Tribunal judiciaire, 10 septembre 2024. 23/00238

N° RG 23/00238 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XLHZ CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 50Z N° RG 23/00238 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XLHZ Minute n° 2024/00 AFFAIRE : [W] [Z], [U] [K] C/ S.C.I. IACOS, [S] [M] Grosses délivrées le à Avocats : Me Valérie CHAUVE la SELARL GREGORY BELLOCQ la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 10 SEPTEMBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, Statuant à Juge Unique Hassna AHMAR-ERRAS Adjoint Administratif faisant fonction de Greffier, lors des débats et Pascale BUSATO, Greffier lors du prononcé DÉBATS A l’audience publique du 28 Mai 2024 JUGEMENT Contradictoire En premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile DEMANDEURS Monsieur [W] [Z] né le 30 Novembre 1968 à BAYONNE (64100) de nationalité Française 4 rue de la Gravière 33990 NAUJAC SUR MER représenté par Me Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX Madame [U] [K] née le 18 Décembre 1968 à ANNECY de nationalité Française 4 rue de la Gravière 33990 NAUJAC SUR MER représentée par Me Valérie CHAUVE, avocat au barreau de BORDEAUX N° RG 23/00238 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XLHZ DÉFENDEURS S.C.I. IACOS, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°803 555 028 6 Rue du Hameau 33990 NAUJAC SUR MER représentée par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX Monsieur [S] [M] mandataire en immobilier indépendant de nationalité Française 6 Rue Jean Moynet 33930 VENDAYS MONTALIVET représenté par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX EXPOSE DU LITIGE Faits constants : La SCI IACOS était propriétaire d'un ensemble immobilier situé 6 rue du Hameau à NAUJAC sur MER (33990). La SCI IACOS a confié la vente de ce bien à Monsieur [S] [M], agent immobilier. Monsieur [W] [Z] et Madame [U] [K] ont fait une offre d'achat le 18 mai 2022, pour une somme de 450.000€, avec une date limite de validité de l’offre fixée au 21/05/2022 et avec indication d’une date de signature de l’avant-contrat au plus tard le 24/06/2022. Le 23 mai 2022, la SCI IACOS a accepté, sans réserve, cette offre d'achat. La SCI IACOS a fait savoir le 19 juillet 2022 aux consorts [Z]/[K], par l'intermédiaire de l'agent immobilier, qu'elle s'estimait déliée de l'offre d'achat acceptée et qu'elle n'entendait pas donner suite à cette vente, estimant que l’offre acceptée était caduque. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 août 2022, le conseil des offrants a mis la SCI IACOS en demeure de communiquer ses disponibilités pour signature du compromis de vente. Procédure : Par assignation délivrée les 29/12/2022 et 22/02/2023, M [W] [Z] et Mme [U] [K], ci-après “les offrants”, ont assigné M [S] [M] (ci-après “le mandataire” d’une part, et la SCI IACOS (ci-après “le vendeur”) d’autre part, à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins d’indemnisations de leurs préjudices. Il convient de préciser que depuis cette assignation : - les deux saisines ont fait l’objet d’une jonction le 13/03/2023. - les défendeurs constitué avocat et fait déposer des conclusions. - l'ordonnance de clôture est en date du 10/04/2024. Les débats s’étant déroulés à l’audience du 28/05/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10/09/2024.. PRÉTENTIONS DES DEMANDEURS, les offrants : Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25/07/2023 et reprises à l'audience, au visa des articles 1113, 1121, 1231, 1240, 1582 et 1583 du Code civil, les demandeurs sollicitent du Tribunal de : - RECEVOIR comme régulières et bien fondées les demandes de Monsieur [W] VULLIEmv/1E et Madame [U] [K], A TITRE PRINCIPAL - CONDAMNER la SCI IACOS d'avoir à payer à Monsieur [W] [Z] et à Madame [U] [K] la somme de 22 463 Euros sauf à parfaire en réparation des préjudices subis du fait du refus de régulariser la vente concernant le bien sis à NAUJAC SUR (Gironde), 6 Rue du Hameau, cadastré AC 243 et AC 244, - CONDAMNER Monsieur [S] [M] au titre de sa responsabilité délictuelle à payer à Monsieur [W] [Z] et à Madame [U] [K] la somme de 10 000 Euros en réparation des préjudices subis, au titre du manquement à ses obligations, A TITRE SUBSIDIAIRE, Et si le tribunal ne retient pas l'existence d'un contrat vente parfait, mais l'existence de pourparlers contractuels, - CONDAMNER la SCI IACOS d' avoir à payer à Monsieur [W] [Z] et à Madame [U] [K] la somme de 22 463 Euros en réparation des préjudices subis du fait de la rupture abusive et de mauvaise foi de la SCI IACOS, - CONDAMNER Monsieur [S] [M] au titre de sa responsabilité délictuelle à payer à Monsieur [W] [Z] et à Madame [U] [K] la somme de 10 000 Euros en réparation des préjudices subis, au titre du manquement à ses obligations, EN TOUTES HYPOTHESES - CONDAMNER solidairement la SCI IACOS et Monsieur [S] [M] d'avoir à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [U] [K] la somme de 6 000 Euros, au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, majoré s'il échet du droit de recouvrement d'encaissement par huissier de justice, distraits au profit de Maître Valérie CHAUVE, avocat, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile. PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le vendeur : Dans ses dernières conclusions en date du 10/11/2023 le vendeur demande au tribunal de : DEBOUTER Monsieur [Z] et Madame [K] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions ; CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [K] à payer à la SCI IACOS la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le mandataire : Dans ses dernières conclusions en date du 15/05/2023 le mandataire demande au tribunal de: DEBOUTER Monsieur [Z] et Madame [K] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions ; CONDAMNER Monsieur [Z] et Madame [K] à payer à la SCI IACOS la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. L'exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité de l’offre d’achat acceptée - sur l’incidence de l’acceptation de l’offre par le vendeur postérieurement au délai fixé par l’offrant Le vendeur et le mandataire soutiennent, au visa de l’article 1117 du code civil, que l’offre d’achat - que le vendeur reconnaît avoir acceptée le 23/05/2022 - serait en droit devenue caduque dés que le délai de validité fixé dans l’offre émise par les offrants le 18/05/2022, serait intervenu, soit au 21/05/2022. De sorte que son acceptation postérieurement à cette date emporterait l’inopposabilité de l’offre acceptée. Les offrants contestent cette analyse et font valoir que l’offre ayant reçu acceptation sans réserve, la vente serait parfaite ; alors qu’il serait de jurisprudence constante, que seul l'offrant, pourrait se prévaloir de l'expiration d'un délai prévu dans l'offre de vente, susceptible d'entraîner sa caducité. Réponse du Tribunal : En droit selon l’article 1117 du code civil : “L'offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable. (...)” Selon ce texte, la caducité est donc en principe encourue à l’expiration du délai choisi par l’offrant, ce dernier ne pouvant être engagé au delà de sa propre volonté. Il convient toutefois en toute logique de relever que la stipulation par l’offrant d’un délai de validité de son offre n’est émise par ce dernier que dans son propre intérêt et aucunement dans celui du bénéficiaire de l’offre. Aussi, d’une part, lorsque le bénéficiaire de l’offre d’achat - en pleine connaissance de la date d’échéance du terme de validité fixé par l’offrant et nonobstant cette limite, accepte l’offre, il manifeste ainsi son consentement à la vente. Alors que d’autre part, l’offrant qui ne se prévaudrait pas de la caducité de son offre pour cause d’acceptation tardive renonce implicitement à cette caducité. A tout le moins, l’acceptation tardive d’une offre par son bénéficiaire, constitue une nouvelle offre implicite qui certes nécessite, pour former la vente, l’acceptation de l’offrant initial. C’est pourquoi, lorsque - par son comportement ultérieur dénué de toute ambiguïté tendant à la réalisation de la vente - l’offrant initial manifeste son accord à cette nouvelle offre implicite émise, la vente est présumée parfaite, bien qu’aucun prix n’ait été versé. - sur l’incidence d’une erreur de désignation du bien à vendre Le vendeur fait valoir que l’offre acceptée indiquait une adresse erronée au n° 5 de la rue et l'existence d'une seule maison, alors que les parcelles situées au n°6, en comprennent deux, de telles sortes que par son imprécision, elle ne saurait être susceptible d'avoir formé la vente. Tant le mandataire, que les offrants font valoir qu’il s’agirait d’une simple erreur matérielle. Réponse du Tribunal : A l’évidence il s’agit d’une erreur matérielle ; alors que les parties se sont accordées sur le bien concerné par la vente, lequel faisait l’objet d’une annonce suffisamment précise, s’opposant à toute confusion. - sur l’incidence d’un supposé non respect de date butoir pour la réalisation d’un avant-contrat de vente Le vendeur fait valoir que l'offre prévoyait également une date butoir de signature de l'avant-contrat, expirant “au plus tard le 24 juin 2022", alors que, bien avant cette date, l'intermédiaire immobilier aurait transmis aux demandeurs les diagnostics ; de telle manière que l'acte aurait pu être signé dans les temps. Les offrants soutiennent que si la signature de l'avant contrat était effectivement prévue avant le 24 juin 2022, à cette date, le vendeur n'aurait pas communiqué au notaire en charge de la vente, le rapport du Service Public de l’Assainissement Non Collectif (SPANC) contrôlant l'assainissement individuel de la maison, ce contrôle devait s'effectuer le 28 juin 2022 et le rapport SPANC n’aurait été signé qu’en date du 22 juillet 2022, soit postérieurement à la date butoir. Réponse du Tribunal : Le Tribunal constate que la stipulation dans l’offre d’une date butoir pour réaliser l’avant-contrat n’est assortie contractuellement d’aucune sanction. De sortes, qu’il appartient à la partie qui invoque le dépassement de cette date de justifier: d’une part, d’un grief et d’autre part, d’avoir rempli de son côté l’ensemble de ses obligations et démarches nécessaires à la rédaction de l’avant-contrat. S’agissant d’une maison d’habitation individuelle bâtie sur un terrain non relié à un système d’assainissement collectif des eaux usées, le rapport de l’organisme de contrôle de la validité du système d’épuration individuel (fosse septique) apparaît indispensable à la préparation de l’avant-contrat, lequel doit constater l’accord des parties sur l’ensemble des points essentiels de la vente, ce y compris sur ce dernier point qui informe l’acquéreur de l’état de la salubrité du bien vendu. Le Tribunal relève par ailleurs que le rapport de contrôle, daté du 22/07/2022, émet un avis défavorable qui impose en cas de vente une mise en conformité de l’installation sous un an. Or, en l’espèce, ce rapport, qui ne pouvait être diligenté que par le vendeur et/ou son mandataire, et, en pratique, en la présence du vendeur pour renseigner l’organisme de contrôle sur le dispositif en place, n’a été émis et signé qu’en date du 22/07/2022, soit postérieurement à la date limite prévue pour la rédaction de l’avant contrat, de sorte que le vendeur ne peut se prévaloir de ce dépassement de date dont il est seul responsable. En définitive, le Tribunal tient pour acquis que l’offre et son acceptation sur le bien à vendre sont valides et opposables au vendeur, lequel était ainsi tenu de respecter son engagement de vendre au prix convenu et dés lors d’accepter l’élaboration et la signature des contrats utiles. Sur la responsabilité du vendeur à ne pas respecter son engagement de vendre Les offrants font valoir - qu’en invoquant à tort la caducité de l’offre pourtant acceptée par le vendeur - ce dernier mis en demeure de faire procéder à la réalisation de l’avant contrat, en s’y refusant aurait engagé sa responsabilité contractuelle ce qui l’obligerait à réparer les préjudices de son cocontractant. Le vendeur fait tout d’abord valoir que les demandeurs tout en affirmant que la vente serait parfaite, n’auraient pas mis en oeuvre de procédure en exécution forcée de celle-ci ; il soutient ensuite qu’en refusant de poursuivre une offre acceptée mais devenue caduque il n’aurait commis aucune faute pouvant engager sa responsabilité contractuelle, alors qu’aucun compromis n’aurait été signé entre les parties. En droit, selon l’article 1231 du Code civil : “A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.” En l’espèce, il convient de retenir que - l’offre d’achat ayant été acceptée par le vendeur, sans aucune réserve, ni condition, le vendeur était tenu d’une obligation de déférer à la demande des offrants tenant à la réalisation de l’avant-contrat par le notaire choisi, qu’une mise en demeure a bien été adressé au vendeur par le conseil des offrants, de sorte que le refus du vendeur constitue un manquement contractuel dont il doit réparation. N° RG 23/00238 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XLHZ Sur la demande de condamnation du vendeur Les offrants forment une demande indemnitaire portant sur les postes suivants: - 1.192,8€ pour frais liés au déplacement du 25/05/22 pour effectuer la deuxième visite in situ de la maison, - 3.350€ pour frais de location d’un hébergement à Lacanau jusqu'en mars 2023 dans l'attente de leur nouvelle acquisition, à NAUJAC SUR MER, au prix de 690 Euros par mois, dans la mesure où leur fils devait honorer son cursus scolaire prévu sur Bordeaux - 7.920 Euros pour perte de chance de louer une partie (80m2) du bien objet de l’offre d’achat, soit 44 nuitées à 180€ la nuit, - 10.000€ pour leur préjudice moral Le vendeur soutient que les offrants ne justifieraient d'aucun préjudice réparable. Réponse du Tribunal : - les frais de déplacement ne reposent sur aucun justificatif, pour autant le déplacement devenu inutile n’est pas contesté, une somme de 600 € sera retenue, - il n’est pas certain que les demandeurs auraient pu faire l’économie pour l’hébergement de leur fils dans le cadre de sa scolarité sur Bordeaux d’un logement à proximité de son lieu d’étude, car les trajets journaliers NAUJAC / BORDEAUX (65 km de distance) n’apparaissent pas cohérent avec une scolarité sérieuse, de sorte qu’un débours de ce type s’imposait dans tous les cas, ce poste ne sera pas retenu, - la perte de chance de louer une partie du bien objet de l’offre d’achat, n’est en rien démontrée et le préjudice est purement hypothétique, reposant sur de simples allégations, le poste ne sera pas retenu, - le préjudice moral, le Tribunal retient que toute violation d'un droit essentiel, dont celui de pouvoir réaliser un transfert de propriété, cause à autrui un dommage d'ordre psychologique (moral) consistant en un trouble de jouissance du sentiment de sécurité juridique et le cas échéant en une atteinte à l'honneur du co-contractant. Pour autant, il appartient à celui qui l'invoque d'apporter tout élément susceptible de permettre à la juridiction d'en apprécier tant la nature exacte, que le quantum du préjudice qui en découle. Aux vues des circonstances de l’espèce, notamment de la nature de l’achat contrarié portant sur la future résidence principale des offrants et de la distance entre le domicile initial des offrants et celui du bien convoité, mais aussi de leur persistance à réaliser leur projet d’implantation sur Naujac sur mer, une somme de 4.000 € apparaît justifiée. Au final, le vendeur sera condamné à indemniser les offrants d’une somme globale de 4.600 €. Sur la demande de condamnation du mandataire du vendeur Les offrants forme également une demande de condamnation de l’agent immobilier, mandataire du vendeur, invoquant une faute au visa de l’article 1240 du code civil, pour ne pas avoir relever le dépassement de date de l’offre et faisant valoir que l'agent immobilier doit vérifier en sa qualité de rédacteur d'actes, les éléments dont il est fait état, et en particulier la désignation du bien. En droit, toute demande de condamnation pour responsabilité civile suppose la démonstration conjointe d’une faute non excusable, d’un dommage légitime, certain et personnel, ainsi que du lien de causalité entre la faute et le dommage. En l’espèce, force est de constater que la demande de réparation, faute de plus de précision, repose (partiellement quant au montant) sur les mêmes préjudices que ceux évoqués à l’encontre du vendeur, de sorte que - la demande n’ayant pas été formée “in solidum” avec le vendeur - le Tribunal ne saurait accorder aux demandeurs des dommages et intérêts portant sur des préjudices déjà indemnisés dans la condamnation du vendeur, ce qui violerait le principe immuable : tout le préjudice, mais rien que le préjudice”. De plus, le Tribunal retient que le manquement du vendeur à son obligation de signer les contrats définitifs est la cause direct et unique des préjudices indemnisables des offrants ; de sortes qu’il n’y a pas lieu de statuer sur une éventuelle faute du mandataire. Les offrants, demandeurs, seront débouté de leurs demandes formées à l’encontre du mandataire du vendeur. Sur les autres demandes : - sur les dépens, Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ici le vendeur - sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Le vendeur sera condamné à indemniser les offrants à hauteur de 1.500 €. Les offrants seront condamnés à indemniser à ce titre le mandataire à hauteur de 1.000 €. - sur l’exécution provisoire, L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, - DIT valable et parfaite l’offre d’achat émise par M [Z] et Mme [K] le 18/05/2022 et acceptée le 23/05/2022 par le vendeur, la SCI IACOS ; - DIT que la SCI IACOS a manqué à ses obligations contractuelles en refusant de poursuivre la vente; - CONDAMNE la SCI IACOS à payer à M [W] [Z] et Mme [U] [K], la somme globale de 4.600 € à titre de dommages et intérêts ; - DÉBOUTE M [W] [Z] et Mme [U] [K] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de M [S] [M] ; - CONDAMNE la SCI IACOS aux entiers dépens ; - CONDAMNE la SCI IACOS à payer à M [W] [Z] et Mme [U] [K] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - CONDAMNE M [W] [Z] et Mme [U] [K] à payer à M [S] [M] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, - REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. La présente décision est signée par Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, et par Pascale BUSATO, Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT