Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/07183

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRET DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07183 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTWM Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 20/54245 APPELANTE LA VILLE DE [Localité 8], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [X] [V], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 7] [Localité 4] Représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079 INTIMES M. [H] [O] [Adresse 3] [Localité 5] Mme [X] [N] divorcée [U] [Adresse 1] [Localité 6] Représentés et assistés par Me Ahmadou SYLLA de la SELEURL SELARL SYLLA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1688 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE M. [O] et Mme [N] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (lots n°4 et 52). Par acte du 11 juin 2020, la ville de [Localité 8], prise en la personne de Mme la maire de [Localité 8] a fait assigner M. [O] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Paris statuant au visa de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation s'agissant de cet appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Par jugement du 11 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire a sursis à statuer sur les demandes de la ville de [Localité 8] dans l'attente d'une décision de la Cour de justice de l'Union européenne appelée sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. Civ3., 15 novembre 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006. Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l'Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 8] sur le changement d'usage est conforme à la réglementation européenne. L'affaire a été rétablie à l'audience du 31 janvier 2022. Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 07 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : - rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - rejeté la demande portant sur le retour à l'habitation des locaux ; - condamné la ville de [Localité 8] à payer à M. [O] et Mme [N] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la ville de [Localité 8] aux dépens dont distraction au profit de Maître Ahmadou Sylla. Par déclaration du 06 avril 2023, la ville de [Localité 8] a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 03 juin 2022, la ville de [Localité 8] demande à la cour, au visa des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation de : - infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Et statuant à nouveau, - constater les infractions commises par M. [O] et Mme [N] ; - condamner M. [O] et Mme [N] chacun à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 8] conformément aux dispositions de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation ; - ordonner le retour à l'habitation des locaux transformés sans autorisation, de l'appartement situé 1er étage, lots 4 et 52, [Adresse 2] à [Localité 5], sous astreinte de 158 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai qu'il plaira au tribunal de fixer ; - condamner in solidum M. [O] et Mme [N] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance et d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu'il est dit à l'article 699 du Code de procédure civile par Maître Bruno Mathieu, avocat. Elle expose notamment que : - aucune autorisation pour un usage autre que l'habitation n'a été donnée, ni aucune compensation effectuée, alors que la fiche de révision foncière, modèle R, du 21 septembre 1970, indique que le bien est à usage d'habitation, tandis qu'un constat complémentaire précise que M.[G] vivait dans les lieux le 30 novembre 1945, - depuis lors, aucun changement d'usage n'est intervenu, - le bien litigieux n'est pas la résidence principale du loueur, et a fait l'objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, - le bénéfice réalisé entre le 1er novembre 2018 et le 29 juillet 2019 est de 79.987, 50 euros, alors que le loyer médian d'un tel appartement est fixé à 505 euros par mois, - les faits sont donc établis, et il y a lieu de condamner M.[O] et Mme [N] chacun à une amende civile. Par ordonnance d'incident du 29 septembre 2022, la présidente de la chambre a déclaré irrecevable les conclusions des intimés déposées et notifiées le 5 juillet 2022, sauf le droit de déférer la présente ordonnance à la cour par application de l'article 916 du code de procédure civile et a joint les dépens de l'incident à ceux du fond. Par arrêt du 15 mars 2023, la cour d'appel a confirmé l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et y ajoutant, a condamné in solidum M.[O] et Mme [N] à payer à la ville de [Localité 8] une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile par Me Mathieu, avocat au barreau de Paris. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, A titre liminaire, il doit être précisé que M.[O] et Mme [N], intimés dont les conclusions sont déclarées irrecevables, sont assimilés à un intimé qui n'a pas conclu, de sorte que l'article 954 du code trouvera à s'appliquer et donc que les intimés sont réputés s'approprier les motifs du jugement (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-20.018 ).' L'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, tel qu'issu de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé. Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judicaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires. Il résulte en outre de l'article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article. Pour l'application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d'établir : - l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l'usage en cause ; - un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n'excédant pas 120 jours par an, la location d'un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d'un meublé dans le cadre d'un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989). Il est en outre constant que, s'agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, le principe d'une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n'apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure. En l'espèce, il appartient à la Ville d'apporter la preuve de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, étant rappelé qu'un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d'une affectation de fait à l'usage d'habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante. La ville de [Localité 8] se prévaut ici de la fiche R, du registre cadastral, du relevé de propriété ainsi que d'un constat complémentaire du 9 novembre 2021. Force est toutefois de constater que : - la fiche R relative à l'immeuble est datée du 1er octobre 1970 et mentionne la lettre 'H' pour habitation dans la case 'Af' mais il convient toutefois de rappeler que cette fiche a pour objet de décrire la situation de l'immeuble à la date de souscription, ce qui ne permet d'en déduire de manière certaine l'usage des lieux au 1er janvier 1970, - elle mentionne comme propriétaire M. [B] (cette mention étant cependant barrée) et comme occupant M. [D] [G], -le relevé de propriété daté de 2018 mentionne que M. [O] et Mme [N] sont propriétaires des lots litigieux, ce qui n'a pas pour effet d'établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970, - le registre cadastral, s'il mentionne la lettre 'H' pour habitation, n'est pas daté et mentionne en leur qualité de propriétaires M. [O] et Mme [N], de sorte qu'il ne peut pas plus établir la nature de l'usage du bien au 1er janvier 1970, - le constat complémentaire établi le 9 novembre 2021 comporte en annexe, en plus des documents précités, un extrait du fichier immobilier, tel que créé par l'ordonnance n°45-2394 du 11 octobre 1945, mentionnant M.[D] [G] comme 'détenteur du local', précisant que le dit local est à usage d'habitation, le tout signé le 30 novembre 1945 par M.[G] lui-même, - toutefois, il convient de relever que la seule mention 'local à usage d'habitation', comme réponse à un recensement ne suffit pas à apporter la preuve d'un tel usage, alors que la qualité précise de M.[G] est ignorée puisque s'il parait certain qu'il occupait les lieux, la nature de cette occupation n'est pas précisée, étant ajouté qu'aucun des documents produits n'invoque un 'loyer', a fortiori au 1er janvier 1970. Aussi, n'est-il pas possible d'affirmer, au vu de l'ensemble de ces éléments de preuve, que les lots litigieux dont il s'agit avaient bien un usage d'habitation au 1er janvier 1970. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a dit que le manquement aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation n'était pas caractérisé et a conséquence débouté la ville de [Localité 8] de ses demandes, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement tranché par le premier juge. En cause d'appel, la ville de [Localité 8] sera condamnée aux dépens d'appel. S'agissant des frais irrépétibles, les conclusions de M. [O] et de Mme [N] ayant été déclarées irrecevables, la cour n'est pas saisie de leur demande de ce chef, celle de la ville de [Localité 8] étant rejetée. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant, Condamne la ville de [Localité 8] aux dépens d'appel, Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE