Cour d'appel, 14 septembre 2012. 10/00860

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE ARRET No R.G : 10/00860 SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE (AGI) C/ SCI THOLEO CHAMBRE CIVILE ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2012 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal d'Instance de Fort-de-France, en date du 15 novembre 2010, enregistré sous le no 11-09-0524. APPELANTE : SARL ANTILLES GESTION IMMOBILIERE (AGI), prise en la personne de son représentant légal en exercice Immeuble Panorama Bd de la Marne 97200 FORT-DE-FRANCE représentée de Me Frédérique GOURLAT-ROUSSEAU, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMEE : SCI THOLEO, prise en la personne de son représentant légal en exercice 186 Lotissement La Caraïbe Avenue des Caraïbes 97222 CASE PILOTE représentée de Me Nathalie DRIGUEZ, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier le 08 juin 2012 conformément aux dispositions de l'article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et informées en application de l'article 786-1 du même code du nom des magistrats amenés à délibérer soit : Présidente : Mme DERYCKERE, Conseillère chargée du rapport Assurance : Mme HAYOT, Conseillère Assurance : Mme TRIOL, Conseillère et de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 14 SEPTEMBRE 2012 Greffier : lors des débats, Mme SOUNDOROM, ARRÊT: contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Un litige est né entre la SCI THOLEO et la société Antilles Gestion Immobilière (AGI) lorsqu'en présence d'impayés sur le loyer d'un bien immobilier dont la première avait confié la gestion à la seconde, il est apparu que l'assurance garantie de loyers pour laquelle elle cotisait avait été résiliée. Par jugement du 15 novembre 2011, le tribunal d'instance de Fort de France, constatant la faute du mandataire, a condamné AGI en réparation du préjudice subi par la SCI THOLEO, à lui payer sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la somme de 22 650 € au titre des loyers impayés, à octobre 2009 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 octobre 2009, 209,98 € au titre des cotisations d'assurance indûment perçues, 8 000 € à titre de dommages-intérêts, et 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société AGI a formé appel du jugement par déclaration motivée du 27 décembre 2010. Elle y fait valoir que conformément au mandat reçu de la SCI THOLEO le 12 juillet 2007, elle a donné à bail l'immeuble de la SCI ; qu'elle a souscrit une assurance de garantie contre les loyers impayés, moyennant une cotisation mensuelle de 37,50 €, alors que le mandat de gestion ne le prévoyait pas ; que dès le premier mois, la SCI lui a demandé de cesser de payer l'assurance et de la résilier, ce qui a été fait ; que c'est par une erreur comptable qu'elle a continué à facturer la cotisation d'assurance. Elle soutient que le premier juge a inversé la charge de la preuve dont le principe est posé par l'article 1315 du code civil en relevant qu'il n'est pas démontré qu'elle a reçu mandat de résilier l'assurance, alors que la bailleresse ne démontre pas quant à elle qu'elle l'avait mandatée pour la souscrire. Elle propose de lui rembourser les sommes indûment prélevées, mais conclut au rejet des autres demandes. Subsidiairement, pour le cas où elle aurait résilié la police d'assurance à tort, elle estime illogique de lui faire rembourser cette somme en plus des loyers impayés. Elle s'oppose en outre à la condamnation à des dommages-intérêts à hauteur de 8 000 € qui n'ont pas été motivés par le premier juge. Elle demande 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions en réponse, déposées le 7 avril 2011, la SCI THOLEO demande la confirmation pure et simple du jugement entrepris et 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle affirme que le mandat de gestion confié à AGI a été signé sur la proposition de cette dernière de prendre en charge la gestion des quatre villas de la SCI moyennant des frais de location de 15% HT du loyer, et des frais de gestion avec assurance loyer impayé de 6% HT du quittancement, et offre de démontrer que les frais de gestion lui ont bien été facturés à 6%, de sorte que même sans mandat d'adhésion spécifique à l'assurance, l'assurance a été souscrite en sa qualité de mandataire, et qu'il ne lui a jamais été demandé de la résilier, l'absence de mise en œuvre de la garantie n'étant que la résultante du défaut de versement à l'assureur des cotisations pourtant prélevées mensuellement. En ce qui concerne sa demande de dommages-intérêts chiffrée à 8 000 €, elle indique que le préjudice matériel et financier est bien réel, n'ayant toujours pas perçu les loyers impayés, et ayant dû mettre en œuvre la procédure contre les locataires, avant celle-ci, le tribunal ayant caractérisé la faute particulièrement lourde du mandataire et ses agissements délibérément dolosifs. Concernant les cotisations versées mais détournées de leur destination par AGI, elle estime au contraire logique qu'elles lui soient restituées. MOTIFS Il est démontré par la production de la proposition chiffrée de la société AGI intitulée «INFORMATIONS GESTION LOCATIVE AVEC ASSURANCE IMPAYES » et dûment acceptée par la SCI THOLEO, que AGI avait présenté son offre de services en précisant que les frais de gestion s'élèveraient à 8% HT du quittancement sans assurance loyer impayé, ou 6% avec assurance loyer impayé, auquel cas, l'assurance s'élèverait à 2,31% HT du quittancement. Il est constant que le mandat de gérance du 12 juillet 2007 prévoit expressément au paragraphe «REMUNERATION », une rémunération « pour la gestion courante de 6% HT du quittancement mensuel si le mandant contracte pour le locataire du bien ci-dessus décrit, une assurance loyers impayés que lui proposera le mandataire ». Au titre des « MISSIONS-POUVOIRS », le mandat prévoit à la charge du mandataire l'obligation de « souscrire signer ou résilier tout contrat d'assurance relevant de la gestion courante... ». Il n'est pas contesté que la société AGI a souscrit cette assurance au nom de la SCI THOLEO, même si elle ne lui a pas soumis la proposition d'assurance. Il peut par ailleurs être vérifié aux comptes rendus de gestion que c'est bien le taux de 6% qui a été appliqué aux frais de gestion, et le gestionnaire en a nécessairement informé son mandant, puisque la SCI THOLEO, quand elle a mis en demeure la société AGI de saisir l'assurance garantie des loyers impayés, a pu donner toutes les références utiles concernant l'assureur, le numéro de contrat, le numéro d'adhésion, et le numéro d'agrément. AGI a par la suite, prélevé le montant des cotisations d'assurance, alors qu'il a été attesté par l'assureur qu'en réalité seule la première lui a été reversée. Il ne résulte d'aucune pièce de l'appelante que la SCI lui aurait demandé de résilier cette assurance. Par conséquent, il est suffisamment établi que la commune intention des parties tendait à la souscription de cette assurance garantie de loyers, et c'est sans inverser la charge de la preuve que le premier juge a constaté que la société AGI avait commis une faute en ayant perdu sans motif valable cette garantie pour le bailleur, que ce soit en résiliant la police d'assurance ou en cessant d'en régler les cotisations auprès de l'assureur, et en tous cas, en continuant à en prélever le montant sur le compte de gestion de la SCI, occultant pour cette dernière le fait qu'en réalité elle n'était plus assurée contre ce risque locatif. Il convient d'y ajouter le comportement fautif supplémentaire ayant consisté pour le mandataire à ne plus assurer la gestion concrète de ce bien sitôt les premiers incidents de paiement constatés, alors que conformément aux termes de son mandat, il avait expressément pour mission en cas de défaut de paiement des loyers, de diligenter toutes actions judiciaires, commandement, sommations, assignations, et citations, requérir jugements et les faire exécuter. Le préjudice qui en est résulté directement pour la SCI THOLEO est de trois ordres. D'une part, l'obligation dans laquelle la SCI bailleresse s'est trouvée de mener elle-même les procédures de résiliation et en paiement à l'encontre des locataires impécunieux ; d'autre part la perte des loyers pour le bien donné en location à ces locataires, étant démontré que les procédures de recouvrement contre eux sont vaines ; de troisième part, le prélèvement sans cause des cotisations d'assurance. Les sommes justement allouées par le premier juge en réparation de ces différents chefs de préjudices seront approuvées et le jugement confirmé en toutes ses dispositions. L'appelante, qui échoue en son recours supportera les dépens d'appel et l'équité commande d'allouer à la SCI THOLEO une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Condamne la société Antilles Gestion Immobilière à payer à la SCI THOLEO la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Antilles Gestion Immobilière aux dépens d'appel. Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme RIBAL, greffière, auquel lors du prononcé la minute a été remise.