Cour de cassation, 13 septembre 2018. 17-26.465

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 septembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10491 F Pourvoi n° T 17-26.465 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société l'Harmattan, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 24 juillet 2017 par la cour d'appel de [...) (2e chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société Steack house Bearn, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 10 juillet 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société l'Harmattan, de la SCP Spinosi et Sureau, avocat de la société Steack house Bearn ; Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société l'Harmattan aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société l'Harmattan ; la condamne à payer à la société Steack house Bearn la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société l'Harmattan. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 24 552 euros HT à compter du 1er avril 2014, et d'avoir condamné la SCI L'harmattan à rembourser à la SARL Steack House Béarn la différence entre le loyer fixé à ce montant et celui effectivement payé depuis le 1er avril 2014, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'échéance de chacun des loyers versés depuis le 15 octobre 2014 et anatocisme ; Aux motifs que l'expert décrit comme suit le fonds de commerce litigieux : . le restaurant "[...]" constitue une partie d'un ensemble immobilier hôtelier qui se compose du restaurant proprement dit, de forme quadrilatère, d'un bâtiment en forme de L et d'une partie non bâtie, aménagée d'aires de stationnement desservies par une voie et espace vert, . l'extérieur du bâtiment se présente sous forme de murs bardage bois peints, larges baies vitrées - deux portes fenêtres au Sud, troisporte fenêtres à l'Est, porte d'entrée vitrée, charpente industrielle soutenant une toiture en tuiles plates rouges . l'intérieur comprend la salle de restaurant et le bar qui comprend le sol carrelé en partie, le reste planché, des murs cloisonnement plâtré peint, du plafond placoplâtre peint solives peintes, outre l'économat, la pièce chambre froide, la plonge, le vestiaire, WC, le dégagement, la toilette restaurant ; qu'il précise que le restaurant est particulièrement visible, que l'espace végétalisé, bien entretenu, facilite l'accueil, que l'accessibilité depuis la voie publique est commode, que les surfaces et volumes occupés par le restaurant sont convenables, que l'état intérieur est satisfaisant et les normes semblent respectées ; qu'il note que la destination est réduite à l'exercice d'une seule activité, celle de restaurant, que le bail prévoit que le preneur s'engage à assumer notamment les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil, la charge des travaux ordonnés par l'administration et une partie du paiement de l'impôt foncier, que le quartier dans lequel se trouve le restaurant est un quartier à vocation commerciale, de bureaux et résidentielle, que la rue [...] est passagère, qu'elle draine les quartiers Nord de la ville, qu'elle est à proximité rapprochée d'une des pénétrantes Nord de la ville, que, bien qu'éloigné du centre-ville, le restaurant "[...]" souffre d'une concurrence rapprochée : enseignes nationales de restauration rapide et cafétéria d'un centre commercial ; qu'il retient : . une surface utile pondérée de 170 m2, . l'excellente exposition Sud de la terrasse sur un espace vert arboré, . comme éléments de comparaison des établissements situés : Rue [...], Place [...], Rue [...], Rue [...], Place [...] ; qu'il fixe la valeur locative annuelle - hors taxe - à la somme de 24 551,40 € soit arrondis à la somme de 21 550 € ; qu'à titre liminaire, il est évident que Monsieur Y... a commis une erreur de plume en indiquant une valeur locative annuelle hors taxe arrêtée à la somme de 24 551,40 € soit arrondie à la somme de 21 550 € ; qu'il convient de la rectifier en conséquence et de lire au lieu d'un montant de 21 550 € celui de 24 550 € ; que cette simple erreur ne permet pas de remettre en cause les compétences de l'expert qui géomètre - expert a été inscrit notamment dans la rubrique de la liste des experts judiciaires près la cour d'appel de [...) "Estimations immobilières Loyers d'habitation - Loyers commerciaux - Fonds de commerce, indemnités d'éviction Terrains non agricoles, bâtiments", signant par là même ses compétences en matière du prix des baux commerciaux ; que par ailleurs, le seul fait qu'il soit domicilié [...] ne constitue pas un handicap dans la recherche du prix du loyer d'un fonds de commerce situé à [...) dans la mesure où il a pris toutes les précautions utiles, rassemblant de nombreux éléments de comparaison, procédant à des études approfondies des baux qui lui ont été proposés par les parties, en retenant certains et en excluant d'autres qui n'étaient pas assez précis ; qu'il convient en conséquence de rejeter toute critique formée de ce chef ; A - Sur la surface pondérée que l'expert a retenu une surface utile pondérée de 170 m2 sur le fondement des mesures qu'il a relevées, du calcul des superficies brutes et des coefficients applicables aux différentes parties composant le fonds (salle de bar, restaurant, sanitaires etc.) ; que l'appelante reproche à l'expert de ne pas avoir retenu l'existence d'une terrasse située plein sud, d'une superficie d'environ 50 m2 qui augmenterait la superficie du fonds et représenterait un loyer complémentaire ; que cependant, comme le premier juge l'a très pertinemment relevé la terrasse n'est pas mentionnée dans le bail au paragraphe "désignation des lieux loués" qui vise uniquement "un bâtiment d'une surface de 256 m2 à usage de restaurant, édifié sur un terrain de 2 824 m2 cadastré section [...] , [...], [...], [...], [...], [...]", sans autre précision ; qu'il n'est d'ailleurs pas démontré que l'assiette du bail ait été modifiée par l'adjonction ou l'autorisation donnée d'exploiter ladite terrasse qui n'aurait pas existé au jour de la conclusion du bail initial ; qu'en outre, les mesures d'un local pour déterminer sa valeur locative ne concernent que la superficie du bâti clos et de ce fait, la terrasse ne peut être considérée comme un local accessoire, une annexe ou une dépendance ; qu'en tout état de cause, l'expert a tenu compte de l'existence de la terrasse dont il a relevé "l'excellente exposition Sud sur un espace vert arboré" (pages 9 et 21 de son rapport) pour limiter l'abattement exceptionnel qu'il applique à hauteur de 5 % pour les clauses exorbitantes de droit commun ; qu'en conséquence, aucun élément nouveau n'étant invoqué par la bailleresse, il convient de la débouter de l'intégralité de ses prétentions développées de ce chef et de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a retenu la surface utile pondérée à 170 m2 ; B - Sur les facteurs de commercialité que l'expert a tenu compte des facteurs locaux de commercialité en rappelant la structure même du quartier dans lequel le fonds de commerce est situé - quartier à vocation commerciale, bureaux, résidences etc. -, le développement de cette zone sur les dix dernières années et les activités commerciales qui s'exercent Rue [...] - professions médicales, cabinet d'assurances, locaux professionnels ; qu'il a également rappelé la situation de la Rue [...] - rue passante, drainant les quartiers Nord de la ville, à proximité rapprochée d'une des pénétrantes Nord de la ville - tout en ne négligeant pas la concurrence rapprochée dont souffre le restaurant litigieux - enseignes nationales de restauration rapide et cafétéria d'un centre commercial ; qu'aucune critique ne peut donc lui être adressée de ce chef. C - Sur les éléments de comparaison que l'expert a tenu compte non seulement des éléments de comparaison fournis par les parties - 3 restaurants pour la locataire, 2 restaurants pour la bailleresse - mais également de ceux qu'il a trouvés lui-même - 5 restaurants ; qu'il a exclu les éléments qui ne correspondaient pas au local occupé, à savoir les restaurations rapides - Quick, Mac Do et autres, la cafétéria du Centre Leclerc ; qu'il a parfaitement expliqué sa méthode de travail : prise en compte uniquement des fonds dont il a pu vérifier la superficie, réalisation de nouvelles investigations sur le terrain après la rédaction du projet de rapport ; que contrairement à ce que tend à affirmer la bailleresse, les deux éléments de comparaison qu'elle a fournis - restaurant Rue [...] / Rue [...] et restaurant Place [...] - ont bien été pris en compte ; qu'il ne peut être reproché à l'expert de ne pas s'en être contenté et d'en avoir recherché d'autres pour approfondir ses travaux ; que de même, il ne peut pas lui être davantage reproché d'avoir réalisé une moyenne des valeurs locatives des dix restaurants retenus, permettant en cela de "lisser" les disparités qui peuvent exister entre des établissements qui présentent tous des spécificités communes mais qui ne sont pas rigoureusement identiques ; qu'ainsi, c'est à juste titre qu'il a retenu une valeur locative moyenne annuelle HT par mètre carré de 152,02 € ; D - Sur la valeur locative que les conditions générales du bail prévoient en leur article 4 B que : "le preneur s'engage : à tenir les lieux loués et toutes installations qui en font partie, pendant toute la durée du bail, en bon état de réparations de toute nature et d'entretien, grosses et menues, y compris les grosses réparations prévues notamment par l'article 606 du code civil ainsi que tout remplacement si nécessaire et de les rendre tels à l'expiration du bail..." ; que comme le premier juge l'a très justement rappelé, n'étant accompagnées d'aucune contrepartie, elles sont un facteur de diminution de la valeur locative conformément à l'article R 145-8 alinéa 1 du code de commerce qui tient compte des obligations incombant au bailleur et dont il s'est déchargé sur le locataire comme des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages ; que l'existence de ces clauses particulières, exorbitantes du droit commun, justifient usuellement un abattement de la valeur locative ; que soutenir pour s'y soustraire que les locaux sont neufs et ne doivent souffrir d'aucune réparation dans l'immédiat est totalement inopérant dans la mesure où la clause est présente dans le bail et a vocation à s'appliquer ; que de même, le fait que sur le fondement de l'article 10 des conditions générales du bail "le preneur s'engage à rembourser au bailleur sa quote-part de tous impôts et taxes portant sur l'immeuble loué, y compris l'impôt foncier..." et que pour mémoire il ait, à ce titre, versé une somme de 3 023,56 € TTC soit 2 528,06 € HT en 2013 justifie également un abattement de la valeur locative qui peut également prendre la forme d'un pourcentage ; que ce double transfert de charges associé à la destination exclusive des locaux et au droit de préemption du bailleur en cas de vente du fonds qui limitent l'action du locataire en cas de cession doit être mis en perspective avec l'usage régulier d'une terrasse par périodes de beau temps, exposée plein Sud ; qu'il en résulte que l'abattement global en découlant doit être fixé à 5 % ; que la valeur locative du fonds au 1er avril 2014 s'établit en conséquence à la somme de 24 552 € HT (vingt-quatre mille cinq cent cinquante-deux euros ), [soit 144,42 € (c'est à dire 152,02 € - (152,02 € x 0,05)) x 170 = 24 551,40 € arrondis à 24 552 €] (arrêt attaqué, p. 7, § 2 à p. 10, pénult. §) ; 1) Alors que les caractéristiques du local considéré, intervenant dans la détermination de la valeur locative à défaut d'accord entre les parties, s'apprécient au regard, notamment, de la surface de l'immeuble et de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l'exploitation ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué (p. 10, § 9) que les locaux mis à la disposition de la SARL Steack House Béarn à titre onéreux comprenaient une terrasse d'environ 50 m2 utilisée par cette société pour son activité de restauration ; que la cour d'appel a cependant refusé d'intégrer la superficie de cette terrasse dans le calcul de la surface pondérée prise en compte pour la détermination de la valeur locative, par la considération que le contrat de bail visait uniquement, au titre de la désignation des lieux loués, un bâtiment de 256 m2 à usage de restaurant ; qu'en statuant de la sorte, quand la notion de bâtiment visée au contrat n'impliquait aucunement d'exclure l'élément de construction constitué de la terrasse, dont la mise à la disposition du preneur était constatée, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ; 2) Alors qu'en statuant comme elle a fait, sans constater que la superficie de 256 m2 visée au contrat, au titre de la désignation des lieux loués, correspondait à la surface brute des locaux hors la terrasse mise à la disposition du preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-3 du code de commerce ; 3) Alors qu'en toute hypothèse, les caractéristiques propres au local considéré, intervenant dans la détermination de la valeur locative à défaut d'accord entre les parties, peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux princi[...)x ; qu'en statuant comme elle a fait pour refuser d'intégrer la superficie de la terrasse dans le calcul de la surface pondérée prise en compte pour la détermination de la valeur locative, quand la désignation par écrit d'un bâtiment de 256 m2 à usage de restaurant, à supposer qu'elle ne s'appliquât pas aux aménagements extérieurs, n'était pas de nature à exclure la location, conjointement à celle du bâtiment visé, d'une annexe telle que la terrasse mise à la disposition du preneur, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce ; 4) Alors que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas exclusivement aux locaux clos, mais peut aussi concerner des espaces ouverts tels qu'une terrasse ; qu'il s'ensuit que les mesures d'un local, prises en compte pour la détermination de sa valeur locative, ne s'entendent pas que de la seule superficie du bâti clos ; qu'en affirmant le contraire, pour refuser d'intégrer la superficie de la terrasse mise à la disposition du preneur dans le calcul de la surface pondérée des lieux loués, la cour d'appel a violé les articles L. 145-1, L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce ; 5) Alors que le prix du bail à renouveler s'apprécie à la date du renouvellement, de sorte que les références retenues au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix ; qu'en calculant la valeur locative des locaux donnés à bail à la SARL Steack House Béarn à partir de la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage, telle qu'elle avait été calculée par l'expert judiciaire, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions d'appel de la SCI L'harmattan (p. 4, § 6 à 13), si cette moyenne avait été établie en tenant compte des dates différentes de fixation des prix considérés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33 et R. 145-7 du code de commerce ; 6) Alors que la valeur locative est déterminée, à défaut d'accord entre les parties, en tenant compte, notamment, des facteurs locaux de commercialité ; que la cour d'appel, si elle s'est référée aux facteurs locaux de commercialité mentionnés par l'expert judiciaire, s'est cependant bornée, pour calculer la valeur locative du local en cause, à multiplier par la surface utile pondérée de ce local, fixée à 170 m2, la moyenne des prix au mètre carré pratiqués dans le voisinage, diminuée d'un abattement de 5 % au titre des clauses particulières du bail ; qu'en s'abstenant d'intégrer les facteurs locaux de commercialité dans les éléments de calcul retenus pour déterminer la valeur locative, sans pour autant constater que la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage avait été établie au regard de locaux de référence soumis aux mêmes facteurs de commercialité que les locaux donnés à bail à la SARL Steack House Béarn, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce.