Cour de cassation, 04 février 2014. 12-29.639

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les attestations produites n'étaient relatives qu'à la période de 1973 à 1980 et dataient d'une époque où les lots n° 52, 53 et 54 appartenaient au même propriétaire, et souverainement retenu qu'aucun document n'établissait la preuve d'une possession paisible, continue et non équivoque pour les années postérieures à 1980, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à l'existence en 2010 d'une porte fermant à clé que ses constatations rendaient inopérante, et abstraction faite d'un motif surabondant, a pu, procédant à la recherche prétendument omise, en déduire que les consorts X... ne rapportaient pas la preuve d'une usucapion ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu, d'une part, les consorts X..., qui n'ont pas soutenu que le couloir desservant leurs mansardes était une partie commune spéciale, ne sont pas recevables à reprocher à la cour d'appel d'avoir modifié les termes du litige tels que déterminés par les conclusions du syndicat des copropriétaires ; Attendu, d'autre part, que les consorts X... n'ayant pas soutenu dans leurs conclusions que la qualification de partie commune spéciale du couloir desservant leurs lots excluait la possibilité pour l'assemblée générale des copropriétaires de décider à la majorité la suppression des portes, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement les consorts X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Villa X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande d'annulation de la résolution n° 6 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 17 février 2010 par laquelle a été décidée la suppression de la porte située au niveau des mansardes, donnant accès à leurs lots ; Aux motifs que contrairement à ce que soutiennent les consorts X..., les corridors litigieux, et plus précisément, le corridor qui dessert leurs mansardes (puisqu'ils ne sont pas recevables à défendre ou faire établir un droit qui n'est pas le leur), d'une part n'entre pas dans le périmètre de leur propriété aux termes des actes, et, d'autre part, étant un couloir desservant plusieurs lots, ressortit par nature de la catégorie des parties communes, la question de savoir s'il constitue ou non une partie commune spéciale aux lots qu'il dessert, n'étant pas ici discutée ; qu'or cette circonstance que la propriété des trois mansardes desservies est réunie aujourd'hui et même par le passé en la même main ne saurait ni contredire le pouvoir, pour l'assemblée générale des copropriétaires de veiller à ce que le corridor qui les dessert, partie commune par nature, soit libre d'accès et défendu contre toute appropriation, ni justifier une quelconque usucapion puisque ces trois mansardes constituent trois lots distincts susceptibles d'être cédés séparément ou partagés ; qu'il en résulte d'une part, que l'assemblée générale des copropriétaires pouvait décider à la majorité la suppression des portes situées dans les parties communes au niveau des mansardes et donnant accès aux lots 47, 48, 49 (propriété Y...) ainsi que 52, 53 et 54 (propriété X...) et d'autre part que c'est à bon droit, étant au surplus observé que les preuves d'une quelconque usucapion sont manifestement insuffisantes, que le premier juge a rejeté la demande des consorts X... tendant à voir juger qu'ils auraient prescrit la propriété privative du corridor distribuant le groupe de mansardes formant les lots 52, 53 et 54 ; Alors d'une part, que constitue une possession paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de nature à emporter la prescription acquisitive du droit de propriété, l'usage exclusif d'une partie commune par un copropriétaire pendant plus de trente ans ; qu'en l'espèce, les consorts X... versaient aux débats des attestations ainsi qu'un constat d'huissier en date du 12 février 2010 visés dans leurs conclusions d'appel, desquels il résultait que le couloir litigieux qui dessert exclusivement leurs lots, est séparé du couloir central commun, par une porte fermée dont ils ont seuls la clef, laquelle existait déjà en 1973 et dont la présence est encore constatée par l'huissier en 2010 ; qu'en se bornant à énoncer que les preuves d'une quelconque usucapion sont manifestement insuffisantes, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur cet usage exclusif du couloir fermé à clef depuis plus de trente ans relaté par les témoins et l'huissier, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2261 du Code civil ; Alors d'autre part, que la division par le règlement de copropriété, des trois mansardes qui sont toutes les trois la propriété des consorts X..., en trois lots distincts susceptibles d'être partagés ou cédés séparément, n'est pas de nature à exclure la prescription acquisitive du couloir qui les dessert, laquelle résulte de la possession exclusive de ce couloir par le propriétaire de ces trois mansardes ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 2258 et 2261 du Code civil ; Alors enfin, que le droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par prescription ; qu'en se bornant à exclure la prescription acquisitive de la propriété privative du couloir litigieux, sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée, sur la prescription acquisitive d'un droit de jouissance privatif sur ce couloir, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2258 et 2261 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande d'annulation de la résolution n° 6 votée par l'assemblée générale des copropriétaires le 17 février 2010 par laquelle a été décidée la suppression de la porte située au niveau des mansardes, donnant accès à leurs lots ; Aux motifs propres que contrairement à ce que soutiennent les consorts X..., les corridors litigieux, et plus précisément, le corridor qui dessert leurs mansardes (puisqu'ils ne sont pas recevables à défendre ou faire établir un droit qui n'est pas le leur), d'une part n'entre pas dans le périmètre de leur propriété aux termes des actes, et, d'autre part, étant un couloir desservant plusieurs lots, ressortit par nature de la catégorie des parties communes, la question de savoir s'il constitue ou non une partie commune spéciale aux lots qu'il dessert, n'étant pas ici discutée ; qu'or cette circonstance que la propriété des trois mansardes desservies est réunie aujourd'hui et même par le passé en la même main ne saurait ni contredire le pouvoir, pour l'assemblée générale des copropriétaires de veiller à ce que le corridor qui les dessert, partie commune par nature, soit libre d'accès et défendu contre toute appropriation, ni justifier une quelconque usucapion puisque ces trois mansardes constituent trois lots distincts susceptibles d'être cédés séparément ou partagés ; qu'il en résulte d'une part, que l'assemblée générale des copropriétaires pouvait décider à la majorité la suppression des portes situées dans les parties communes au niveau des mansardes et donnant accès aux lots 47, 48, 49 (propriété Y...) ainsi que 52, 53 et 54 (propriété X...) et d'autre part que c'est à bon droit, étant au surplus observé que les preuves d'une quelconque usucapion sont manifestement insuffisantes, que le premier juge a rejeté la demande des consorts X... tendant à voir juger qu'ils auraient prescrit la propriété privative du corridor distribuant le groupe de mansardes formant les lots 52, 53 et 54 ; Et aux motifs adoptés du jugement que les corridors menant aux mansardes sont des parties communes spéciales affectées à l'usage des propriétaires des mansardes et non des parties communes à jouissance privative ; Alors d'une part, que le syndicat des copropriétaires prétendait expressément dans ses conclusions d'appel, que le couloir litigieux constituait une partie commune spéciale, ce qu'avait admis le jugement ; qu'en énonçant que la question de savoir si ce couloir constitue ou non une partie commune spéciale aux lots qu'il dessert ne serait pas ici discutée, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ; Alors d'autre part, que les décisions concernant les parties communes spéciales qui font l'objet d'une propriété indivise entre certains copropriétaires seulement ne peuvent être prises que par les seuls copropriétaires auxquelles ces parties communes appartiennent ; qu'en ne recherchant pas comme elle y était invitée, si la qualification de partie commune spéciale du couloir litigieux revendiquée par le syndicat des copropriétaires et admise par le jugement, n'excluait pas la possibilité pour l'assemblée générale des copropriétaires de décider à la majorité, la suppression des portes donnant accès à ces parties communes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 4 et 24 de la loi du 10 juillet 1965.