Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me REGNAULT (K0055)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 23/05284
N° Portalis 352J-W-B7H-CZOSZ
N° MINUTE : 5
Assignation du :
05 Avril 2023
JUGEMENT
rendu le 25 Septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS (RCS de Paris 750 546 921)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPÉRA AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI (RCS de Paris 788 953 883)
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillante
Décision du 25 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/05284 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOSZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique.
assisté de Henriette DURO, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 12 Juin 2024 tenue en audience publique.
Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort
_________________
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 27 mars 2003, la S.C. [Adresse 2] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. NIHONKAKU des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée situés au sein d'un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet au 1er avril 2003 afin qu'y soit exercée une activité de restauration, de salon de thé, de pâtisserie artisanale et de vente à emporter, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 18.300 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.
Par acte sous signature privée en date du 25 juin 2009 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°155 A du 14 août 2009, la S.A.R.L. NIHONKAKU a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. NEW NIHONKAKU.
Le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2012.
Par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2012 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°242 A du 14 décembre 2012, la S.A.R.L. NEW NIHONKAKU a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI.
Enfin, par acte sous signature privée en date du 25 mars 2016, la S.C. [Adresse 2] a fait l'objet d'une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de son associée unique la S.C.I. SCI PARIS CHAMPIONNET, devenue depuis la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS.
Décision du 25 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/05284 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOSZ
Lui reprochant de ne pas s'être acquittée du montant de ses loyers, charges et taxes locatives, la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS a, par acte d'huissier en date du 21 juillet 2022, fait signifier à la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 30.792,52 euros, outre le coût de l'acte d'un montant de 242,85 euros, et en l'absence de règlement l'a, par exploit de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de son assignation, la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS demande au tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1147 anciens du code civil, et de l'article L. 145-41 du code de commerce, de :
– constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement du 21 juillet 2022 ;
– en conséquence, ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI des lieux qu'elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu ;
– juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
– condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à lui payer la somme de 42.593,90 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes, impôts et accessoires dus et des pénalités contractuelles, arrêtée au 14 octobre 2022, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
– condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à lui payer une indemnité d'occupation, à compter du 21 août 2022 et jusqu'a parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ;
– condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 juillet 2022 ;
– rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l'appui de ses prétentions, la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS fait valoir que la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI a manqué à ses obligations contractuelles au titre du contrat de bail commercial en s'abstenant de régler ses loyers, charges et taxes locatives, ce qui justifie son action en paiement et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire.
La S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI, régulièrement assignée à domicile, n'a pas constitué avocat. Le jugement est donc réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 juin 2024, et la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et que le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l'action en résiliation de plein droit du contrat de bail commercial
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, le premier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 20 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SANCTIONS » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial liant la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS à la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI stipule qu' « à défaut de paiement d'un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d'occupation et/ou accessoires à leur échéance ou à défaut d'exécution d'une seule des conditions et obligations du bail ou des dispositions résultant de la loi, d'une décision de justice, du règlement général de l'immeuble ou du règlement de copropriété et un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d'exécuter visant la présente clause, ledit bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même en cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration du délai ci-dessus » (pièce n°3 en demande, page 10).
De plus, la demanderesse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer par acte d'huissier en date du 21 juillet 2022, lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d'un mois dont dispose la locataire pour s'acquitter des sommes dues (pièce n°5 en demande).
Dès lors que la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI n'a pas payé la somme mentionnée audit commandement, le dernier versement par elle effectué datant du 30 novembre 2021, force est de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies.
En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 août 2022.
Sur les conséquence de la résiliation de plein droit
En application des dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.
En outre, en vertu des dispositions de l'article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
En l'espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d'expulsion formée par la bailleresse.
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur l'action en paiement
Sur la créance de loyers, de charges et de taxes locatives
Aux termes des dispositions de l'article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.
Décision du 25 Septembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/05284 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZOSZ
En vertu des dispositions du premier alinéa de l'article 1134 dudit code dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat de bail commercial litigieux, c'est-à-dire dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'article 2 de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Enfin, selon les dispositions de l'article 1315 ancien devenu 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 14 octobre 2022 produit aux débats que la dette de la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI au titre des loyers, charges et taxes locatives s'élevait au 31 août 2022 à la somme de 33.354,64 euros (pièce n°6 en demande), ce que cette dernière n'a pas contesté.
En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 33.354,64 euros en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 août 2022.
Sur l'indemnité d'occupation
D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).
En l'espèce, le dernier alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 20 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SANCTIONS » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial litigieux stipule qu' « en outre, dès la résiliation, le preneur sera débiteur de plein droit jusqu'à la reprise de possession des lieux par le bailleur d'une indemnité d'occupation fixée forfaitairement dès à présent à trois fois le montant du loyer en principal en vigueur à la date de ladite résiliation, outre tous accessoires du loyer » (pièce n°3 en demande, page 10).
Cependant, force est de constater que la bailleresse sollicite une somme inférieure à ce montant, de sorte qu'il sera fait droit à sa demande.
Il ressort du décompte en date du 14 octobre 2022 produit aux débats que le montant du loyer s'élevait, au mois de juillet 2022, à la somme mensuelle de 2.422,12 euros (pièce n°6 en demande), de sorte que l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme mensuelle de : 2.422,12 + (2.422,12 x 50%) = 3.633,18 euros.
En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 3.633,18 euros hors taxes et hors charges, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la restitution des locaux donnés à bail.
Sur les intérêts moratoires
Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 1153 ancien du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En outre, en application des dispositions de l'article 1139 ancien du même code, le débiteur est constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressort de ses termes une interpellation suffisante, soit par l'effet de la convention, lorsqu'elle porte que, sans qu'il soit besoin d'acte et par la seule échéance du terme, le débiteur sera en demeure.
En l'espèce, il y a lieu de relever que la bailleresse, bien qu'ayant fait signifier à sa locataire un commandement de payer par acte d'huissier en date du 21 juillet 2022, sollicite expressément que le point de départ des intérêts moratoires soit fixé à la date de délivrance de l'assignation.
En conséquence, il convient de dire que la somme principale de 33.354,64 euros que la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI est condamnée à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS emportera intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023 jusqu'à complet paiement.
Sur la créance de dommages et intérêts au titre de la clause pénale
Aux termes des dispositions de l'article 1146 ancien du code civil, les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s'était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu'il a laissé passer. La mise en demeure peut résulter d'une lettre missive, s'il en ressort une interpellation suffisante.
En outre, en application des dispositions de l'article 1147 ancien du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En vertu des dispositions de l'article 1150 ancien dudit code, le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n'est point par son dol que l'obligation n'est point exécutée.
Selon les dispositions de l'article 1152 ancien de ce code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
D'après les dispositions de l'article 1226 ancien du code susvisé, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.
Enfin, conformément aux dispositions de l'article 1229 ancien du code susmentionné, la clause pénale est la compensation des dommages et intérêts que le créancier souffre de l'inexécution de l'obligation principale. Il ne peut demander en même temps le principal et la peine, à moins qu'elle n'ait été stipulée pour le simple retard.
En l'espèce, le quatrième alinéa de la clause intitulée « ARTICLE 20 : CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SANCTIONS » insérée aux conditions générales du contrat de bail commercial litigieux prévoit qu' « à défaut de paiement de quelque somme restant due en vertu du présent bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de cette échéance, majorée de 10% à titre de pénalité, et sans préjudice de l'application éventuelle de la clause résolutoire » (pièce n°3 en demande, page 10).
Dès lors qu'il est acquis que la locataire s'est montrée défaillante dans le paiement de ses loyers, charges et taxes locatives, force est de constater que les conditions d'application de la clause pénale susvisée sont réunies, sans que la demanderesse soit tenue de justifier de la nature et de l'étendue de son préjudice, de sorte qu'eu égard à la teneur de la présente décision, le montant dû au titre de la clause pénale s'élève à la somme de : 33.354,64 x 10% = 3.335,46 euros, étant observé que ce montant n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte qu'il n'y a pas lieu de le modérer.
En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 3.335,46 euros au titre de la clause pénale.
Sur les mesures accessoires
En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d'huissier en date du 21 juillet 2022.
Elle sera également condamnée à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du même code.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial liant la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS à la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI, et portant sur les locaux situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], à compter du 22 août 2022,
ORDONNE à la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI de restituer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS les clefs des locaux situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], et ce dans un délai de deux mois à compter de la date de signification de la présente décision,
ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,
ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux situés au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 33.354,64 euros (TRENTE-TROIS MILLE TROIS CENT CINQUANTE-QUATRE euros et SOIXANTE-QUATRE centimes) en règlement de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 août 2022 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 avril 2023 jusqu'à complet paiement,
CONDAMNE la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS la somme mensuelle de 3.633,18 euros (TROIS MILLE SIX CENT TRENTE-TROIS euros et DIX-HUIT centimes) à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d'expulsion,
CONDAMNE la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 3.335,46 euros (TROIS MILLE TROIS CENT TRENTE-CINQ euros et QUARANTE-SIX centimes) à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la clause pénale stipulée au contrat de bail commercial,
CONDAMNE la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI à payer à la S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la S.A.R.L. ICHIBAN SUSHI aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial signifié par acte d'huissier de justice en date du 21 juillet 2022,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à Paris le 25 Septembre 2024
Le Greffier Le Président
Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM
