Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 22 Novembre 2024
N° RG 24/06492 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LFRH
Jugement du 22 Novembre 2024
N° : 24/742
Société ARCHIPEL HABITAT
C/
[Z] [M]
[J] [L]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [M]
à Mme [L]
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de [K] [G], auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 11 Octobre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Mme [C] [N], munie d’un pouvoir
ET :
DEFENDEURS :
M. [Z] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparant
Mme [J] [L]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 février 2022, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [L] et M. [Z] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 327,06 euros.
Par actes de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2711,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [L] et M. [Z] [M] le 24 novembre 2023.
Le 11 janvier 2024, Mme [J] [L] a informé le bailleur par lettre remise en main propre de sa volonté de résilier le bail et de donner congé de son logement pour le 11 février 2024.
Au mois de juillet 2024, le loyer et les charges s’élevaient à la somme de 465,54 euros.
Par assignations délivrées le 26 juillet 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [M] et obtenir la condamnation solidaire de Mme [J] [L] et M. [Z] [M] au paiement des sommes suivantes :
- 6417,35 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Outre la condamnation de M. [Z] [M] au paiement des sommes suivantes :
- Les loyers dus du 12 juillet 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.
L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, soutient oralement les termes de son assignation et maintient l'intégralité de ses demandes. Il précise que la dette locative, actualisée au 09 octobre 2024, s'élève désormais à 7813,97 euros, hors frais de procédure. Il sollicite la condamnation solidaire de Mme [J] [L] et M. [Z] [M] au paiement de la somme de 6417,35 euros correspondant aux arriérés de loyer jusqu’au 11 juillet 2024, et la condamnation de M. [Z] [M] au surplus arrêté au 09 octobre 2024, soit la somme de 1376,62 euros. Il déclare, par ailleurs, s’opposer aux délais de paiement et au plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. Enfin, il demande à ce que la condamnation aux dépens soit solidaire entre les deux locataires jusqu’à obtention du titre et sollicite une condamnation aux dépens limitée à Monsieur [Z] [M] pour les actes ultérieurs.
Au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728, 1741 et 1231-6 du Code civil, l’établissement ARCHIPEL HABITAT rappelle que l’insertion dans le bail d’une clause prévoyant la résolution de plein droit à défaut du paiement du loyer aux échéances convenues ne prive pas le bailleur du droit de demander la résiliation judiciaire pour ce même manquement. Il fait ainsi valoir que Mme [J] [L] et M. [Z] [M] méconnaissent leurs obligations contractuelles depuis de nombreux mois au cours desquels ils ont accumulé des retards et absences de paiement des échéances de loyer. Il précise qu’en dépit des différentes relances et tentatives de solution amiable qui ont été recherchées, seulement deux règlements sont intervenus en mars 2023 (600 euros) et en septembre 2023 (150 euros). Il ajoute que depuis le mois de février 2024, M. [Z] [M] n’a pas justifié disposer d’une assurance habitation.
Mme [J] [L] comparaît en personne. Elle sollicite des délais de paiement.
Elle expose avoir quitté une première fois le logement en décembre 2022 à la suite de sa séparation avec M. [Z] [M], avant de retourner vivre dans le logement aux mois de mars et avril 2023 tout en gardant son logement autonome, ce qui lui a occasionné un double loyer. Elle explique avoir contracté deux crédits étudiants, dont l’un pour aider M. [Z] [M]. Elle déclare travailler en CDI et percevoir entre 1500 et 1600 euros de salaire. Elle précise avoir un reste à vivre de 800 à 900 euros chaque mois et propose un plan d’apurement de 100 à 200 euros par mois.
M. [Z] [M] comparaît en personne. Il sollicite des délais de paiement et son maintien dans les lieux.
Il expose que sa situation administrative, régularisée seulement depuis deux mois, ne lui permettait pas de travailler. Il précise être actuellement étudiant en Master et dispenser des cours particuliers en parallèle, lesquels lui rapportent 150 euros par mois. Il indique qu’il doit débuter une alternance à compter du mois de novembre, moment à partir duquel il s’engage à payer son loyer.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de résiliation du bail
1.1 Sur la recevabilité
L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur le fond
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.
Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 22 novembre 2023, Mme [J] [L] et M. [Z] [M] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 2711,32 euros qui y était mentionnée.
Entre le commandement de payer et l’audience, aucun paiement n’est intervenu. Par ailleurs, l’extrait de compte produit par le bailleur fait apparaître des incidents de paiement depuis le mois de janvier 2023.
Compte-tenu de l’absence de paiement depuis le mois de novembre 2023, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Z] [M] et l’expulsion de ce dernier.
2. Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».
L’article 1228 du code civil prévoit que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».
En l’espèce, il ressort des débats et des pièces produites que la fragilité des situations financières de Mme [J] [L] et de M. [Z] [M] ne leur permet pas d’apurer la dette locative en une seule échéance.
Dès lors, il convient de faire droit aux délais de paiement sollicités par les défendeurs conformément aux modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, M. [Z] [M] sollicite son maintien dans les lieux, exposant que ses difficultés financières étaient principalement liées à sa situation administrative désormais régularisée. Il justifie d’une inscription en Master, laquelle devrait lui permettre de percevoir des revenus dans le cadre d’une alternance devant débuter au mois de novembre 2024.
Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande. Les parties sont averties qu’en cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
3. Sur la dette locative
2.1. Sur le montant de la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En application du titre V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’au 09 octobre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 7813,97 euros, soustraction faite des frais de procédure (commandement de payer, dénonciation à la CCAPEX, notification à la préfecture, assignations, débours) qui représentent la somme de 303,55 euros.
Présents à l’audience, Mme [J] [L] et M. [Z] [M] ont reconnu la dette dans son principe et dans son montant.
En l’état de ces éléments, il convient de considérer que la dette locative, arrêtée au 09 octobre 2024, s’élève à la somme 7813,97 euros.
2. 2. Sur la solidarité
Il ressort de l’article 1310 du Code civil que la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.
L’article 1318 du Code civil dispose que les codébiteurs solidaires répondent solidairement de l'inexécution de l'obligation.
Le titre VI de l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989 précise que la solidarité d'un des colocataires prend fin, au plus tard, à l’expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.
Il ressort de l’article 6 du contrat de bail conclu entre Mme [J] [L] et M. [Z] [M], d’une part, et l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’autre part, que le contrat de bail d’habitation contient une clause de solidarité.
Le 11 janvier 2024, Mme [J] [L] a informé l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa volonté de résilier le bail pour elle seule. Elle a donné son congé en indiquant savoir que le préavis d’un mois prendra fin le 11 février 2024. Elle a précisé que M [M] lui a indiqué souhaiter rester dans le logement.
Par courrier en date du 23 janvier 2024 produit aux débats, le bailleur a rappelé à Mme [J] [L] que la co-solidarité des loyers se poursuivait pendant 6 mois à compter de la date de réception du courrier de désistement.
L’article 6 du contrat de bail stipule que « les obligations de solidarité et d’indivisibilité demeurent dans le cas où l’un des cotitulaires ou colocataires quitterait le logement même si celui-ci a donné congé, et ce pendant une durée de six mois à compter de la date de réception du congé ».
Mme [J] [L] ayant donné congé à son bailleur le 11 janvier 2024, elle demeure donc tenue solidairement au paiement de la dette locative jusqu’au 11 juillet 2024, ce qui n’est pas contesté par Mme [J] [L] et M. [Z] [M].
L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 juillet 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 6417,35 euros, soustraction faite des frais du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX qui représentent la somme de 153,55 euros.
Dès lors, en application du titre VI de l’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 6 du contrat de bail, Mme [J] [L] et M. [Z] [M] seront solidairement condamnés à payer la somme de 6417,35 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
M. [Z] [M] sera par ailleurs condamné à payer la somme de 1376,62 euros correspondant aux loyers et aux charges dus, du 12 juillet 2024 au 11 octobre 2024, date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, avec intérêts aux taux légal courant à compter de la signification de la présente décision.
4. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il conviendra de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisable et des charges, soit la somme de 465,54 euros.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.
5.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [J] [L] et M. [Z] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance seulement jusqu’à la signification du titre, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. M. [Z] [M] étant le seul titulaire du bail à la date de l’audience, il sera seul condamné aux dépens postérieurs à la signification du titre exécutoire.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement Mme [J] [L] et M. [Z] [M] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6417,35 euros (six mille quatre cent dix-sept euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
CONDAMNE M. [Z] [M] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 1376,62 euros (mille trois cent soixante-seize euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif dû du 12 juillet 2024 au 09 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
AUTORISE Mme [J] [L] et M. [Z] [M] à se libérer de leur dette de 6417,35 euros en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
AUTORISE M. [Z] [M] à se libérer de sa dette de 1376,62 euros en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que l’indemnité d’occupation, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 février 2022 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [Z] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,
CONDAMNE M. [Z] [M] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT le solde de la dette locative de 1376,62 euros (mille trois cent soixante-seize euros et soixante-deux centimes),
AUTORISE l'établissement ARCHIPEL HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
PRECISE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période de trêve hivernale et que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE M. [Z] [M] à verser à l'établissement ARCHIPEL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
Et en toute hypothèse,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement Mme [J] [L] et M. [Z] [M] aux dépens dû jusqu’à la signification du présent titre, comprenant les frais de délivrance des assignation et de signification du présent jugement
CONDAMNE M. [Z] [M] aux dépens postérieurs à la signification du présent jugement.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.
La Greffière Le Juge
