi sa bonne compréhension et a finalement été débattue à l’audience du 07 mars 2025.
Lors des débats, la Société VILOGIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.437,64 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.
Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit et à l’octroi de délais de paiement.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la Société VILOGIA.
Madame [H] [T], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle explique avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’août 2024. En recherche d’emploi, elle indique percevoir le revenu de solidarité active et avoir à sa charge son fils de 14 ans. Elle propose un versement mensuel en plus du loyer courant de 50 euros.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné connaissance de ses conclusions à l’audience.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse.
- Sur la recevabilité de l'action :
La Société VILOGIA justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 22 juillet 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.
- Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 2 mois pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.533,55 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.
- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.
Il est produit par la Société VILOGIA le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [H] [T] reste devoir la somme de 2.437,64 euros. Cependant, ce décompte intègre des frais de poursuites en date du 31 août 2024 et 30 novembre 2024 intitulés « frais CDT 01/24 12/24 » pour un total de 128,09 euros, des frais « assRésilia » pour un montant de 58,25 euros et des frais « LR Préfet 01/24 12/24 » pour un montant de 73,09 euros qu’il convient de déduire, étant rappelé qu’il s’agit de frais de procédure compris dans les dépens de l’instance. Après soustraction de ces frais, Madame [H] [T] reste devoir la somme de 2.178,21euros à la date du 26 février 2025 (mois de février 2025 inclus), à laquelle elle doit par conséquent être condamnée à titre provisionnel. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que les versements de la caisse d’allocations familiales ont repris depuis le 1er septembre 2024 et également que Madame [H] [T] a repris le paiement du loyer courant depuis le 31 août 2024, ce qui a eu pour conséquence de stabiliser la dette sans l’aggraver. Le diagnostic social et financier fait état d’un dossier FSL maintien en cours d’instruction pour aider la défenderesse à solder sa dette.
Madame [H] [T] s’étant mobilisée nonobstant sa situation, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [H] [T] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges, soit 722,55 euros en février 2025 avec actualisation selon les modalités contractuelles.
- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [H] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu de sa situation économique il n’y a pas lieu de condamner Madame [H] [T] au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 25 septembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2023 et liant la Société VILOGIA à Madame [H] [T], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 3][Adresse 8] à [Adresse 11] ([Adresse 5]) ;
CONDAMNONS Madame [H] [T] à payer à la Société VILOGIA à titre provisionnel la somme de 2.178,21euros, au titre de l'arriéré de loyers et de charges, (décompte arrêté au 26 février 2025, échéance de février 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Madame [H] [T] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 50 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;
DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s'imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Madame [H] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société VILOGIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Madame [H] [T] sera tenue de payer à la Société VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 01 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 722,55 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l' y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;
CONDAMNONS Madame [H] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caisse des allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE
