Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 13 Septembre 2024
N° RG 23/01093 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KGS6
Jugement du 13 Septembre 2024
N° 24/513
Etablissement public ARCHIPEL HABITAT
C/
[P] [X]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me BARGINE
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ;
Audience des débats : 31 Mai 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
O.P.H ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Aurélie GRENARD, avocat au barreau de RENNES substituée par Me Apolline RENOUL, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [P] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Jehanne BARGINE, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382023001616 du 20/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 12 octobre 2010, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [P] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 361,26 €.
Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 4 novembre 2010.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er avril 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 3 156,15 € au titre de l'arriéré locatif.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 août 2022, le bailleur a, à nouveau, mis en demeure M. [X] de régler la somme de 4 601,15 € au titre de l’arriéré locatif.
Par assignation délivrée le 8 décembre 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [P] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner M. [P] [X] au paiement des sommes suivantes :
6 387,76 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
les loyers dus du 2 décembre 2022 jusqu’à la résiliation du bail,
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2024, M. [P] [X] a donné congé du logement avec un préavis d’un mois.
Un état des lieux de sortie du logement a été établi contradictoirement le 16 avril 2024.
À l'audience du 31 mai 2024, intervenue après renvois, l'établissement ARCHIPEL HABITAT s’est désisté de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion, le locataire ayant quitté les lieux, et a sollicité qu’il soit donné acte du congé délivré par ce dernier.
En revanche, il maintient ses demandes au titre de la dette locative et précise que celle-ci s’élève, au 16 avril 2024, à la somme de 14 903,09 €, dont 256,02 € dus au titre des réparations locatives.
En outre, le bailleur sollicite le rejet des demandes de M. [P] [X] ainsi que la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et sollicite, en cas d’octroi de tels délais, que la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible à défaut du règlement d’une seule échéance.
L’établissement ARCHIPEL HABITAT s’oppose au moyen tiré de la prescription soulevé par le locataire, motifs pris que celui-ci a reconnu sa dette les 14 septembre 2015 et 5 septembre 2017, si bien que la prescription de 3 ans prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’est trouvée interrompue. Il indique, en outre, que le locataire ayant payé une somme mensuelle supérieure à son loyer courant jusqu’au mois de septembre 2020, il a reconnu sa dette locative et a interrompu la prescription.
En outre, le bailleur s’oppose à la demande de dommages et intérêts formée par M. [X]. A ce titre, il expose qu’aucun manquement d’ARCHIPEL HABITAL a son obligation de jouissance paisible n’est démontré s’agissant d’un conflit de voisinage auquel le bailleur a tenté à plusieurs reprises de remédier. Il ajoute que le locataire ne démontre aucunement la réalité de son préjudice.
M. [P] [X], assisté par son conseil, s’oppose aux demandes formulées par le bailleur et invoque l’acquisition de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, il expose qu’une simple lettre de mise en demeure n’interrompt pas le délai de prescription de l’action en paiement des loyers tandis que la dernière reconnaissance de dette est intervenue le 5 septembre 2017, si bien que les demandes en paiement des dettes de loyer de M. [X] antérieures au 8 décembre 2019 sont prescrites.
A titre reconventionnel, le locataire sollicite l’allocation de la somme de 15 995 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qu’il a subi. Il indique avoir reçu des menaces et insultes à caractère raciste de la part d’un couple de locataires d’ARCHIPEL HABITAT, outre des dégradations de son véhicule, si bien qu’il a été forcé de quitter son logement. Il expose ainsi que ces faits constituent un manquement d’ARCHIPEL HABITAT à son obligation de jouissance paisible, obligation de résultat découlant de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, engageant sa responsabilité.
Enfin, à titre subsidiaire, M. [P] [X] sollicite la compensation entre les créances réciproques des parties.
En tout état de cause, il demande à ce que le bailleur social ARCHIPEL HABITAT soit débouté de sa demande présentée au titre des frais irrépétibles.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1. Sur la demande de paiement de la dette locative
1.1. Sur la prescription
Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable à compter du 27 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
L’article 2224 du code civil, applicable antérieurement, dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
En vertu de l’article 2222 du même code, lorsque la loi nouvelle réduit la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
Aux termes de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
Cette reconnaissance, même partielle, entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif qui ne peut se fractionner.
En l’espèce, les impayés de loyer ont débuté le 18 janvier 2011. Le 14 septembre 2015, M. [P] [X] a signé un plan d’apurement prévoyant le remboursement de sa dette locative, d’un montant de 2 191,25 €, en 24 échéances. Le 5 septembre 2017, M. [P] [X] a signé un nouveau plan d’apurement prévoyant le remboursement de sa dette locative d’un montant de 2 212,47 €.
Il ressort de l’extrait de compte du 23 mai 2024 versé aux débats que, jusqu’au 3 septembre 2020, le locataire a réglé une somme supérieure à son loyer courant, afin d’apurer son arriéré locatif.
M. [P] [X] a ainsi reconnu sa dette les 14 septembre 2015 et 5 septembre 2017, ce qu’il ne conteste pas. En outre, en procédant à des paiements d’un montant supérieur à son loyer courant jusqu’au 3 septembre 2020, afin d’apurer son arriéré locatif, le locataire a implicitement reconnu cette dette.
Cette reconnaissance entraînant un effet interruptif pour la totalité de la dette, la créance de l’établissement ARCHIPEL HABITAT à l’encontre de M. [X] n’est pas prescrite.
1.2. Sur l’arriéré locatif
Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 avril 2024, M. [P] [X] lui devait la somme de 14 556,71 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.
En conséquence, M. [P] [X] sera condamné à payer la somme de 14 556,71 € au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 387,76 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
1.3. Sur les réparations locatives
L'article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
L'article 1730 du même code précise que « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »
L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; »
En l'espèce, l'état des lieux dressé le 4 novembre 2010, lors de l'entrée de M. [X] dans les lieux fait état d'un logement alors en bon état.
L’état des lieux de sortie dressé le 16 avril 2024 fait état des désordres suivants :
- Le logement n’a pas été nettoyé, il est globalement sale,
- Le carillon modulaire (sonnette) ne fonctionne pas,
- Le sol vinylique de la salle de bain est vétuste.
Les deux clés de la boîte aux lettres, les trois clés de la porte du garage ainsi que deux clés de la porte d’accès à l’immeuble n’ont pas été restituées.
Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur ne produit aucune facture.
Il verse toutefois aux débats un état des indemnités dues pour non-exécution des réparations locatives en date du 16 avril 2024, selon lequel le locataire est redevable de la somme de 256,02 € comprenant les sommes suivantes :
- 70 € au titre de la facturation des clés,
- 169,02 € au titre du nettoyage du logement,
- 17 € au titre du remplacement du sol vinylique de la salle de bain.
S’agissant de la somme de 70 € réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés, l’état des lieux de sortie dressé le 16 avril 2024 mentionne que deux clés de la boîte aux lettres, trois clés de la porte du garage et deux clés de la porte d’accès à l’immeuble n’ont pas été restituées. Cette somme pourra donc être mise à la charge du locataire.
Le locataire a occupé le logement pendant une durée de presque 14 ans tandis que le logement a été mis en service le 4 novembre 2010.
Le bailleur entend mettre à la charge du locataire la pose d’un nouveau sol vinylique dans la salle de bain pour la somme de 17 € après application d’un coefficient de vétusté à hauteur de 89,47 %. Au regard de la durée d’occupation du logement par le locataire, il n’est pas démontré que la vétusté du sol résulte d’un usage anormal ou abusif des lieux par celui-ci.
Il restera toutefois à la charge du locataire les frais sollicités par le bailleur au titre du nettoyage du logement, soit la somme de 169,02 €. En effet, ces frais témoignent d’un usage manifestement anormal du logement.
Au vu de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il convient donc de condamner M. [P] [X] à verser la somme totale de 239,02 € au titre des réparations locatives dues suite au départ des lieux.
1. 4. Sur la somme totale due par M. [P] [X]
M. [P] [X] est donc redevable envers son ancien bailleur ARCHIPEL HABITAT de la somme de 239,02 € au titre des réparations locatives et de celle de 14 556,71 € au titre de l’arriéré locatif.
Il convient de déduire de cette somme, celle de 361 € correspondant au dépôt de garantie versé par M. [P] [X] lors de son entrée dans les lieux.
Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 14 434,73 € (= 239,02 € + 14 556,71 € -
361 €).
M. [P] [X] sera donc condamné à verser la somme de
14 434,73 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, suite à son départ du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5].
2. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure.
En l’espèce, M. [P] [X] justifie s’être plaint à de nombreuses reprises (mails des 23 avril 2020, 19 septembre 2020, 15 février 2021, 8 juin 2021 et 20 novembre 2021) auprès de son bailleur de la gène occasionnée par ses voisins, expliquant que ces derniers sont menaçants, profèrent des menaces à caractère xénophobe à son égard, qu’ils sont bruyants, qu’ils sont l’auteur de harcèlement et de dégradation de biens.
Il démontre avoir déposé plainte pour des faits de dégradation de biens qui auraient été commis les 18 et 19 novembre 2021 et produit en outre une facture en date du 24 novembre 2021, émanant de la SARL [Localité 8] CARROSSERIE, relative à la réparation de son véhicule suite aux dégradations pour un montant de 1 459,78 €.
Ces éléments corroborés par les réponses du bailleur démontrent la réalité des troubles dénoncés par Monsieur [X].
Ainsi, par exemple, le 30 mars 2021, un chargé de médiation d’ARCHIPEL HABITAT a répondu à Monsieur [X] en sollicitant des éléments supplémentaires et en constatant que les agressions verbales ne semblaient pas avoir cessé, ce qui démontre que le bailleur avait bien connaissance de la situation dégradée relativement aux relations de voisinage dans cet immeuble.
Ces éléments sont aussi corroborés par le courrier daté du 24 novembre 2021 produit par le bailleur dans lequel ce dernier demande aux voisins de Monsieur [X], Monsieur [B] et Madame [T], d’être présents à une médiation suite à de « fortes tensions de voisinage ». cette médiation a abouti à la pose d’un claustra en décembre 2021.
Aucun élément postérieur à l’intervention d’ARCHIPEL HABITAT en novembre et décembre 2021 ne démontre que les troubles de voisinage dénoncés par Monsieur [X] ont perduré en 2022.
En effet, si Monsieur [X] a déménagé à [Localité 7] durant l’été 2022, il ne produit absolument aucune pièce de nature à établir que ce déménagement a été, comme il l’affirme, motivé par une persistance des troubles du voisinage qu’il dénonçait.
Dès lors, les pièces du dossier permettent d’établir que Monsieur [X] a subi des troubles du voisinage occasionnés par ses voisins, du mois d’avril 2020 au mois de décembre 2021, et que son bailleur a mis plus d’un an et demi à intervenir pour faire cesser ces troubles. ARCHIPEL HABITAT a donc manqué pendant plus d’un an et demi à son obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts au locataire pour un montant de 200 euros par mois durant 21 mois, soit une somme de 4200 euros.
Il importe peu, dans l’appréciation de ce préjudice de jouissance subi par Monsieur [X], que son bailleur, ARCHIPEL HABITAT, lui reproche une utilisation abusive antérieure du sous-sol et des garages de l’immeuble dans la mesure où ces reproches sont antérieurs aux troubles dénoncés (fiches de réclamation du 22 février 2016, 18 avril 2016 et 30 janvier 2019) et ne concernent pas les mêmes voisins, si bien qu’il n’est démontré absolument aucun lien avec les troubles subis antérieurement par Monsieur [X].
Dans la mesure où il n’est pas démontré que Monsieur [X] a dû payer un double loyer et a engagé des frais de transport plus importants à raison des troubles du voisinage subis, il sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire.
3. Sur les sommes dues par les parties
Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l’espèce, M. [P] [X] est redevable envers l’établissement ARCHIPEL HABITAT de la somme de 14 434,73 € au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives.
L’établissement ARCHIPEL HABITAT est quant à lui redevable de la somme de 4 200 € envers M. [X].
Dès lors, et après compensation, le montant restant dû par M. [P] [X] à ARCHIPEL HABITAT s’élève à la somme totale de
10 234,73 € (= 14 434,73 € - 4 200 €), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 387,76 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Il sera, ici, observé que Monsieur [X] n’a sollicité aucun délais de paiement, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [P] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que le contrat conclu le 12 octobre 2010 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [P] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 6 avril 2024 par l’effet du congé donné par le locataire le 6 mars 2024,
CONDAMNE, après compensation, M. [P] [X] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 10 234,73 € (au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives arrêté au 16 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 6387,76 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 8 décembre 2022,
REJETTE le surplus des demandes.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière Le Juge
