Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00658 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZHV
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 21 OCTOBRE 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
Société CDC HABITAT R/ CDC HABITAT OUTRE MER
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEUR(S) :
Monsieur [C] [K] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Valentine MOREL,
Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,
DÉBATS :
À l’audience publique du 16 Septembre 2024
DÉCISION :
Réputée contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La société anonyme d'économie mixte CDC HABITAT (ci-après CDC HABITAT") a donné en location à Monsieur [C] [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat du 27 octobre 2022, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 569,64 euros charges comprises à la date de l'assignation.
La SEM CDC HABITAT a donné mandat au GIE HABITAT OUTRE-MER afin de gérer les ensembles immobiliers dont elle est propriétaire, ainsi que de gérer les contentieux locatifs et diligenter toutes procédures utiles au nom du mandant devant les juridictions compétentes.
Des loyers étant demeurés impayés, CDC Habitat a adressé une première mise en demeure par courrier de commissaire de Justice, puis a fait signifier à Monsieur [C] [K] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 mars 2023 pour un montant en principal de 2280,74 euros.
Sans paiement de la part du locataire, CDC Habitat a finalement fait assigner Monsieur [C] [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 5 juillet 2024 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ; juger que Monsieur [C] [K] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la résiliation ; ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [K] [S], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, de l'appartement appartenant à CDC HABITAT, et ce sous astreinte de 50 euros par jours de retard, et avec le concours de la force publique si besoin était ; juger que CDC HABITAT sera autorisée à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement par Monsieur [C] [K] [S] lors de sa restitution des clés, ce aux frais exclusifs et aux risques et périls de ce dernier, lequel sera réputé les avoir abandonnés ; juger que CDC HABITAT sera libre de disposer des biens, équipements ou matériels retirés des locaux, elle pourra les détruire ou faire un don à toute association de son choix ; fixer l'indemnité d’occupation qui est due à compter de la date de résiliation à la somme de 569,64 euros, soit le montant du loyer augmenté des charges locatives et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et les charges ; condamner Monsieur [C] [K] [S] à lui payer cette indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2023 et ce jusqu'au parfaite libération des lieux et restitution des clés ;condamner Monsieur [C] [K] [S] à lui payer la somme de 11394,52 euros, au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ci-dessus mentionnées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 mars 2023 sur la somme de 2280,74 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ; somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu'au complet délaissement des lieux et restitution des clés ;
condamner Monsieur [C] [K] [S] à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, et les frais d'expulsion le cas échéant ; rejeter toute demande de délai tant de paiement que pour quitter les lieux ; subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et allouer à CDC Habitat le bénéfice des mêmes demandes ; en cas de délais de paiement, prévoir une clause de caducité sans mise en demeure préalable ; débouter Monsieur [C] [K] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience faisant état de la carence du locataire au rendez-vous qui lui a été proposé.
A l’audience du 16 septembre 2024, CDC Habitat- représentée par Me Françoise Law Yen- maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 13342,64 euros.
Convoqué par acte de commissaire de Justice signifié le 5 juillet 2024 à étude, Monsieur [C] [K] [S] n'est ni présent ni représenté.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.
En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I. Sur la recevabilité :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 9 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, CDC Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier délivré le 17 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.
Or en l'espèce, le bail conclu le 27 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 7 du bail) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mars 2023, pour la somme en principal de 2280,74 euros, soit avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 1er juin 2023.
Monsieur [C] [K] [S] devra restituer le logement dès signification du présent jugement, et à défaut de libération volontaire, CDC Habitat sera autorisée à procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant introduit dans le logement de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux.
Sur l'indemnité d'occupation
Se trouvant depuis la résiliation du bail le 1er juin 2023 occupant sans droit ni titre du logement, il est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actuels, soit 569,64 euros, et sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer, comme si le contrat s'était poursuivi. Elle est due depuis la résiliation du bail, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur.
Sur la demande d'astreinte
Le prononcé d'une astreinte n'apparaît nullement nécessaire à la bonne exécution de la présente décision dès lors que l'expulsion de Monsieur [C] [K] [S] a été autorisée et que le retard dans la libération des lieux est indemnisé au travers de l'indemnité d’occupation fixée.
En conséquence, la demande d'astreinte sera rejetée.
III. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :
CDC Habitat produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [K] [S] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 12533,80 euros à la date du 11 septembre 2024, au titre des loyers et indemnités d'occupation échus, restés impayés.
Monsieur [C] [K] [S] non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 12533,80 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 2280,74 euros à compter du commandement de payer (31 mars 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur la demande d'abandon des meubles
S'agissant des meubles laissés éventuellement par le locataire dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ces biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée.
En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [C] [K] [S] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition de CDC HABITAT, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [C] [K] [S].
Sur les dépens
Monsieur [C] [K] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
S'agissant des frais d'expulsion dont il est demandé la condamnation au titre des dépens, il convient de rappeler que cette matière est régie par le code des procédures civiles d’exécution qui prévoit déjà que les frais rendus nécessaires pour l'exécution d'une décision de justice sont à la charge du débiteur.
Il n'y a donc pas lieu de prévoir de disposition en ce sens dans le présent dispositif.
Sur la demande d'indemnité de procédure
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir CDC Habitat, Monsieur [C] [K] [S] sera condamné à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire s'attache de plein droit aux décisions rendues en première instance.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2022 entre CDC HABITAT et Monsieur [C] [K] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4] étant réunies, le bail s'est trouvé résilié à la date du 1er juin 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [K] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
REJETTE la demande d'astreinte ;
DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [C] [K] [S] dans le logement seront réputés abandonnés et CDC Habitat sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [C] [K] [S] ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, CDC Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles laissés dans le logement dans le cadre des opérations d'expulsion sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation dont Monsieur [C] [K] [S] est redevable envers CDC Habitat au montant du loyer et des charges en cours, soit 569,64 euros au jour du présent jugement, cette indemnité étant indexée et suivant l'évolution des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;
Et CONDAMNE Monsieur [C] [K] [S] à payer cette indemnité d'occupation mensuellement à CDC Habitat à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou jusqu'à la date de l'expulsion ;
CONDAMNE Monsieur [C] [K] [S] à verser à CDC Habitat la somme de 12533,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 11 septembre 2024, (comprenant l'échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 sur la somme de 2280,74 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
CONDAMNE Monsieur [C] [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
CONDAMNE Monsieur [C] [K] [S] à verser à CDC Habitat une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition
La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection
