Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00272

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00 N° RG 24/00272 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JQJ6 NAC : 5AA 0A JUGEMENT Du : 26 Septembre 2024 S.A. AUVERGNE HABITAT Rep/assistant : Me François Xavier L'HERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND C / Monsieur [I] [X] GROSSE DÉLIVRÉE LE : 26 Septembre 2024 A : Me François Xavier L'HERITIER C.C.C. DÉLIVRÉES LE : 26 Septembre 2024 A : Me François Xavier L'HERITIER AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Sous la Présidence de Joël CHALDOREILLE, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ; Après débats à l'audience du 27 Juin 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 26 Septembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : La S.A. AUVERGNE HABITAT, dont le siège social est 16 boulevard Charles de Gaulle - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Me François Xavier L'HERITIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DÉFENDEUR : Monsieur [I] [X], demeurant 20 rue Louis Dabert - Les Landais, Bat. 04, Appt. 431, 3ème étage - 63000 CLERMONT-FERRAND non comparant, ni représenté EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé en date du 18 janvier 2023, la S.A. AUVERGNE HABITAT a donné à bail à Monsieur [I] [X] un logement situé 20, rue Louis Dabert, Les Landais, bât 4, Appart. 431 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 437,11 €, provision sur charges comprise. Le 31 octobre 2023, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.151,92 €. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [I] [X] le 19 octobre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, la S.A. AUVERGNE HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [X] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour le locataire de s'être acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner Monsieur [I] [X] à lui payer les sommes suivantes : * 2.707,94 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, * 630,00 € à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,outre la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 mars 2024. A l'audience la S.A. AUVERGNE HABITAT maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 27 juin 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2.183,00 € en précisant qu’il y a reprise du paiement du loyer courant et qu’un accord aurait pu être possible. Monsieur [I] [X] assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu. Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La S.A. AUVERGNE HABITAT a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [I] [X]. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Monsieur [I] [X] a été assigné en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présenté à l'audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. La S.A. AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 27 juin 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2.183,00 €. Il ressort de ce décompte qu’il y a reprise du paiement du loyer courant et que Monsieur [X] fait des efforts pour apurer la dette locative. Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. Monsieur [I] [X] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du commandement de payer du 31 octobre 2023 sur les sommes dues à cette date, soit 2.151,92 €, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur la résiliation et l'expulsion En vertu de l'article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effets, ce délai n'étant pas contraire aux dispositions d'ordre public de l'article 24 précité. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 31 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.151,92 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux. En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 31 décembre 2023. Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, compte tenu de la reprise des paiements du loyer courant et des efforts pour réduire le montant de la dette locative, il convient d'accorder des délais de paiement à Monsieur [I] [X] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier. A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné. En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 31 décembre 2023. En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [I] [X] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité. De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. AUVERGNE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 630,00 € à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Sur les autres demandes Monsieur [I] [X], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 200,00 €. Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2023 entre la S.A. AUVERGNE HABITAT et Monsieur [I] [X] à compter du 31 décembre 2023, SUSPEND les effets de la clause résolutoire, CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 2.183,00 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2024, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de mai 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 2.151,92 €, et à compter du présent jugement pour le surplus, AUTORISE Monsieur [I] [X] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 60,00 € et DIT qu’à la trente-sixième (36ème) et dernière échéance Monsieur [I] [X] s’acquittera du solde de la dette, DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 10e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement, DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent, DIT qu’après règlement de la somme de 2.183,00 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail, DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 31 décembre 2023 et Monsieur [I] [X] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible, ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Monsieur [I] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 20, rue Louis Dabert, Les Landais, bât 4, Appart. 431 à CLERMONT-FERRAND (Puy-de-Dôme), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [X] à la somme mensuelle de 630,00 € à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A. AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis, CONDAMNE Monsieur [I] [X] à payer à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 31 octobre 2023 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'état dans le département, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, DÉBOUTE la S.A. AUVERGNE HABITAT du surplus de ses demandes. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection