Cour d'appel, 14 juin 2023. 22/00143

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 14 JUIN 2023 N° 2023/ 268 N° RG 22/00143 N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUKF [S] [W] C/ [O] [V] épouse [E] [I] [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Frédéric ASDIGHIKIAN Me Charlotte POURREYRON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire, pôle de proximité de MARSEILLE en date du 10 Décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/02555. APPELANT Monsieur [S] [W] né le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 6], pris en la personne du cabinet Citya Casal et Villemain immobilier SARL, dont le siège social est sis [Adresse 7] à [Localité 8], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège représenté par Me Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Madame [O] [V] épouse [E] née le [Date naissance 3] 1976 en ALGERIE, demeurant [Adresse 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004099 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Monsieur [I] [E] né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 8] (13), demeurant [Adresse 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/004098 du 13/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentés par Me Charlotte POURREYRON, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La famille [E] a pris à bail en 2005 un appartement de type 3 de 62 mètres carrés situé [Adresse 2] auprès de Mme [X] [W], décédée en 2016. En raison d'infiltrations récurrentes dans le logement, notamment dans les toilettes, ce depuis la prise de possession, sans que le bailleur ne réalise aucuns travaux, ayant des conséquences sur l'état de santé de ses trois enfants, qui souffrent depuis de pathologies respiratoires, suivant exploit d'huissier en date du 17 juin 2020, Mme [O] [E] a fait citer devant le Tribunal Judiciaire de Marseille - Juge des contentieux de la protection M. [S] [W], fils de Mme [W], à l'effet d'obtenir sa condamnation, au visa de l'artic1e 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions du décret du 30 janvier 2002, à lui payer les sommes suivantes : -10.000,00 euros en indemnisation du préjudice de jouissance subi du fait de l'existence de désordres subis dans le logement qu'elle loue depuis 2015, -1.010,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat de bail, -1.200,00 euros au bénéfice de Maître POURREYRON (article 37 de la loi du 10 juillet 1991),en plus des dépens, le tout sous le bénéfice de l`exécution provisoire. Par jugement rendu le 10 décembre 2021, le Tribunal a : DECLARE RECEVABLE M. [I] [E] en son intervention volontaire, DECLARE RECEVABLE Mme [O] [E] en ses demandes, CONDAMNE M. [S] [W] à payer M. [I] [E] et Mme [O] [E] une somme de 8.000,00 euros en indemnisation du trouble de jouissance subi, DEBOUTE M. [I] [E] et Mme [O] [E] de leur demande de restitution du dépôt de garantie, DEBOUTE M. [S] [W] de ses demandes reconventionnelles, CONDAMNE M. [S] [W] à payer à Maître POURREYRON une somme de 500,00 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, CONDAMNE M.[S] [W] aux dépens, RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2022, M.[W] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite : REFORMER LE JUGEMENT DE PREMIERE INSTANCE en ce qu'il déboute M. [W] de sa demande reconventionnelle et accorde une indemnité de 8000 € aux époux [E]. CONSTATER que les époux [E] n'ont absolument pas entretenu les lieux loués entraînant l'état de dégradation de l'appartement. CONFIRMER la non-restitution du dépôt de garantie non versé. DEBOUTER les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et conclusions. CONDAMNER M et Mme [E] au paiement de la somme de 11 628.50 € au titre des réparations de remise en état de l'appartement. CONDAMNER M et Mme [E] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code Civil. CONDAMNER M et Madame [E] au paiement de la somme de 600 € par mois au titre de la perte de loyer à compter du 4 février 2020, compte arrêté au 31.03.2021 à 14 400 €. CONDAMNER M. et Mme [E] au paiement de la somme de 8000 € réglée par M. [W] au titre de l'exécution provisoire. CONDAMNER M et Mme [E] au paiement de la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir : -qu'il résulte des attestations versées aux débats qu'un lien familial liait les parties au bail, que le dépôt de garantie n'a pas été réglé , que le logement était propre et refait à neuf au moment de l'entrée dans les lieux et qu'il a été mal entretenu par les locataires, -que cela résulte aussi de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie, -que dix années se sont passées entre l'entrée dans les lieux et les problèmes de fuite d'eau, -que reprenant la gestion de l'appartement, il n'a jamais obtenu des locataires leurs attestations d'assurance ni le contrat d'entretien de la chaudière, -qu'à la sortie, les volets roulants pourtant changés durant l'occupation des locataires ne fonctionnent plus, les vitres sont fendues et le chauffage au gaz est défectueux, -que l'appartement a été quitté le 4 février 2020, -que le dégât des eaux de 2015 n'a pas donné lieu à la mise en cause de l'assureur du locataire du dessus, que les locataires ont préféré laisser la situation se dégrader. M.et Mme [E] concluent : CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire pôle proximité du 10 Décembre 2021, CONSTATER l'existence de désordres depuis 2015, CONSTATER leur préjudice de jouissance depuis cette date a minima, CONDAMNER M. [W] [S] au paiement de la somme de 8000€, CONDAMNER M. [W] [S] au paiement de la somme de 2500€ pour procédure abusive devant la Cour d'Appel, CONDAMNER M. [W] [S] au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles au bénéfice de Maître POURREYRON qui renonce au paiement de l'aide de l'Etat, CONDAMNER M. [W] [S] aux dépens de l'instance. Ce faisant, DEBOUTER purement et simplement M.[W] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Ils soutiennent : -que dès la prise à bail ils se sont plaints d'infiltration dans l'appartement, notamment dans les toilettes sans réaction du bailleur, avec pour origine de fuite une canalisation d'évacuation des toilettes de l'appartement du dessus, partie commune, -qu'ils ont déclaré le sinistre à leur assureur qui s'est plaint de l'inaction du bailleur, -qu'un nouveau sinistre est intervenu le 12 mars 2018, avec pour origine l'évacuation non accessible de la baignoire sans que le bailleur ne réagisse malgré l'insistance de l'assureur, -que le rapport de la CAF du 31 octobre 2019 confirme que les désordres ne résultent pas d'un prétendu défaut d'entretien de leur part, il s'agit de problèmes de ventilation, de fenêtres cassées, de murs de balcon qui s'effritent, de fenêtres qui ne s'ouvrent ou ne se ferment pas, d'un chauffage au gaz qui ne fonctionne pas, d'un système électrique défaillant, d'absence d'alarme incendie, -que le conflit familial est tel qu'il ne faut pas tenir compte des attestations versées aux débats, -qu'ils ne peuvent fournir les factures d'entretien du chauffage qui n'a jamais été utilisable, -que le bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible, de délivrance d'un logement décent et d'entretien et de réparation, -que le bailleur n'établit ni que le logement avait été remis à neuf avant la location ni que les détériorations leur soient imputables. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en indemnisation du préjudice de jouissance Il résulte de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au bail objet des présentes que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation... - d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle... - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le non respect par le bailleur de ses obligations donne lieu à réparation du préjudice de jouissance du preneur sous forme de dommages et intérêts. En l'espèce, il résulte de l'état des lieux réalisé contradictoirement le 8 août 2005 et versé aux débats par les locataires que : - l'entrée, la cuisine, le séjour et la chambre sont en très bon état, - la salle de bain est en bon état. Il y est précisé que l'appartement a été refait à neuf il y a un an et demi et que la peinture de la salle de bain est en cours. Ainsi c'est à juste titre que le premier juge a retenu que le logement était en bon état lors de la prise de possession en 2005. Pour autant les locataires ont à compter du 26 mai 2015 dénoncé les désordres qu'ils subissent. Ces désordres ont été relevés dans le compte rendu établi par TERRITOIRES ET HABITAT le 28 octobre 2019 pièce 27 du dossier des locataires parfaitement communiquée au bailleur, selon lequel : - sur la loggia qui, en applique de façade côté cour, est très dégradée en raison d'une absence d'étanchéité liée à une absence d'enduit, un parement en briques à nu et une verrière vétuste, - relatifs au pvc posé au sol dans la salle de bain qui est en mauvais état, - relatifs à la faïence dans les toilettes qui apparaît bombée et risque de chuter (suite aux dégât des eaux), - sur les murs et plafonds des toilettes, de la salle de bains et du dressing atteints par des champignons, moisissures et une peinture cloquée (suite à des dégâts des eaux de 2014 et 2015), - relatifs aux volets et fenêtres (télécommande hors service des volets, volets roulants électriques hors service dans la chambre 1 bloqués en position fermée, verrière sur structure métallique avec vitrages cassés dans la loggia, absence de vitrage sur la porte fenêtre donnant sur la loggia), - plafonnier hors service dans la salle de bain, position du plafonnier contre le chauffe-eau dangereuse, absence de circuit dédié et de disjoncteur pour le chauffe-eau, prises insuffisantes avec branchements anarchiques dans la cuisine et la chambre, applique hors service dans la chambre, tableau électrique qui n'est pas aux normes et est difficilement accessible, - fuite importante dans la salle de bains au niveau de la baignoire, évacuation du lavabo par le tuyau en plomb vétuste et mauvaise pente vers la baignoire, baignoire en fonte abîmée avec d'importantes traces de rouille, siphon sous l'évier rafistolé avec du scotch, meuble sous évier très abîmé, - les appareils de chauffage en fonte sont d'origine, inutilisables car laissant émaner de fortes odeurs de gaz ; - le tirage de ventilation par conduit naturel est très vétuste. Des observations sont formulées ainsi : 'suite au dégât des eaux ayant pour origine la rupture d'une canalisation de l'appartement du dessus et aux différentes expertises réalisées, aucun travaux n'a été réalisé à ce jour pour réparer les dégâts chez M. [E] entraînant de fortes dégradations du logement'. Il est conclu que l'indécence est manifeste et relève de la copropriété et du propriétaire du logement. La responsabilité de ce dernier est retenue relativement au PVC de la salle de bain, aux volets roulants, à la dégradation du placard du dressing et du meuble sous évier et à la baignoire en fonte abîmée et rouillée, ainsi qu'aux problématiques d'électricité, d'absence et d'insuffisance de ventilation et des appareils de chauffage. Comme l'a retenu le premier juge les locataires justifient par les pièces versées aux débats avoir déclaré à leur assureur le dégât des eaux de 2015, le refus de ce dernier de prise en charge de la recherche de fuite, considérant qu'elle incombe à l'assureur du bailleur et l'immobilisme de ce dernier malgré les multiples courriers émanant tant d'eux mêmes que de leur assureur. Cette inertie du bailleur malgré des réclamations faites en 2015 et 2016 puis en 2018 et 2019, alors même qu'il était informé par un courriel du 20 décembre 2016 adressé à son mandataire qu'une expertise avait eu lieu et avait pu fixer l'origine des fuites dans une canalisation fuyarde se situant dans l'appartement du dessus et que ce mandataire était mis en demeure par le service d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 8] le 9 juillet 2018 de mettre le logement en bon état d'entretien et de réparation, est parfaitement fautive. Ainsi, c'est valablement que le premier juge a retenu que le trouble de jouissance des locataires était parfaitement établi de 2015 à 2020 année de leur départ soit sur une période de 5 ans du fait d'un logement anormalement et excessivement humide et froid ayant eu des conséquence sur la santé de leurs enfants et a accordé aux locataires une indemnisation à hauteur de 8 000€. Sur la restitution du dépôt de garantie Considérant que la charge de la preuve du versement de ce dépôt de garantie lors de la prise de possession appartient en application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile aux locataires, que ces derniers n'établissent pas ce paiement qui est contesté par le bailleur, c'est à juste titre que le premier juge a débouté les locataires de leur demande en restitution de ce dépôt de garantie. Sur la demande au titre des réparations locatives et indemnitaires du bailleur Le jugement entrepris a parfaitement retenu que le constat de l'indécence du logement imputable au bailleur, notamment en ce que les appareils de chauffage en fonte d'origine sont inutilisables en raison d'émanation de forte odeur de gaz et à l'absence de travaux réalisés suite aux dégâts des eaux malgré la parfaite connaissance de la situation, empêche de considérer que la dégradation du logement serait due à un défaut d'entretien des locataires et a justement débouté le bailleur de ces demandes. Quoi qu'il en soit, il convient de rappeler que les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Le bailleur sollicite le remboursement d'un devis de 2 458,50€ au titre du remplacement de l'appareil de chauffage au gaz non entretenu depuis 2004, sur le fondement de l'état des lieux de sortie contradictoire du 4 février 2020 qui indique: - dans le hall d'entrée un radiateur au gaz en mauvais état avec une fuite importante, - dans la chambre 1un chauffage convecteur électrique en bon état sale, or l'état des lieux d'entrée se contente de noter la présence dans l'entrée d'un chauffage individuel au gaz en bon état mais sans qu'il soit précisé s'il est opérationnel, ce que contestent les locataires. Par ailleurs, le devis de 9 170 € dont le bailleur sollicite le paiement a pour objet 'des travaux de rénovation (dégât des eaux)' non imputable aux locataires et qui résultent de l'absence de prise en compte par le bailleur, qui malgré les déclarations faites par les locataires à leur assureur et le positionnement de ce dernier n'a pas procédé à la recherche de fuite ou sollicité le syndic de copropriétaires, à cet effet, que ces dégâts concernent des parties privatives ou communes. En outre le bailleur ne peut se fonder sur un constat d'huissier réalisé non contradictoirement le 17 janvier 2022 alors que les locataires ont quitté le logement le 4 février 2020, soit presque deux ans auparavant, pour solliciter un quelconque dédommagement au titre des réparations locatives. Sur la demande en paiement de la somme de 600€ par mois au titre de la perte de loyer à compter du 4 février 2020 Le jugement entrepris a considéré qu'il n'était pas valablement saisi de cette demande, qui ne saurait être formulée pour la première fois en cause d'appel d'autant que M.[W] se contente de la reprendre à son dispositif sans même demander l'infirmation du jugement sur ce point. Sur la demande pour procédure abusive d'appel L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, M.et Mme [E] ne justifient pas du caractère abusif de la procédure en appel de M.[W] et doivent être déboutés de leur demande à ce titre. Sur les autres demandes M.[W] est condamné à 2 000€ en application d le'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.[W] à régler à M.et Mme [E] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, CONDAMNE M.[W] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT