Cour de cassation, 14 février 2019. 18-13.293

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 février 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10062 F Pourvoi n° W 18-13.293 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme Q... X..., épouse W..., 2°/ M. P... W..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 19 décembre 2017 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre des expropriations), dans le litige les opposant à la commune de [...] représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 janvier 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme W..., de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la commune de [...] ; Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme W... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze février deux mille dix-neuf. Le conseiller rapporteur le president Le greffier de chambre MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme W.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR fixé l'indemnité à revenir à M. P... W... pour la dépossession des [...] , cadastrée section [...] , à la somme totale de 112 155 euros se décomposant comme suit : indemnité principale 101 050 euros, indemnité pour frais de remploi : 11 105 euros et d'AVOIR débouté M. P... W... du surplus de ses demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l'indemnité due pour la dépossession des lots 1 et 11, c'est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte, que le tribunal a retenu une valeur vénale au mètre carré de 2 350 euros, soit une indemnité principale de 101 050 euros, une indemnité de remploi de 11 105 euros et une indemnité totale de dépossession d'un montant de 112 155 euros ; qu'il y a lieu d'y ajouter que M. W... ne produit pas davantage de termes de comparaison en appel qu'il n'en avait produit en première instance ; qu'ainsi que l'a rappelé le premier juge, des estimations immobilières ne constituent pas des termes de comparaison puisqu'elles ne portent pas sur des cessions effectivement réalisées ; que dès lors, la pièce n° 9 produite par M. W... n'apporte aucun élément nouveau ; que pour la même raison, même si la pièce n° 4 avait été déposée au greffe, elle n'aurait pas non plus été retenue (puisque selon le mémoire il s'agit aussi d'estimations immobilières) ; qu'il en va de même des analyses de marché effectuées de manière globale sur un département ou un quartier par des mandataires immobiliers ou des notaires (pièces 10 et 11 de M. W...) ; qu'en ce qui concerne la pièce n° 8 de M. W... constituée par un arrêt de cette cour du 15 janvier 2013, il en ressort une valeur de 2 000 euros le mètre carré pour des biens situés dans le centre de [...], également frappés d'un arrêté d'insalubrité irrémédiable et définitive et déclarés impropre à l'habitation ; que cette pièce atteste que la valeur retenue par le premier juge et confirmée par la cour est favorable à l'exproprié ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le transport sur les lieux a permis d'effectuer les constatations suivantes ; que le pavillon est séparé de la rue par un mur en briques surmonté d'une grille ; que sur le côté se trouve un portail d'accès pour véhicule ; qu'en entrant sur la parcelle, un petit jardin se trouve sur la droite, et sur le côté gauche de la maison un passage mène à un jardin en fond de parcelle ; que le pavillon a été construit en 1935-37 selon les dires de M. W..., en meulière en partie basse ; que la façade est en mauvais état ; que les volets en bois en partie basse sont en bon état, ceux du premier étage sont vétustes, et ceux du deuxième étage sont des volets métalliques ; que les lots concernés par la procédure sont les n°1, 8, 11, 14 et 20 ; [...] que le lot n°1 concerne un appartement en rez-de-chaussée ; qu'il est accessible par une porte à l'arrière du pavillon principal, ainsi que par une porte donnant sur l'avant du bâtiment, condamnée par M. W... ; que le logement comporte trois pièces ; que dans la pièce principale, qui accueille un coin cuisine sur la droite, le carrelage au sol et la peinture sur les murs sont en état d'usage ; que cette pièce est éclairée par une petite fenêtre en partie haute et par la porte d'entrée qui est vitrée ; que le chauffage est au gaz ; qu'au fond de la pièce, un petit escalier en bois dessert sur la droite et la gauche deux chambres ; qu'elles donnent sur la façade du pavillon principal ; que le parquet flottant au sol est en bon état, la peinture aux murs (chambre de gauche) et la tapisserie (chambre de droite) sont en état d'usage ; que chaque chambre comporte une fenêtre ancienne simple vitrage et un radiateur ; que la salle de bain se trouve sur la droite de l'entrée du logement ; qu'elle est carrelée au sol et aux murs ; qu'elle se compose d'une baignoire et d'un WC, le tout est en état d'usage ; que les lots n° 8 et 11 sont deux caves qui n'ont pu être visitées, l'accès étant condamné ; que M. W... tient à souligner l'emplacement géographique favorable de la parcelle ; qu'elle se trouve au coeur de [...], dans une rue pavillonnaire et calme ; que de plus, elle se trouve à 15 minutes à pied d'une station de RER ([...]-ville), et un arrêt de bus se trouve au bout de la rue ; [ ] ; que sur l'évaluation, l'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; [ ] 4. sur l'indemnité due pour la dépossession des lots 1 et 11 ; 4. a) l'indemnité principale ; que le lot n° 1 est constitué d'un appartement de trois pièces en rez-de-chaussée d'une surface de 43 m², le lot n° 11 correspondant à la cave qui en dépend ; qu'il n'est pas discuté que M. W... occupe les lieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'évaluer le bien selon la méthode de la récupération foncière ; que Mme W... ne cite aucun terme de comparaison et se contente de verser aux débats des estimations établies par des agences immobilières, qui ne peuvent être retenues dans le cadre d'une fixation d'indemnité de dépossession, dès lors qu'elles ne se réfèrent à aucune cession effectivement intervenue, susceptible de renseigner de façon probante sur la valeur vénale du bien ; que les trois termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement relatifs à des ventes d'appartement dans le même immeuble et à proximité font ressortir des prix de 2 998 euros/m², 3 894 euros/m² et 2 163 euros/m², soit un prix moyen de 3 018 euros/m² ; que le dernier terme (2 163 euros/m²) correspond à la vente le 9 octobre 2013 d'un appartement de deux pièces situé dans le même immeuble que le bien à évaluer, de sorte qu'il doit être privilégié ; que la ville de [...] cite deux mutations désormais un peu anciennes : - un jugement de la juridiction de céans du 14 décembre 2011 fixant le prix d'un appartement situé 2/4/6 [...] à 2 000 euros/m², étant néanmoins précisé que ledit appartement était insalubre et disposait de toilettes sur le palier, ce qui n'est pas le cas du bien de M. W... ; - une cession amiable en date du 14 novembre 2011 d'un appartement dans le même immeuble que le bien de M. W... pour un prix de 2 066 euros/m² ; qu'il convient au vu de l'ensemble des termes de références cités, dont certains sont un peu anciens, mais aussi de l'état du bien de M. W... révélé lors de la visite, de retenir dans la présente espèce un ratio de 2 350 euros/m² ; que l'indemnité principale sera donc fixée comme suit : 2 350 euros x 43 m² = 101 050 euros ; 4. b) l'indemnité de remploi, que selon la jurisprudence habituelle, l'indemnité de remploi s'établit comme suit pour ces lots : 20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros, 15 % sur 10 000 euros : 1 500 euros, 10 % sur 86 050 euros : 8 605 euros, total = 11 105 euros ; que l'indemnité totale pour la dépossession des lots n° 1 et 11 s'élève donc à la somme de 112 155 euros ; ALORS QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en privilégiant, pour indemniser M. W... de l'expropriation de l'appartement dans lequel il habitait avec son épouse, la vente, au prix de 2 163 euros/m², d'un appartement de deux pièces au seul motif que ce bien était situé dans le même immeuble, sans expliquer en quoi cette comparaison était pertinente cependant qu'elle constatait elle-même que cette vente était ancienne et que le prix actuel moyen de vente de biens similaires était de 3 018 euros / m², la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclarée irrecevable la demande nouvelle contenue dans le mémoire complémentaire de M. et Mme W... du 23 octobre 2017, tendant à obtenir la condamnation de la commune de [...] à leur payer une somme de 100 000 euros pour inégalité de traitement ; AUX MOTIFS QUE la demande tendant à obtenir la condamnation de la commune de [...] à leur payer une somme de 100 000 euros pour inégalité de traitement, constitue une demande totalement nouvelle, insusceptible de constituer l'accessoire de l'une des demandes antérieures ; ALORS QUE les parties peuvent, en cause d'appel, ajouter aux demandes soumises aux premiers juges, les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en jugeant irrecevable la demande de réparation de l'inégalité de traitement dont les époux W... étaient victimes quand cette demande tendait au versement d'une indemnité accessoire à l'indemnité principale réclamée au premier juge, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Le greffier de chambre