Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 24/01828

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 12 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/01828 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZLKR N° : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société FRANCILIEN IMMOBILIER - RELAIS IMMO c/ [P] [E], [X] [E] DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la société FRANCILIEN IMMOBILIER - RELAIS IMMO [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Me Keltoum MESSAOUDEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0568 DEFENDEURS Madame [P] [E] [Adresse 2] [Localité 5] non comparante Monsieur [X] [E] [Adresse 1] [Localité 6] non comparant COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : Thomas BOTHNER, Vice-Président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Sophie HALLOT, Greffière. Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 août 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE M. [X] [E] et Mme [P] [E] sont propriétaires indivis des lots n°1 et n°9 situés dans un immeuble régi par un règlement de copropriété au [Adresse 1] à [Localité 6]. Par actes des 19 et 24 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner M. [X] [E] et Mme [P] [E], devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en référés, à l’audience prévue le 14 août 2024. Aux termes de son assignation, le demandeur sollicite de condamner les défendeurs à lui payer les sommes provisionnelles suivantes : - 10 522,70 euros majorée des intérêts à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2023 dans la limite de 7 441,23 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ; - 3 000 euros de dommages et intérêts ; Il demande en outre de : - condamner les défendeurs à laisser libre accès à l’appartement dont les défendeurs sont propriétaires au plombier, au syndic et au cabinet Renaissance, afin de procéder à la recherche de fuite et déterminer l’état du plancher haut avec la mise en place éventuelle d’étais, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement ; - à défaut d’avoir laisser un accès au logement dans le délai de 24 heures suivant le prononcé de l’ordonnance à venir, autoriser le syndic Relais Immo, le cabinet Renaissance ainsi que le plombier désigné par le syndic à pénétrer dans l’appartement afin de procéder à la recherche de fuite et déterminer l’état du plancher haut avec la mise en place éventuelle d’étais, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, assisté d’un serrurier ; - condamner les défendeurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner les défendeurs à payer les dépens de l’instance. A l’appui de sa demande de provision, le requérant se fonde sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et sur les dispositions issues des articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Il s’appuie sur le décompte des charges de copropriété, aux appels de fonds des travaux et règlement des charges et sur les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes. S’agissant de la demande d’injonction assortie d’une astreinte et d’accès direct au logement, le syndicat se fonde sur les articles 834 et 835 alinéa 1er du code de procédure civile 14, 17 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, précisant qu’une infiltration d’eau a été identifiée sur un plancher haut des parties communes, nécessitant une recherche de fuite dans l’ensemble de l’immeuble, notamment dans l’appartement des défendeurs, ceux-ci n’ayant pas déféré à une demande faite en ce sens au cours du 1er semestre 2024. Il rappelle qu’il entre dans ses prérogatives la préservation des parties communes. L’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 14 août 2024. Les défendeurs n’ont pas constitué avocat. L’ordonnance sera réputée contradictoire en application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile. Le délibéré a été fixé au 12 septembre 2024. SUR CE : Sur les demandes de provision Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. En l’espèce, les documents produits par le syndicat des propriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] permettent de déterminer le montant des appels de charges à compter du 09 juin 2021. Cependant, le décompte du montant des charges réclamées aux consorts [E] laisse apparaître que le solde était d’ores et déjà négatif pour un montant de 5 962,64 euros au 14 juin 2021, sans que les justificatifs afférents à ce solde soient communiqués par le demandeur. Dans ces conditions, si les appels de fonds ultérieurs sont justifiés et laissent apparaître un solde négatif de 10 522,70 euros au 1er juillet 2024, pour lequel les consorts [E] ont été préalablement mis en demeure de payer, il convient d’en soustraire la somme de 5 962,64 euros qui n’est pas incontestable. En conséquence, M. [X] [E] et Mme [C] [E] seront condamnés in solidum à payer la somme de 4 560,06 euros à titre de provisions à valoir sur les charges de copropriété échues entre le 14 juin 2021 et le 1er juillet 2024, le tout portant intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation le19 juillet 2024. Par ailleurs, les syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) ne justifie pas la nature de son préjudice justifiant l’allocation d’une provision relative à d’éventuels dommages et intérêts. Il convient donc de le débouter de sa demande. Sur la demande d’injonction sous astreinte Selon l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2024-322 du 09 avril 2024, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : - d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; - d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. En l’espèce, il est démontré par l’examen qu’a fait diligenter le cabinet Renaissance en sa qualité d’architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires, qu’une infiltration d’eau provenant des appartements situés au 1er étage ou de ceux situés aux étages supérieurs de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 6] porte atteinte à la solidité du plancher du 1er étage situé en surplomb de l’entrée de l’immeuble, son affaiblissement ayant nécessité la pose d’un étai. Par ailleurs, le demandeur prouve par son courrier recommandé adressé aux consorts [E] le 24 avril 2024 avoir sollicité l’autorisation d’accéder à leur appartement, afin de faire procéder à une recherche de fuite au moyen d’un fluide fluorescent, sans réponse de leur part. Dans ces conditions, le dommage imminent caractérisé par l’affaiblissement de la structure de l’immeuble et la possibilité qu’il s’effondre partiellement nécessite qu’il soit fait droit à la demande d’injonction sous astreinte afin de permettre aux techniciens qui seront mandatés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] d’accéder à l’appartement des défendeurs. Il est adapté de fixer une astreinte provisoire d’un montant de 250 euros par jour de retard, débutant après l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance, dans la limite de 15 jours. A défaut de déférer à cette injonction à l’expiration de ce délai, il convient d’autoriser les techniciens mandatés par le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et d’un commissaire de justice. Sur les frais du procès Parties ayant succombé, M. [X] [E] et Mme [P] [E] seront condamnés in solidum à payer les dépens de l’instance. Parties tenues aux dépens, il y a lieu de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité qu’il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Condamnons in solidum M. [X] [E] et Mme [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 4 560,06 euros (quatre-mille-cinq-cent euros et six centimes) à titre de provisions à valoir sur les charges de copropriété échues entre le 14 juin 2021 et le 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation en date du 19 juillet 2024, Déboutons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) de sa demande de provision à valoir sur des dommages et intérêts, Enjoignons à M. [X] [E] et Mme [P] [E] à laisser les techniciens mandatés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] - plombier et architecte - à leur appartement, soit le lot n°9 de ladite copropriété, sous un délai de 10 jours à compter de signification de la présente décision, afin de procéder à une recherche de fuite, Condamnons in solidum M. [X] [E] et Mme [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] une astreinte provisoire de 250 euros par jour de retard après l’expiration de ce délai, pendant quinze jours, Autorisons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] à mandater un commissaire de justice de son choix, assisté d’un serrurier, pour permettre aux techniciens mandatés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] afin d’accéder à l’appartement propriété des consort [E] (soit le lot n°9 de ladite copropriété) après l’expiration de ce délai de quinze jours, afin de procéder à la recherche de fuite, Condamnons in solidum M. [X] [E] et Mme [P] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) la somme de 1 500 euros (mille-cinq-cents euros) à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons in solidum M. [X] [E] et Mme [P] [E] à payer les dépens de l’instance, Rappelons que l’exécution provisoire de droit s’applique à la présente décision. FAIT À NANTERRE, le 12 septembre 2024. LE GREFFIER Sophie HALLOT, Greffière LE PRÉSIDENT Thomas BOTHNER, Vice-Président