Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/00156

Du 06 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00156 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX3O Société ICF ATLANTIQUE SA D’HLM C/ [D] [W] [I] - Expéditions délivrées à la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS) - FE délivrée à la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS) Le 06/09/2024 Avocats : la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS) TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] - [Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société ICF ATLANTIQUE SA D’HLM [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Maître Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET (CB2P- AVOCATS) DEFENDEUR : Monsieur [D] [W] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 28 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2021 à effet du 6 décembre 2021, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Monsieur [D] [W] [I] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2023, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3852,50 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a assigné Monsieur [D] [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir : Voir constater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la Loi N°89-642 du 06 Juillet 1989 modifiée, Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Monsieur [D] [W] [I] et de celle de tout occupant de son chef des locaux à usage d'habitation sis à[Adresse 1] à [Localité 4], dans les conditions prévues par les articles L411-1, L412-1 à L412-8 et R412-1 à R412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à l'expulsion de Monsieur [D] [W] [I] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, Voir condamner Monsieur [D] [W] [I] à payer à titre provisionnel en application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile : les sommes portées au commandement outre les loyers et charges échus postérieurement au commandement jusqu'au jour de la présente assignation déduction faite des versements, soit à ce jour la somme de 5748.59 euros au 1er janvier 2024 (loyers et charges au 31 décembre 2023 : loyers de décembre 2023 inclus: à terme échu) avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement et de la présente décision pour la différence, les loyers et charges venus à échéance depuis la date indiquée en tête du présent acte jusqu'au jour de la décision prononçant la résiliation des baux, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserves d'éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, Voir condamner Monsieur [D] [W] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges au jour de la résiliation, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer, jusqu'à la libération des lieux, Voir condamner Monsieur [D] [W] [I] au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Entendre enfin condamner Monsieur [D] [W] [I] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l'assignation (article 696 du Code de rocédure civile). Lors de l’audience du 22 mars 2024, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève à la somme de 5748,59 euros au 1er janvier 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 13519,81 euros au 24 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l'octroi de délai de paiement. Elle ajoute qu'il a été appliqué à Monsieur [D] [W] [I] un surloyer de 815,32 euros. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [D] [W] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 22 mars 2024. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 17 octobre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA D'HLM ICF ATLANTIQUE a fait signifier à Monsieur [D] [W] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 3852,50 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 octobre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si le commandement de payer du 16 octobre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 1er décembre 2021 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 16 octobre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. Monsieur [D] [W] [I] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 16 octobre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 17 décembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 17 décembre 2023. Dès lors, Monsieur [D] [W] [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 17 décembre 2023, ce qui constitue pour la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 13519,81 euros à la date du 24 juin 2024. Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance à savoir les frais de procédure qui relèvent des dépens (344,75 euros). Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [D] [W] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 13175,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 24 juin 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [D] [W] [I] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [W] [I]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [W] [I] à verser à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 17 décembre 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [D] [W] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [D] [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [D] [W] [I] à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 13175,06 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 24 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [D] [W] [I] à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE, à compter du 1er juin 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [D] [W] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [D] [W] [I] à payer à la SA D'HLM ICF ATLANTIQUE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION