Texte intégral
N° RG 22/08146 - N° Portalis DB2E-W-B7G-LM5E
3ème Ch. Civile Cab. 3
N° RG 22/08146 - N° Portalis DB2E-W-B7G-LM5E
Minute n°
Copie exec. à :
Me Chloé BRILL
Me Fabrice JEHEL
Le
Le greffier
Me Chloé BRILL
Me Fabrice JEHEL
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [M] [X]
né le 19 Octobre 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 59
DEFENDERESSE :
Syndicat des coprpriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] - Résidence [Adresse 6] représenté par son syndic SAS AGENCE [Localité 2] IMMOBILIERE, Centre d’affaires LE MATHIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Chloé BRILL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 164
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Chloé MAUNIER, Juge, Président,
assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier
OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée
DÉBATS :
A l'audience publique du 29 Mai 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 Octobre 2024.
JUGEMENT :
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [M] [X] est copropriétaire au sein de la résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 5] à [Localité 3].
Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s’est tenue le 14 juillet 2022 uniquement par correspondance.
Souhaitant obtenir l’annulation de l’ensemble de cette assemblée générale, ou subsidiairement des résolutions nos 5 à 5,8, 6 et 6,1, 7 et 7,1, 8 et 8,1, M. [M] [X] a, par assignation signifiée le 5 octobre 2022, fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.
Par ordonnance du 6 septembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires tirées du défaut de qualité à agir de M. [X] à demander la nullité des résolutions numéros 8 et 8.1.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, M. [M] [X] demande au tribunal de :
- DECLARER la demande recevable et bien fondée ;
- ANNULER l’assemblée générale du 14.07.2022 dans son intégralité ;
- Subsidiairement, ANNULER les seules résolutions nº 5 à 5,8, 6 et 6,1, 7 et 7,1, 8 et 8,1
En tout état de cause :
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses prétentions ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3]-résidence « [Adresse 6] » aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à payer à M. [X] une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- DISPENSER M. [X] de toute contribution au titre des frais du syndicat en exécution du présent jugement ;
- RAPPELER que le jugement à intervenir est exécutoire de plein droit par provision.
Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2] demande au tribunal de :
- DÉCLARER les demandes de Monsieur [X] irrecevables et mal fondées
- DÉBOUTER Monsieur [X] de l’intégralité de ses moyens fins et conclusions.
En tout état de cause
- CONDAMNER Monsieur [X] à payer au défendeur la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Le CONDAMNER aux entiers frais et dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé des faits et des moyens des parties.
L’instruction a été clôturée par ordonnance du 29 novembre 2023. L’affaire a été évoquée à l’audience du 29 mai 2024 et la décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble
Sur le moyen tiré du non-respect des dispositions de l’article 22-2 I de l’ordonnance du 25 mars 2020 :
Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat ».
L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 tel que modifié par la loi du 22 janvier 2022 dispose que :
« I. ‒ Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Lorsqu'un vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d'une assemblée générale donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue au premier alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait ».
En l’espèce, le syndic a décidé de recourir uniquement au vote par correspondance lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 juillet 2022.
Il expose qu’il ne pouvait recourir à un moyen de communication électronique au regard de la taille de la copropriété, de la couverture réseau, du coût et de l’absence de sécurisation des moyens de visioconférence, précisant également qu’il ne dispose pas de l’autorisation de l’intégralité des copropriétaires pour la dématérialisation des documents ni d’un système sécurisé pour pouvoir tenir une assemblée générale entièrement dématérialisée.
En effet, il résulte du procès-verbal de l’assemblée ordinaire du 14 juillet 2022 que le syndicat des copropriétaires est composé de 96 copropriétaires, ce dont il résulte que le recours à la visioconférence était inadapté et matériellement impossible, sauf à mettre en œuvre des moyens coûteux.
S’agissant de l’avis préalable du conseil syndical, la convocation adressée aux copropriétaires indique que le conseil syndicat a donné son accord s’agissant de cette modalité de participation à l’assemblée générale. Or, le compte-rendu du conseil syndical produit aux débats indique : « nous avons fait récemment une visioconférence entre tous les membres du CS et notre Syndic de plus de 1h30 afin de préparer cette AG, qui se déroulera à nouveau par correspondance ».
Ce compte-rendu ne concerne pas la présente assemblée générale mais l’assemblée générale ordinaire du 12 juin 2022 appelée à statuer sur les comptes. Il en résulte qu’il ne saurait valoir avis du conseil syndical quant à l’organisation d’une assemblée générale exclusivement au moyen du vote par correspondance.
Néanmoins, il sera observé que l’avis du conseil syndical prévu par les dispositions susvisées, qui ne lie pas le syndic, n’est pas prescrit à peine de nullité ni ne constitue une disposition d’ordre public dont la violation entraînerait la nullité de l’assemblée générale.
Au regard de ces éléments, la nullité de l’assemblée générale n’est pas encourue sur le fondement de la violation des dispositions de l’article 22-2 I de l’ordonnance du 25 mars 2020.
Sur le moyen tiré de l’absence de transmission de la feuille de présence :
Aux termes de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, « il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :
-présent physiquement ou représenté ;
-participant à l'assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;
- ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.
Dans le cas où le copropriétaire ou l'associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.
Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l'article 22 et du dernier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.
Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l'assemblée générale.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil ».
Aucun texte n'impose de transmettre aux copropriétaires la feuille de présence avec le procès-verbal de l'assemblée générale. En revanche, il appartient au syndicat de la produire en cas de sollicitation d'un des copropriétaires.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit en annexe 1 la feuille de présence litigieuse, de sorte que ce grief est inopérant.
En conséquence, la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 juillet 2022 dans son ensemble sera rejetée.
II. Sur la demande d’annulation des résolutions 5 à 5.8, 6, 6.1, 7, 7.1, 8 et 8.1
Sur le moyen tiré de l’absence de mention des réserves sur le procès-verbal :
Il résulte des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 que le procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
La mention au procès-verbal des réserves formulées par les copropriétaires opposants sur la régularité des décisions ne concerne que celles émises lors du déroulement de celle-ci. Il ne peut s’agir de réserves formulées dans une note adressée au syndic faisant état de doléances et de contestations de l’ordre du jour d’une future assemblée (Cass. 3e Civ., 23 novembre 2017, pourvoi n° 16-25.125).
En l’espèce, Monsieur [X] fait grief au syndic de n’avoir pas mentionné au procès-verbal de l’assemblée générale du 14 juillet 2022 des réserves émises dans un courrier daté du 30 juin 2022.
Ce courrier a été adressé au syndic avec les instructions suivantes : « cette enveloppe est à ouvrir uniquement le 14 juillet 2022 au début de l’assemblée générale extraordinaire en présence du président de séance et du scrutateur ».
Les diverses doléances et réserves émises par Monsieur [X] dans son courrier, antérieur à l’assemblée générale, ne peuvent être assimilées à des réserves sur la régularité des décisions prises lors de celle-ci dès lors qu’à la date où il les a émises, aucune décision n’avait encore été prise par l’assemblée générale. Aux termes de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 en effet, les réserves ne peuvent être émises que sur la régularité des décisions, les décisions étant le résultat des délibérations.
A ce titre, il importe peu que Monsieur [X] ait demandé au syndic d’ouvrir son courrier uniquement lors de l’assemblée générale, les doléances ayant en tout état de cause été émises antérieurement aux décisions de l’assemblée générale. Par ailleurs et s’il est exact que le déroulement de l’assemblée générale exclusivement par correspondance entrave de fait l’émission de réserves, il sera rappelé que cette possibilité n’a été admise que dans un contexte particulier d’urgence sanitaire, justifiant la mise en œuvre d’aménagements exceptionnels.
En conséquence, les résolutions litigieuses n’encourent pas la nullité de ce chef.
III. Sur la demande d’annulation des résolutions numéro 8 et 8.1 spécifiquement
Il résulte des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
En outre, l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.
En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 28 juin 2017, les copropriétaires ont décidé de fixer à 800 euros HT le montant des marchés de travaux et fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
La résolution numéro 8 de l’assemblée générale du 14 juillet 2022, intitulée « Réalisation d’une étude énergétique dans le cadre de ma Prim Renov » est ainsi rédigée :
« L’assemblée générale, après avoir pris connaissance de la proposition annexée à la convocation :
décide de faire procédure à la réalisation d’une étude énergétique dans le cadre de Ma Prim Renovretient la proposition de l’Entreprise ACCEO pour un montant de 4 784,40 euros TTCconvient d’une réalisation des travaux au 3ème trimestre 2022précise que le coût des travaux sera réparti selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, charges communes générales – PC01et, autorisé le syndic à prélever cette dépense sur les fonds de travaux LOI ALUR »
La résolution a été adoptée lors d’un second vote à la majorité simple, que le syndic a fait inscrire sous une résolution « 8.1 » mais qui constitue en réalité un second vote relatif à la résolution numéro 8.
Le montant de l’étude énergétique dépassant le seuil de 800 euros, il appartenait au syndic de procéder à une mise en concurrence, ce qui n’a pas été réalisé.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une telle étude est obligatoire pour obtenir une aide financière et générer une économie au profit de la copropriété, cette économie ayant vocation à absorber le coût engagé pour réaliser ladite étude. Néanmoins, cet argument est sans emport, le respect de l’obligation de mise en concurrence étant impératif, quels que soient l’utilité des travaux engagés et leur impact futur et éventuel sur les dépenses de la copropriété.
En conséquence, il n’est pas justifié de la mise en concurrence des marchés et les résolutions numéro 8 et 8.1, adoptées en violation des dispositions de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, seront annulées.
III. Sur les mesures accessoires
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.
Conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Monsieur [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires devra verser à Monsieur [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Monsieur [M] [X] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 5] à [Localité 2] du 14 juillet 2022 dans son ensemble ;
DEBOUTE Monsieur [M] [X] de sa demande d’annulation des résolutions numéros 5 à 5.8, 6, 6.1, 7 et 7.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 5] à [Localité 2] du 14 juillet 2022 ;
ANNULE les résolutions numéros 8 et 8.1 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 5] à [Localité 2] du 14 juillet 2022 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 5] à [Localité 2] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sise [Adresse 5] à [Localité 2] aux dépens ;
DISPENSE Monsieur [M] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé à Strasbourg le 23 octobre 2024.
Le Greffier Le Président
Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER
