Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 24/00514

CG/MLP Ordonnance N° du 17 SEPTEMBRE 2024 Chambre 6 N° RG 24/00514 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JSIT du rôle général S.A. MAISON ANTOINE BAUD c/ S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) la SELARL DIAJURIS GROSSE le - la SELARL DIAJURIS Copie électronique : - la SELARL DIAJURIS Copie : - Dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND assistée de Madame Amandine CHAMBON, Greffière dans le litige opposant : DEMANDERESSE - La S.A. MAISON ANTOINE BAUD - MAB, agissant poursuites et diligences de son représentant légal [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5] représentée par la SELARL DIAJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DEFENDERESSE - La S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES), prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, ni représentée Après débats à l’audience publique du 16 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte en date du 17 mars 2017, la S.A. MAISON ANTOINE BAUD – MAB a donné à bail à la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 5]. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 17 mars 2017 moyennant un loyer annuel de 10.241,00 €, hors taxes, hors charges et hors foncier, payable trimestriellement et majoré de la TVA au taux en vigueur, le paiement de charges et de la taxe foncière. Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement des loyers et des charges. Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la S.A. MAISON ANTOINE BAUD – MAB a, par acte du 5 mars 2024, fait signifier à la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 7.915,49 € au titre des loyers impayés au 2 février 2024, sans résultat. Par acte d’assignation en date du 17 juin 2024, la S.A. MAISON ANTOINE BAUD – MAB a assigné la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) devant la Présidente du Tribunal statuant en référé aux fins suivantes : - Constater la résiliation du bail dont est titulaire la SAS A2PSC, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés près le TRIBUNAL DE COMMERCE de NEVERS sous le n°RCS 822 931 978 sur le local exploité par elle [Adresse 2] à [Localité 5], à la date du 5 avril 2024, En conséquence, - Ordonner l’expulsion de la SAS A2PSC ainsi que de tout occupant de son fait, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, - Fixer le montant de l’indemnité de jouissance jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 1368,50 € TTC, - Condamner la SAS A2PSC, par provision, à payer et porter la somme de 16917,70 € TTC, montant de l’arriéré de loyers, frais et pénalités, - La condamner au paiement d’une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - La condamner aux entiers dépens de la procédure qui comprendront ceux relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 5 mars 2024. A l’audience du 16 juillet 2024 à laquelle les débats se sont tenus, la demanderesse a repris le contenu de son assignation. La S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) n’a pas comparu, ni constitué avocat. Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation. MOTIFS DE LA DECISION 1/ Sur les demandes principales En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, la Présidente du Tribunal statuant en référé peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, en ordonner l’exécution même s'il s'agit d'une obligation de faire, ou accorder une provision au créancier. A l’appui de ses demandes, la S.A MAISON ANTOINE BAUD - MAB produit notamment : - Un extrait Kbis de la S.A.R.L. A2PSC à jour au 27 mai 2024, - Des mises en demeure en date des 5 septembre 2023 et 23 janvier 2024, - Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 mars 2024, - Un extrait de compte en date du 21 mai 2024, - Des factures. En application de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, la résiliation de plein droit du bail produit effet à défaut de paiement par la locataire d’un seul terme de loyer à son échéance, « un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter » demeuré infructueux. Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.R.L. A2PSC n’a pas procédé au règlement de l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai d’un mois imparti par l’acte. Les conditions d’application de la clause résolutoire sont ainsi remplies à l’égard de la S.A.R.L. A2PSC qui n’a pas procédé au règlement de sa dette, ce avec toutes conséquences de droit. Il y a donc lieu de constater la résiliation du contrat de bail et d’ordonner l’expulsion du locataire selon les modalités précisées au dispositif de cette décision, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une astreinte de ce chef. Il ressort d’une facture émise par la S.A. MAISON ANTOINE BAUD – MAB le 1er mars 2024 que le loyer trimestriel, la provision sur charges, la provision sur impôt foncier et les prestations de gestion pour la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2024 ont d’ores et déjà été facturés à la S.A.R.L. A2PSC. Il résulte de la même facture que le loyer est de 12.451,45 € par an, la provision sur charges de 422,00 € par an, la provision sur impôt foncier de 437,00 € par an et les frais au titre des prestations de gestion de 373,54 € par an. Il convient ainsi de condamner la S.A.R.L. A2PSC au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, la TVA, la taxe foncière et les frais de prestation de gestion, soit la somme de 1.140,33 € TTC ((12.451,45 + 422 + 437+ 373,54)/12), à compter du 1er juillet 2024, ce jusqu’à la libération des lieux 2/ Sur les demandes en paiement de provisions Au vu des pièces produites, il n’est pas sérieusement contestable que la S.A.R.L. A2PSC reste devoir au titre des loyers et charges impayés la somme de 12.759,56 € TTC au titre de l’arriéré locatif au mois de juin 2024 inclus. En conséquence, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. A2PSC au paiement de la somme de 12.759,56 € TTC à titre provisionnel. 3/ Sur l’indemnité forfaitaire La S.A. MAISON ANTOINE BAUD – MAB sollicite du juge des référés qu’il soit dit qu’en application du bail faisant la loi des parties, le montant des sommes dues sera majoré à titre d’indemnité forfaitaire. Le bail commercial liant les parties stipule en page 16, aux termes d’un paragraphe intitulé « Clause résolutoire », que : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte ou d’exécution d’une seule de ses clauses et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR, sans qu’il soit besoin de former aucune demande en justice. Dans cette hypothèse, comme en cas de résiliation pour une quelconque cause imputable au PRENEUR, ce dernier devra au BAILLEUR une somme correspondant à trois mois de loyer à titre de premiers dommages-intérêts ; cette somme s’imputera s’il y a lieu, sur le dépôt de garantie ». Et en page 17, aux termes d’un paragraphe intitulé « Clause pénale », que : « En cas de non-paiement à leur échéance exacte des sommes dues au titre des loyers et accessoires par le PRENEUR selon les stipulations du bail, le montant de chaque échéance impayée sera, à compter du jour de l’échéance, majorée forfaitairement de 1 % par mois de retard à titre de dommages et intérêts et ce, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire. De convention expresse, cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure. Dans l’hypothèse où pour arriver au recouvrement du loyer et de ses accessoires, le BAILLEUR se trouverait obligé d’exercer des poursuites ou de produire à un ordre, il aura droit, en outre, à une indemnité égale à 5 % des sommes à recouvrer, avec un minimum de perception de 152,45 € pour le couvrir de toutes pertes quelconques et autres dommages, indépendamment du remboursement de tous frais et honoraires qu’il aurait pu avancer pour arriver au recouvrement des sommes dues ». Cependant, au même titre que les dommages et intérêts, les clauses pénales conduisent à apprécier la gravité des manquements d’une partie, ce qui ne relève pas du référé, a fortiori lorsque leur application est susceptible d’être modérée par le juge du fond. En tout état de cause, le juge des référés peut retenir l'existence d'une contestation sérieuse empêchant l'application d'une clause pénale, lorsque celle-ci apparaît sérieusement susceptible d'être modérée par le juge du fond, compte tenu de son montant et de l'avantage manifestement excessif pour le créancier qui résulterait de son application Cour d’appel de Paris – Pôle 1 – Chambre 2, 02 mars 2023, n°22/16346 ; Cour d’appel de Rennes – 5ème chambre, 14 juin 2023, n°22/06501). Il apparaît en l’espèce que les montants correspondant à l’application des clauses précitées sont particulièrement élevés et qu’au regard des circonstances de l’espèce ils sont susceptibles d’être modérés par le juge du fond, ce que le juge des référés ne peut pas faire, de sorte que leur application soulève une contestation sérieuse. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes en paiement de pénalités. 4/ Sur les frais La demanderesse a exposé des frais pour faire valoir ses droits, il est donc équitable de condamner la S.A.R.L. A2PSC à lui verser la somme de 500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La S.A.R.L. A2PSC supportera également les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties, suivant commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, CONSTATE la résiliation à la date du 5 avril 2024 du contrat de bail liant la S.A MAISON ANTOINE BAUD – MAB, d’une part, et la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES), d’autre part, par le jeu de la clause résolutoire, DIT en conséquence que la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES), sera tenue d’évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à la S.A MAISON ANTOINE BAUD – MAB situés [Adresse 2], à [Localité 5], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte de ce chef, ORDONNE à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même Code, et autorise le propriétaire à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, CONDAMNE la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) à payer à la S.A. MAISON ANTOINE BAUD - MAB à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer facturé, outre les charges, la TVA, la taxe foncière et les frais de prestation de gestion, soit la somme de MILLE CENT QUARANTE EUROS ET TRENTE TROIS CENTIMES (1.140,33 €) TTC, à compter du 1er juillet 2024, et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) à payer à la S.A. MAISON ANTOINE BAUD - MAB la somme de DOUZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE NEUF EUROS ET CINQUANTE SIX CENTIMES (12.759,56 €) TTC au titre de l’arriéré locatif au mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes, CONDAMNE la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) à payer à la S.A. MAISON ANTOINE BAUD - MAB la somme de CINQ CENTS EUROS (500,00 €) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la S.A.R.L. A2PSC (AMEMAG MULTISERVICES) aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. La Greffière, La Présidente,