Cour d'appel, 12 avril 2018. 16/01257

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 12 AVRIL 2018 (n° , 9 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 16/01257 Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Novembre 2015 -Tribunal d'Instance de [Localité 1] arrondissement - RG n° 11-15-000862 APPELANT Monsieur [U] [P] Né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615 INTIMEE Madame [P] [M] Née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 3] (Allemagne) [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 Ayant pour avocat plaidant Me Hélène CANARI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0310 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Daniel FARINA, Président, et Mme Pascale WOIRHAYE chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Daniel FARINA, Président M. Philippe JAVELAS, Conseiller Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA ARRÊT : CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Daniel FARINA, président et par Sophie LARDOUX, greffière présente lors de la mise à disposition. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par acte sous seing privé Monsieur [U] [P] a donné à bail d'habitation à Madame [P] [M] un appartement sis [Adresse 3]. Le 30 août 2014, Monsieur [U] [P] a notifié à Madame [P] [M] son intention de vendre le logement occupé et d'utiliser son droit de visite prévu au contrat de bail. Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 novembre 2014 reçue le 27 novembre 2014, Monsieur [U] [P] a donné congé à Madame [P] [M] pour motif légitime et sérieux à échéance au 31 mai 2015. Entre temps, par ordonnance de référé du 2 avril 2015, il a été ordonné à Madame [P] [M] de donner accès à l'appartement, deux heures par jour, pendant les jours ouvrables, afin que des visites nécessaires à la mise en vente du bien soient effectuées par le bailleur ou son mandataire, et ce, sous peine d'une astreinte de 50 € par infraction constatée, jusqu'au 1er septembre 2015. Par exploit d'huissier du 9 septembre 2015, Monsieur [U] [P] a fait assigner Madame [P] [M] devant le Tribunal d'instance de [Localité 1] pour faire constater qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 4] et obtenir son expulsion, le paiement avec intérêts de droit à compter du jugement d'une astreinte de 200 € par jour en cas de non libération des lieux, à compter du 1er septembre 2015, ou subsidiairement du jugement, le paiement d'une indemnité d'occupation fixée à 50 € par jour jusqu'à la date de signification du jugement, le paiement d'une somme de 2.000 € au titre des frais de remplacement de la serrure et de remise en état de l'appartement ; il a réclamé en outre le paiement de tous les frais de rupture de la promesse de vente et des poursuites que pourrait engager l'acquéreur signataire de la promesse de vente et de ceux engagés pour procéder à l'expulsion. En défense, Madame [P] [M] a sollicité le rejet de toutes les demandes et qu'il soit dit que le bail a été renouvelé au 1er janvier 2015 jusqu'au 1er janvier 2018. A titre reconventionnel, elle a demandé qu'il soit ordonné à Monsieur [U] [P] de restituer le pass personnel d`accès à l'immeuble, dans le délai de 8 jours, sous astreinte et qu'il soit condamné à lui payer les sommes de 20.000 € à titre de dommages et intérêts et de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement contradictoire assorti de l'exécution provisoire, en date du 16 novembre 2015, le Tribunal d'instance de [Localité 1] a fixé au 1er janvier 2006 la date du bail conclu entre Monsieur [U] [P] et Madame [P] [M], constaté l'irrégularité du congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 10 novembre 2014 et reçue le 27 novembre 2014, dit qu'en conséquence le bail conclu entre Monsieur [P] et Madame [M] a été tacitement reconduit jusqu'au 1er janvier 2018, débouté Monsieur [P] ses demandes d'expulsion de Madame [M], de fixation d'une indemnité d'occupation, de remboursement des frais de changement de serrure, de paiement des frais de rupture de la promesse de vente ; il a condamné Monsieur [P] à restituer à Madame [M] le pass d'accès à l'immeuble appartenant à cette dernière, et ce dans un délai de 15 jours suivant signification de la décision, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant le délai d'un mois, l'a condamné à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La Cour est saisie de l'appel interjeté par Monsieur [U] [P] à l'encontre de ce jugement suivant déclaration en date du 29 décembre 2015. Monsieur [P] a fait notifier à Madame [P] [M] un congé pour vendre en date du 30 mars 2017 pour le 31 décembre 2017 au plus tard, conformément aux termes du jugement dont appel. Madame [P] [M] a quitté les lieux conformément à ce congé. Au dispositif de ses conclusions d'appel n° 3 notifiées par la voie électronique le 13 février 2018, Monsieur [U] [P] sollicite de la Cour qu'elle : - Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 novembre 2015 par le Tribunal d'Instance de [Localité 1] et statuant à nouveau, - Fixe au 1er juin 2006 la date du bail conclu entre Monsieur [U] [P] et Madame [P] [M], - Déclare valable le congé délivré à Madame [P] [M] par lettre recommandée avec avis de réception datée du 10 novembre 2014 et reçu le 27 novembre 2014, - Constate que Madame [P] [M] est occupante sans droit ni titre du logement n° 36 sis au 8ème étage de l'immeuble du [Adresse 4] depuis le 13 août 2015, - Fixe l'indemnité d'occupation due par Madame [P] [M] jusqu'à la libération effective des lieux intervenue le 2 janvier 2018, à un montant égal au loyer et charges courantes, y compris l'électricité payée par Monsieur [P], soit 1.105,28 € par mois, - L'y condamne en tant que de besoin, - Condamne Madame [P] [M] à lui payer la somme de 151.124,76 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit, - Dise que Madame [P] [M] devra le garantir de toutes les condamnations qui pourront, le cas échéant, être prononcées contre lui par le Tribunal de grande instance de PARIS dans l'instance introduite par Monsieur [E] [U] et enrôlée sous le n° 16/17905, - Condamne Madame [P] [M] à lui payer la somme 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamne Madame [P] [M] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Maître Wilfrid SCHAEFFER, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. - Déboute Madame [P] [M] de l'intégralité de ses prétentions. Dans ses conclusions d'intimée n° 2 notifiées par la voie électronique le 24 janvier 2018, Madame [P] [M] sollicite de la Cour qu'elle : - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a fixé la date de conclusion du bail au 1er janvier 2006, - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a dit et jugé que Monsieur [P] n'a pas dénoncé le bail en temps et en heure, - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a dit et jugé qu'elle était titulaire d'un bail en cours, renouvelé le 1er janvier 2015 et jusqu'au 1er janvier 2018, En conséquence, - Dise et juge qu'elle était occupante légitime, jusqu'au 31 décembre 2017, du logement n° 36, au 8ème étage de l'immeuble, sis [Adresse 4], - Déboute Monsieur [P] de sa demande de voir fixer le montant d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux et de la voir condamnée à la lui verser, - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Monsieur [P] de sa demande de dommages et intérêts, En conséquence, - Déboute Monsieur [P] de toutes ses demandes, - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [P] à lui verser des dommages et intérêts, - Infirme la décision entreprise quant au quantum de cette condamnation, En conséquence, - Condamne Monsieur [P] à lui verser la somme de 20.000 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de ses graves préjudices, matériel et moral, résultant des troubles de jouissance subis et des agissements et procédés malveillants et pernicieux de Monsieur [P] à son égard, - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [P] à lui verser la somme de 1.500 €, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, pour les frais irrépétibles engagés en première instance, - Condamne Monsieur [P] à lui verser la somme de 6.000 €, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, - Déboute Monsieur [P] de sa demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Confirme la décision entreprise en ce qu'elle a condamné Monsieur [P] aux dépens, - Condamne Monsieur [P] aux entiers dépens, de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU en application de l'article 699 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture fixée au 25 janvier 2018 a été reportée au 15 février 2018. MOTIFS DE L'ARRÊT Sur la demande de validité du congé formée par Monsieur [P] Monsieur [P] se prévaut d'un courrier de résiliation recommandé en date du 17 novembre 2014 reçu par Madame [M] le 27 novembre 2014 pour le 31 mai 2015 de son bail du 1er juin 2006 au motif légitime et sérieux qu'il explicite par la sous-location non autorisée consentie à Madame [R] et Monsieur [J] le 1er août 2014 moyennant un loyer mensuel de 1.350 € alors que le loyer principal n'est que de 1.075,28 €. Il plaide en substance que le premier juge a fixé à tort la date du bail au 1er janvier 2006 alors que le bail produit n'a pas été signé, que l'état des lieux date de 1999 et concerne les locataires antérieurs, les consorts [B] ; il fait valoir que Madame [M] a occupé le logement à la mi-mai 2005 par suite d'une tolérance accordée par ces locataires alors en Italie mais qu'elle n'a sollicité la reprise du bail à son nom que par courriel du 4 juin 2006 à fixer au 1er juin 2006, date qui doit prévaloir comme étant celle de l'accord des parties, tandis que celle du 1er janvier 2006 n'est qu'une fiction, l'intimée ayant eu besoin d'une quittance antidatée pour la CAF. Il expose encore qu'ayant mis en vente le logement occupé, il avait dû saisir le juge des référés pour que l'agent immobilier puisse accéder aux lieux, ayant découvert la sous-location du 1er août 2014 ; il indique que cette sous-location expirait avec le bail et que les sous-locataires ont restitué les clés à l'agence immobilière le 29 mai 2015, en accord avec Madame [M] qui avait par mail du 2 juin 2015, seulement réclamé à l'agence le 3ème pass qui était le sien afférent à l'appartement voisin n° 35 dont elle était propriétaire ; il affirme qu'alors qu'il avait changé les serrures et vendu l'appartement, Madame [M] a forcé la porte le 13 août 2015, revendiqué de nouveau la qualité de locataire et tenté de lui soutirer la somme de 65.000 € contre son départ du logement. Madame [M] sollicite la confirmation du jugement en produisant : - le bail en date du 1er janvier 2006, établi par Monsieur [P] non signé mais accompagné de l'état des lieux signé des parties au 1er janvier 2006, - les quittances de loyer de janvier 2006 à juin 2006, - les contrats d'abonnement EDF GDF à son nom, - la restitution par ses soins de la caution locative aux consorts [B] selon son extrait de banque du 4 janvier 2006. Sur ce, il ressort du débat que les parties ont hésité sur la date à donner au bail, dans la mesure où les anciens locataires [B] ont laissé l'usage du logement à Madame [M] dès 2005 en accord avec Monsieur [P] qui encaissait les loyers directement de Madame [M] et lui en délivrait quittance, tandis que celle-ci payait les abonnements de fluides. Mais c'est par une exacte appréciation des faits de la cause et par des motifs que la Cour adopte que le tribunal a considéré que la volonté des parties a été d'antidater le bail au 1er janvier 2006, telle que manifestée par un projet de bail et d'un état des lieux à cette date signé à la fois de Madame [M] et de Monsieur [P]. Il sera ajouté que les locataires sortants, les consorts [B], ont également consenti à ce changement de statut au mois de janvier 2006, quoiqu'ils aient pu écrire ensuite à Monsieur [P], en recevant de Madame [M] dès le 4 janvier 2006 le remboursement de leur cautionnement. Il en découle que le congé donné pour le 31 mai 2015 était tardif pour n'avoir pas été délivré 6 mois avant la date d'expiration du bail, intervenue le 1er janvier 2015, de sorte qu'il est nul et que le bail a été tacitement reconduit jusqu'au 31 décembre 2017, date pour laquelle un nouveau congé a été délivré à Madame [M], aux fins de vente par acte d'huissier du 30 mars 2017. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée par Monsieur [P] La solution retenue plus haut emporte nécessairement le rejet de cette demande qui découlait de la résiliation du bail, et se trouve privée d'objet. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [P] Monsieur [P] liste en pièce 15 de multiples chefs de dépenses dont il demande indemnisation, allant des frais de changement de serrures, de route, charges de propriété, d'assurance et fiscales en attendant la vente, moins-value du bien et jusqu'au coût en dommages et intérêts et frais divers de procédure induits par l'action formée contre lui par son acquéreur, Monsieur [U], lequel s'est rétracté en découvrant que l'appartement n'était pas vacant comme promis, et qui découlent selon lui de la réintégration fautive du logement par Madame [M] après sa reprise en exécution du congé du 27 novembre 2014. Il plaide en substance, qu'elle n'a pas contesté la sous-location dont il lui était fait grief pour la rupture du bail, qu'avisée du dépôt des clés par ses sous-locataires à l'agence immobilière chargée des visites, elle n'a manifesté aucune réserve se bornant à indiquer à celle-ci qu'elle souhaitait récupérer son pass personnel pour accéder à son propre appartement situé sur le même palier, qu'elle a cessé également de payer tout loyer à compter du 1er juin 2015, de sorte qu'il était fondé à en déduire qu'elle avait finalement accepté le congé au 31 mai 2015 et a repris à bon droit les lieux le 2 juin 2015 ; il ajoute que Madame [M] ne s'est pas manifestée auprès de lui avant de faire changer la serrure le 13 août 2015, préférant porter plainte, puis opérer un chantage ; il souligne qu'elle est responsable de l'échec de sa vente immobilière selon promesse en date du 25 juillet 2015 et qu'elle lui doit garantie. Madame [M] rétorque qu'elle avait contesté le congé comme donné à mauvaise date lors de l'instance en référé au cours de laquelle Monsieur [P] avait communiqué un bail visiblement falsifié comme daté du 1er juin 2006 et qu'il ne produit plus en appel ; elle expose qu'elle était à l'étranger au mois de mai 2015 et ne pouvait récupérer les clés de ses locataires puisqu'elle était contrainte par l'ordonnance de référé du 5 avril 2015 de laisser accès pour des visites jusqu'au 1er septembre 2015 ; elle conteste tout chantage et plaide que le congé étant irrégulier, elle était encore locataire lorsque Monsieur [P] a commis sa voie de fait et fait disparaître son mobilier, de sorte que toutes les demandes indemnitaires du bailleur ont été rejetées à bon droit par le premier juge. Sur ce, il est établi que le bail liant Madame [M] à Monsieur [P] était verbal. Il appartenait donc à ce dernier de recueillir l'accord exprès de la locataire sur la fixation de sa date, ou à défaut de la faire fixer en justice par une action au fond, avant d'opérer le calcul du préavis de résiliation. Comme Madame [M] a contesté le congé devant le juge des référés, ainsi qu'il ressort des termes de l'ordonnance du 5 avril 2015, Monsieur [P] se devait, à défaut de restitution volontaire des lieux et des clès au 31 mai 2015, d'obtenir une autorisation d'expulsion en application de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution. Monsieur [P] n'est en effet pas fondé à prétendre que la restitution des clefs par les sous-locataires à l'agence immobilière chargée de la vente suffisait à constituer l'exécution du congé dès lors que cette remise était la modalité, qu'en accord avec lui, Madame [M] avait choisie pour respecter l'injonction judiciaire d'accès en dépit de son éloignement de PARIS pour raisons professionnelles. Il en résulte que le congé n'ayant pas été validé dans la présente instance, Monsieur [P] doit en supporter seul les frais directs et indirects. Le jugement de débouté est encore confirmé. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [M] S'agissant de sa demande indemnitaire, Madame [M] demande confirmation du jugement sur principe d'une réparation et sa réformation au quantum. Elle plaide au visa de l'article 1719-3° du Code civil imposant au bailleur une garantie de jouissance paisible, que Monsieur [P] ne pouvait en aucune façon l'expulser par force en violation des dispositions de l'article 61 de la loi du 29 juillet 1991 et s'emparer de ses meubles. Elle insiste sur le fait que Monsieur [P] a exigé une somme de 20.000 € pour lui rendre son mobilier et conteste le chantage qu'il lui impute autour de la restitution des lieux, l'idée d'une compensation judiciaire en échange d'une restitution rapide émanant du bailleur qui avait en réalité prévu d'enregistrer secrètement leur conversation et tenté ensuite de compromettre son avocat afin d'étayer ses plaintes pour chantage et faux en écriture. Elle souligne que le comportement manipulateur et déloyal de Monsieur [P] qui porte atteinte à sa réputation et le vol de ses meubles, dont elle prouve par attestations qu'ils étaient dans les lieux après le départ des sous-locataires et avant le changement des clés par le bailleur justifient la somme demandée. Sur ce, c'est à juste titre que le premier juge a dit que Madame [M] devait être remboursée des frais de changement de serrure pour 500 € selon facture du 13 août 2015. C'est également à bon droit et qu'il a rejeté la demande au titre du mobilier disparu dès lors qu'il n'est pas établi que ces meubles étaient encore dans le logement au 2 juin 2015. A cet égard, et comme le souligne Monsieur [P], les témoins [F], [D], [V], [L] qui ont attesté de la présence de ces meubles, soit à l'occasion d'un dîner avec Madame [M] le 28 mai 2015, soit lors d'une visite chez elle le 29 mai 2015, ne sont pas en concordance avec l'affirmation faite par l'intimée lors de son dépôt de plainte d'avoir été absente de PARIS du 11 mai 2015 au 14 juillet 2015, date à laquelle elle a découvert le changement des clés. En outre, Madame [M] n'a pas communiqué les suites données à sa plainte pour vol, qui était en cours lors des débats de première instance. S'agissant de ses conditions d'éviction du logement et de la privation de jouissance entre le 14 juillet 2015 et le 13 août 2015, si elles ont été brutales, elles n'ont pas eu un impact majeur dès lorsqu'elle avait encore son appartement sur le même palier dont elle ne prouve pas qu'il était loué, et qu'elle n'était pas particulièrement attachée au local litigieux qu'elle avait d'ailleurs sous-loué, étant observé qu'elle n'a recommencé à payer les loyers qu'à compter du 13 août 2015. Le jugement sera donc confirmé quant au montant de l'indemnité allouée. Sur le surplus Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. En considération de l'équité, Monsieur [P] qui succombe en son appel, sera condamné à payer à Madame [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et débouté de sa propre demande de ce chef. Monsieur [P] sera également condamné aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour statuant publiquement, CONFIRME le jugement du Tribunal d'instance de [Localité 1] en date du 16 novembre 2015 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [U] [P] à payer à Madame [P] [M] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT