Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
8ème chambre
1ère section
N° RG 21/05769
N° Portalis 352J-W-B7F-CUJGQ
N° MINUTE :
Assignation du :
06 Avril 2021
JUGEMENT
rendu le 12 Novembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [V]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [I] [D] épouse [V]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [F] [V]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentés par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0199
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] - [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.S. AGENCE DE GESTION DES COPROPRIETES (AGC)
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056
Décision du 12 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05769 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJGQ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 04 Septembre 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, au sein duquel M. [X] [V], Mme [I] [D] épouse [V] et M. [F] [V] (ci-après " les consorts [V] ") sont propriétaires des lots n°10 et n°6.
Lors de l'assemblée du 29 janvier 2021, les copropriétaires ont été appelés à voter par correspondance.
Par acte d'huissier délivré le 6 avril 2021, les consorts [V] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, pour obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 29 janvier 2021.
Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, les consorts [V] demandent au tribunal de :
" Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967,
Vu l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020,
Vu l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020,
Vu les pièces versées aux débats,
-Déclarer recevables et bien fondées les demandes de Messieurs et Mme [V],
A titre principal,
-Prononcer la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021,
A titre subsidiaire,
-Prononcer la nullité des résolutions n°5, 16 et 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 janvier 2021,
En tout état de cause,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Messieurs et Mme [V] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du CPC,
-Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens (article 696 du CPC) dont le recouvrement sera effectué par Maître Frédéric Cattoni, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. "
En soutien de leur demande principale, qu'ils estiment recevables dès lors qu'ils ont agi dans le délai légal de l'article 42 de loi du 10 juillet 1965, les consorts [V] soutiennent que dans le cadre d'un vote par correspondance, lequel exclut tout débat, la possibilité envisagée à l'article 26-2 de la loi de 1965, prévoyant un second vote, aurait dû être prévue dans la convocation et matérialisée par une ligne distincte de vote dans le formulaire.
Ils en déduisent qu'en l'absence d'une telle mention, la computation des votes est erronée et l'assemblée générale encourt l'annulation.
Ils estiment à titre subsidiaire que les résolutions 5, 16, 18-1 à 18-6 doivent être annulées sur le fondement d'un abus de majorité.
Concernant la résolution 5, qui porte sur la répartition de la consommation d'eau entre 2015 et 2019, les demandeurs prétendent qu'elle va à l'encontre des dispositions du règlement de copropriété qui posent le principe d'une répartition des charges de consommation d'eau sur la base de la consommation réelle de chacun, et non en fonction des tantièmes de charges générales, et a pour seul but de pallier la carence du syndic dans le relevé des compteurs d'eau individuels de chaque copropriétaire.
Concernant la résolution 16, qui a pour objet l'annulation de la dette de Mme [K] [P] à propos de sa consommation d'eau impayée à ce jour, les demandeurs arguent de ce que l'absence de relevé des compteurs constitue une faute du syndic, qu'une action aurait dû être intentée par la copropriété avant tout effacement de la dette au profit de la copropriétaire défaillante, et que le vote de la résolution précitée est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires qui se retrouvent, in fine, à devoir supporter des charges supplémentaires.
Enfin, s'agissant des résolutions 18-1 à 18-6, portant sur la création sur parties communes et la vente d'un lot n°26 aux consorts [S] moyennant une somme de 110.000 euros, les consorts [V] soutiennent que les consorts [S] se sont appropriés ladite partie commune pour leur usage exclusif, depuis 2014, sans autorisation ni indemnité versée à la copropriété, et en ne respectant pas leur engagement, acté lors de l'assemblée générale du 10 juillet 2014, de créer un local à vélo sur cette partie commune.
Ils se prévalent également de ce que le prix de vente de ce nouveau lot est dérisoire, la surface du lot étant de 24,28m² pour un prix moyen du m² estimé à 11.932 euros, ce qui correspondrait à un prix de 289.708 euros au prix du marché, et qu'il en est de même s'agissant des tantièmes attribués (11).
Ils en déduisent que le projet de création d'un nouveau lot concernant ces parties communes et sa vente favorise certains copropriétaires au détriment de l'intérêt collectif de la copropriété, et que leur adoption constitue un abus de majorité.
Ils excipent également d'une tentative vaine du syndicat des copropriétaires de faire échouer la présente action en faisant annuler ces résolutions contestées à l'assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2021, précisant qu'ils ont introduit une action judiciaire contre ces résolutions et estimant que le fait de voter, lors d'une assemblée postérieure, l'annulation de résolutions constitue une reconnaissance de leur mal-fondé.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 8 février 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 25-1, 26, 26-1, et 42 alinéa 2,
Vu le décret du 17 mars 1967,
-Dire et juger M. [X] [V], Mme [I] [D] épouse [V] et M. [F] [V] radicalement irrecevables, ou à tout le moins mal fondés, en leur demande d'annulation intégrale de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 mai 2021,
-Dire et juger sans objet les demandes d'annulation des résolutions n°18-1 à 18-6 adoptées lors de l'assemblée générale du 29 janvier 2021,
-Subsidiairement ordonner la jonction de la présente instance avec la procédure parallèle pendante devant la 8ème chambre 1er section du tribunal enregistrée sous le RG 21/12361,
-Dire et juger en tout état de cause M. [X] [V], Mme [I] [D] épouse [V] et M. [F] [V] mal fondés en toutes leurs demandes,
En conséquence, les en débouter purement et simplement,
- Condamner in solidum M. [X] [V], Mme [I] [D] épouse [V] et M. [F] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 9] une somme de 7.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum M. [X] [V], Mme [I] [D] épouse [V] et M. [F] [V] aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Jérôme Chamard conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile."
Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité de l'action en annulation de l'intégralité de l'assemblée générale du 29 janvier 2021 formée par les consorts [V], soutenant que ceux-ci sont irrecevables car ils ne sont ni opposants ni défaillants à la totalité des résolutions votées lors de cette assemblée.
Sur le fond, le syndicat des copropriétaires prétend que la demande des consorts [V] n'est pas fondée. Il conteste l'affirmation selon laquelle ne seraient pas applicables les articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs aux votes en deuxième lecture lorsque les copropriétaires sont appelés à voter exclusivement par correspondance.
Il soutient que les questions relevant de la majorité simple de l'article 24 ne sont pas concernées par le vote en seconde lecture, et qu'il est constant que les articles précités sont d'ordre public et reçoivent application quelle que soient les modalités de vote.
Le syndicat des copropriétaires conteste également les demandes d'annulation subsidiaire des résolutions 5, 16, ainsi que 18-1 à 18-6.
A propos de la résolution 5, le syndicat des copropriétaires relève que les consorts [V] ne produisent pas le règlement de copropriété, rendant impossible de vérifier que la répartition en charges communes générale décidée par cette résolution est contraire.
Il fait valoir en outre le prestataire de service n'ayant pas été en mesure de procéder au relevé de compteurs individuels entre 2015 et 2019, il n'y a pas eu d'autres possibilités que de répartir l'eau consommée en charges communes générales.
Concernant la résolution 16, le syndicat des copropriétaires se prévaut de la prescription de l'action en recouvrement de charges pour justifier de l'annulation de la dette de la copropriétaire défaillante.
Enfin, à propos des résolutions 18-1 à 18-6, le syndicat des copropriétaires soutient à titre principal que la demande d'annulation les concernant est sans objet compte tenu des décisions adoptées lors de l'assemblée générale du 30 juillet 2021 annulant ces résolutions litigieuses.
A titre subsidiaire, il conclut au rejet, contestant tout abus de majorité, arguant de ce que l'occupation depuis 2014 de la partie commune par les consorts [S] démontre que la conservation de cet espace n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble, d'une part, et que le prix de cession de 110.000 euros n'est pas insuffisant s'agissant d'un espace extérieur de 27m² non-habitable, d'autre part.
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2023.
L'affaire, appelée à l'audience du 4 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 novembre suivant.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, indiquons que la demande de jonction de la présente affaire avec celle enregistrée sous le n°RG 21/12361 avait également été formée par incident dans le cadre de cette autre affaire, et a été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état du 27 juin 2023.
Il convient dès lors de considérer celle présentement formée par le syndicat des copropriétaires aux termes de ses dernières écritures du 08 février 2022 sans objet.
Sur les demandes de " dire et juger " et de " dire "
Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.
Décision du 12 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05769 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJGQ
Sur la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 29 janvier 2021
Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, " Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée sans ses annexes. "
Une demande d'annulation d'une assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l'inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d'entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé.
Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).
Par ailleurs, possède la qualité d'opposant, au sens de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée (Civ. 3ème, 12 mars 2003, n° 01-13.612). A l'inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l'assemblée générale n'est pas opposant au sens de ce texte (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2,13 juin 2018, n° RG 16/04228).
Sur ce,
Il ressort de l'examen du procès-verbal de l'assemblée générale critiquée que les consorts [V] ont voté en faveur de certaines résolutions (1-1, 1-2, 1-3, 7, notamment) de sorte qu'ils sont irrecevables à contester ladite assemblée en son entièreté.
Leur demande à ce titre doit donc être rejetée pour ce seul motif, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les griefs allégués en soutien.
Sur la demande de subsidiaire d'annulation des résolutions 5, 16 et 18-1 à 18-6 de l'assemblée du 29 janvier 2021
Une décision d'assemblée générale peut être annulée pour abus de majorité s'il est établi qu'elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.
Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n°87-14322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).
Décision du 12 Novembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/05769 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUJGQ
Le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif qu'elle serait inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).
Sur ce,
S'agissant de la résolution 5
La résolution 5 est libellée en ces termes :
" A la demande du conseil syndical : répartition de la consommation d'eau individuelle des années 2015 à 2019
(…)
Répartition des consommations d'eau individuelles au prorata des tantièmes de charges communes générales en raison des problèmes rencontrés lors de la relève des compteurs individuels pour les années 2015 à 2019.
Nota : le règlement de copropriété prévoit que la consommation d'eau des appartements soit répartie au prorata des consommations individuelles et nullement au prorata des tantièmes individuelles de charges communes générales, comme proposé par le conseil syndical.
PROJET de RESOLUTION :
l'assemblée générale, après avoir constaté les problèmes rencontrés par le prestataire " ista " pour relever les compteurs individuels des appartements entre 2015 et 2019 et ce, préalablement à la pose de compteurs " télérelevés " achevée en 2020 par le prestataire " Proxiserve ", décide que la répartition de la consommation d'eau de la copropriété s'effectuera selon les tantièmes de charges communes générales, sans tenir compte des consommations d'eau individuelles des appartements toute cette période.
L'objectif est de permettre la répartition individuelle des comptes de copropriété restés en suspens entre 2015 et 2019 inclus. (...) ".
Il s'en évince que la décision de répartir les frais de consommation d'eau de l'immeuble pour les années 2015-2019 selon les tantièmes généraux s'est imposée en raison d'une défaillance du prestataire externe, ce qui ne saurait être utilement reproché au syndic ou au syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, il était de l'intérêt de la copropriété de ne pas faire perdurer une situation de charges non réglées et qu'une solution idoine soit adoptée.
Par conséquent l'adoption de cette résolution n'est pas constitutive d'un abus de majorité ; la demande des consorts [V] de l'annuler pour ce seul motif doit donc être rejetée.
S'agissant de la résolution 16
La résolution querellée est libellée en ces termes :
" A la demande des consorts [S]- annulation de la dette de Mme [K] [P] concernant sa consommation d'eau impayée à ce jour
(…)
Mme [P] conteste depuis plusieurs années sa consommation d'eau des années 2014 et 2015.
Les consorts [S] proposent l'abandon de la créance et sa répartition entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes des charges générales. "
Cette résolution, rejetée à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, a fait l'objet d'un second vote à la majorité simple, via la passerelle prévue à l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il s'en évince que l'annulation adoptée de la dette de Mme [P] fait reposer son règlement effectif sur les autres copropriétaires.
Or, s'il le prétend, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que l'action en recouvrement des sommes objets de cette résolution était atteinte par la prescription. Il ne justifie pas davantage d'une quelconque diligence ayant pu être effectuée auprès de la débitrice pour tenter une issue à cette difficulté d'impayé.
Dans ces conditions, cette résolution apparaît manifestement constitutive d'un abus de majorité, et sera annulée pour ce motif.
S'agissant des résolutions 18-1 à 18-6
Il ressort des termes du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse, et n'est pas contesté, que ces résolutions avaient pour finalité la création d'un lot au niveau du porche de l'immeuble, partie commune, et sa cession aux consorts [S].
Or, comme le soulève le syndicat des copropriétaires, ces résolutions 18-1 à 18-6 ont, chacune, été annulées par l'adoption des résolutions 5-1 à 5-12 lors de l'assemblée générale du 30 juillet 2021, vidant dès lors de son objet la demande d'annulation présentement formée par les consorts [V].
S'ils excipent de l'action judiciaire également engagée par leur soins à l'encontre de cette assemblée postérieure du 30 juillet 2021, actuellement en cours, force est de constater que leurs prétentions ne concernent pas les résolutions précitées ayant annulé celles objet du présent litige, d'une part, la procédure précitée se rapportant aux résolutions 6 et suivantes ayant à nouveau adopté le projet critiqué, qui donnera lieu à un débat au fond dans le cadre de l'instance concernant cette assemblée, d'autre part.
Par conséquent, il convient au vu de ces éléments de rejeter les demandes d'annulation des résolutions 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale du 29 janvier 2021, devenues sans objet, sans qu'il y ait lieu dès lors d'examiner les griefs allégués les concernant.
Sur les demandes accessoires
Partie succombante au litige, le syndicat des copropriétaires doit être condamné aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Cattoni, ainsi qu'à verser aux consorts [V] une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DECLARE sans objet la demande de jonction de la présente affaire avec celle enregistrée sous le n°RG 21/12361,
REJETTE la demande d'annulation dans son intégralité de l'assemblée générale du 29 janvier 2021 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9],
PRONONCE l'annulation de la résolution 16 de l'assemblée générale du 29 janvier 2021 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9],
REJETTE le surplus des demandes de M. [X] [V], de Mme [I] [D] épouse [V] et de M. [F] [V] tendant à l'annulation des résolutions 5 ainsi que 18-1 à 18-6 de l'assemblée générale du 29 janvier 2021 des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9],
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] à payer à M. [X] [V], à Mme [I] [D] épouse [V] et à M. [F] [V] la somme globale de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9] aux dépens, dont distraction au profit de Me Frédéric Cattoni,
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 12 Novembre 2024.
La Greffière La Présidente
