Tribunal judiciaire, 08 juillet 2024. 21/00094

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS N° F.I. : N° RG 21/00094 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W62Q Minute N° : Date : 08 Juillet 2024 OPERATION : Opération d’aménagement de la [Adresse 66] à [Localité 55] ENTRE : S.A CITALLIOS [Adresse 23] [Localité 35] représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T007 et Monsieur [YN] [Y] [Adresse 57] [Adresse 57] [Localité 47] (ALGÉRIE) Monsieur [G] [Y] [Adresse 65] Commune [Localité 46] [Localité 46] (ALGERIE) Monsieur [P] [Y] [Adresse 53] [Localité 46] (ALGERIE) Monsieur [U] [Y] [Adresse 65] Commune [Localité 46] [Localité 46] (ALGERIE) Madame [A] [Y] [Adresse 65] Commune [Localité 46] [Localité 46] (ALGERIE) Madame [K] [Y] [Adresse 5] [Localité 34] Madame [OK] [Y] [Adresse 65] [Adresse 65] [Localité 46] (ALGERIE) Madame [S] [Y] [Adresse 65] Commune [Localité 46] [Localité 46] (ALGERIE) Monsieur [N] [V] [Adresse 65] Commune [Localité 46] [Localité 45] ou [Adresse 10] [Localité 43] Monsieur [E] [V] [Adresse 16] [Localité 27] Monsieur [T] [V] [Adresse 6] [Localité 44] Monsieur [JZ] [V] [Adresse 31] [Localité 42] Monsieur [D] [V] [Adresse 12] [Localité 41] Monsieur [UH] [V] [Adresse 11] [Localité 42] Monsieur [F] [J] [Adresse 2] [Localité 33] Monsieur [M] [J] domicilié : chez M. [F] [J] [Adresse 2] [Localité 33] représentés par Maître Samuel GUILLAUME, de la SCP BLATTER, SEYNAEVE et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS *** Monsieur [T] [Y] [Adresse 15] [Localité 37] Madame [B] [Z] veuve [Y] [X] [Adresse 15] [Localité 37] représentés par Maître Jean-Charles LERICHE-MILLIET, avocat au barreau de PARIS *** Madame [YT] [Y] [Adresse 15] [Localité 36] Monsieur [R] [Y] [Adresse 19] [Localité 40] représentés par Maître Caroline CHEVAUCHERIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A 0762 *** Monsieur [W] [Y] [Adresse 14] [Localité 28] représenté par Maître Léa GABOURY, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE *** Monsieur [H] [Y] [Adresse 18] [Localité 39] représenté par Maitre BELLA ETOUNDI Mireille Marlyse, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE *** Madame [OW] [Y] [Adresse 21] [Localité 36] Monsieur [X] [Y] [Adresse 29] [Localité 38] Monsieur [I] [J] [Adresse 49] [Adresse 49] [Localité 32] non représentés En présence de Monsieur Olivier TEXIER, commissaire du Gouvernement DEBATS A l’audience du 03 Juin 2024, tenue publiquement. JUGEMENT Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. COMPOSITION La Présidente : Noémie DAVODY Le Greffier : Etienne PODGORSKI FAITS ET PROCÉDURE : Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J], Monsieur [F] [J], Monsieur [T] [Y], Madame [B] [Z], Madame [YT] [Y], Monsieur [W] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [R] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [Y], Madame [OW] [Y] et Monsieur [I] [J] étaient propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 15] à [Localité 37] sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4]. Par arrêté du 15 novembre 2013, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement et de renouvellement urbain du [Adresse 61] à [Localité 37]. Par arrêté préfectoral du 10 février 2020, les parcelles nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la société CITALLIOS. Par ordonnance rendue le 23 juillet 2020, la présente juridiction a déclaré les propriétaires du bien précité expropriés au profit de la société CITALLIOS. Suivant mémoire valant offre reçu au greffe le 30 septembre 2021, la société CITALLIOS a saisi la présente juridiction aux fins de voir fixer l’indemnité d’expropriation due au titre de la dépossession de la parcelle A n°[Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 37]. L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 11 février 2022. Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 1er avril 2022. Le transport sur les lieux est intervenu le 12 avril 2022. Une assignation en intervention forcée a été délivrée le 11 mai 2022 à la demande de la société CITALLIOS à l’encontre de Monsieur [T] [Y], ayant-droit de Monsieur [X] [Y] décédé le 20 novembre 2021. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois puis a été appelée à l’audience du 3 juin 2024. Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique n°4 réceptionné au greffe le 28 juillet 2023, la société CITALLIOS demande au juge de l’expropriation de : -       fixer l’indemnité d’expropriation au titre de la dépossession de la parcelle A n°[Cadastre 4] sous la forme alternative suivante : -      1ère hypothèse : le locataire bénéficie d’un bail commercial, -      à la somme totale de 1 109 800 euros en valeur occupée, décomposée comme suit : -      indemnité principale : 1 008 000 euros, -      indemnité accessoire de remploi : 101 800 euros, -      rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires, -      2ème hypothèse : le locataire ne bénéficie pas d’un bail commercial, -      à la somme totale de 1 426 600 euros en valeur occupée, décomposée comme suit : -      indemnité principale : 1 296 000 euros, -      indemnité accessoire de remploi : 128 100 euros, -      rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires. La société CITALLIOS rappelle que le bien exproprié est un immeuble à usage d’hôtel meublé, café et restaurant élevé en R+4. Elle précise que le bien se compose au rez-de-chaussée d’un débit de boisson, d’une salle de restauration et d’une cuisine avec reverse, et aux étages, de 24 chambres et d’un appartement. Elle indique que l’intérieur du restaurant est en bon état mais que la façade de l’immeuble est en très mauvais état, à l’exception de la vitrine du bar/restaurant. Concernant les chambres, l’expropriante souligne que leur état varie de correct à bon. Elle rappelle que le bien est occupé par la SARL LE VIKING et établit donc son offre en valeur occupée. Elle retient une surface utile totale de 585 m2.   Elle propose de retenir comme date de référence le 28 février 2017, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 37]. Elle note qu’à cette date le bien en cause était situé en zone UE 1 du PLU.   En réponse à Monsieur [T] [Y], l’expropriante soutient que les notifications des conclusions du commissaire du gouvernement, du mémoire valant offre, de la saisine du juge de l’expropriation et de l’ordonnance fixant date du transport sur les lieux sont parfaitement régulières. Concernant la notification des conclusions du commissaire du gouvernement, elle rappelle qu’il revient au Commissaire du gouvernement de répondre sur ce point et qu’en tout état de cause les dispositions du code de l’expropriation sanctionnent son irrespect, le cas échéant, par l’irrecevabilité des conclusions mais ne conduisent pas à l’irrégularité de la saisine du juge de l’expropriation. Concernant la notification du mémoire valant offre, de la saisine du juge et de l’ordonnance fixant la date du transport sur les lieux, elle rappelle, jurisprudence à l’appui, que la notification est régulière lorsqu’elle est faite à une adresse indiquée dans l’ordonnance d’expropriation et d’après les informations que détient l’autorité expropriante à cette date. Elle relève à cet égard que la notification du mémoire valant offre a bien été faite à une adresse mentionnée dans l’ordonnance d’expropriation, à savoir en Algérie, et que rien ne pouvait laisser supposer que les informations dont elle disposait à cette date étaient erronées dans la mesure où l’accusé-réception de la notification du mémoire valant offre est revenu signé. Elle précise que la lettre de notification mentionnait également les autres prénoms de l'intéressé laissant peu de doutes quant à la détermination de la personne concernée et qu’il ne lui appartient pas de vérifier l'exactitude des signatures apposées sur un accusé de réception. Elle rappelle, par ailleurs, que l’acte signifié par voie d’huissier à l’étranger est régulièrement remis dès lors qu’il a été notifié au parquet conformément aux dispositions de l’article 684 du code de procédure civile. Elle soutient que la lettre informant de la saisine du juge et l’ordonnance fixant la date du transport sur les lieux n’ont été signifiés par acte d’huissier, lequel précise qu’ils ont été remis au Tribunal de Tizi-Ouzou et qu’ils sont destinés à Monsieur [X] [Y], dont l’adresse est la même que celle figurant dans l’ordonnance d’expropriation. La société CITALLIOS note également qu’aucune disposition ni aucune jurisprudence ne sanctionne le défaut de notification de l’ordonnance fixant la date du transport par l’irrégularité de la saisine du juge de l’expropriation. En outre, la société CITALLIOS rappelle que dès qu’il a eu connaissance du décès de Monsieur [X] [Y] et de l’identité de ses ayant-droits, il les a fait intervenir volontairement à la procédure et que Monsieur [T] [Y] était présent lors du transport sur les lieux le 12 avril 2022. Elle soutient également que le défendeur ne peut plus invoquer le moindre grief dès lors qu’il dispose de tous ces actes depuis plus d’un an, lui laissant le temps nécessaire pour préparer sa défense. Enfin, si le juge de l’expropriation devait considérer que la procédure était entachée d'une irrégularité, elle indique qu’un nouveau mémoire d'offres a été notifié à tous les indivisaires, à la suite duquel le tribunal judiciaire de Nanterre a été saisi le 6 juillet 2023 aux fins de fixation des indemnités leur revenant.   La société CITALLIOS soutient qu’au jour de l’ordonnance d’expropriation, date à laquelle le juge doit se placer pour apprécier la consistance du bien, les travaux de la façade n’avaient pas encore été réalisés et que celle-ci était vétuste. Elle se prévaut à cet égard de captures d’écran du site Google Street View. Elle rappelle également que les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation. Par conséquent, l’indemnité devra être fixée au regard du mauvais état du bien à la date de l’ordonnance d’expropriation.   L’expropriante se fonde sur la méthode hôtelière qu’elle juge particulièrement adaptée faute de connaître avec précision la superficie exacte de l’immeuble en cause. Elle se prévaut de trois termes de comparaison communs avec le Commissaire du gouvernement et propose d’évaluer le bien exproprié en retenant un prix forfaitaire de 60.000 euros par chambre. Elle soutient que compte tenu de l’occupation commerciale du bien, facteur de moins-value, un abattement de 30% doit être appliqué. La société CITALLIOS se prévaut de plusieurs arrêts d’appel ayant retenu des abattements pour occupation commerciale compris entre 30 à 40%. Dans le cas où le bail commercial ne serait pas reconnu au bénéfice du locataire, elle sollicite l’application d’un abattement de 10% compte tenu de l’occupation effective des locaux, laquelle à une incidence sur la valeur du bien. Elle se prévaut également de plusieurs décisions en ce sens.   S’agissant de la proposition indemnitaire de Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J], elle précise en premier lieu que le rapport d’expertise auquel se référent les expropriés n’a pas été établi de manière contradictoire. Par ailleurs, elle soutient que la deuxième référence (comparable n°5) concernait un immeuble bâti voué à la démolition et qui comprenait donc manifestement des droits à construire dans le cadre d'une opération de promotion immobilière de sorte qu’il ne peut utilement servir de terme de comparaison. Elle indique que la troisième référence (comptable n°8) concerne un bien situé à [Localité 63], dans le département de Seine Saint Denis, et considère qu’il n’y a pas lieu d’étendre l’étude de marché au delà du département des Hauts de Seine dès lors que des cessions de biens comparables sont disponibles dans le département, les particularités des marchés immobiliers sectoriels locaux étant trop importantes.   S’agissant de la proposition indemnitaire de Monsieur [T] [Y], elle soutient que les deux premières références citées dans le rapport d’expertise qu’il a diligenté sont issues de la base de données ETALAB-DVF dont elle rappelle que la fiabilité est régulièrement remise en cause et souligne l’absence de référence de publication permettant d’apprécier leur pertinence. Quant aux deux autres références, la société CITALLIOS soutient qu’elles portent sur un terrain nu )cession du 11 décembre 2020( et un immeuble de rapport (cession du 30 avril 2020) qui sont incomparables avec le bien exproprié.   Elle s’oppose à l’octroi d’une indemnité pour déménagement puisque c’est la SARL LE VIKING qui est locataire du bien exproprié et non Monsieur [T] [Y].   Aux termes de leur mémoire récapitulatif réceptionné au greffe le 3 juin 2024, Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J] demandent au juge de l’expropriation de : -       dire que Monsieur [T] [Y] ne peut bénéficier d’aucune indemnité d’expropriation, -       fixer l’indemnité principale d’expropriation à leur revenir à la somme de 2 380 000 euros, -       fixer l’indemnité accessoire d’expropriation à leur revenir à la somme de 212 000 euros, -       condamner la société CITALLIOS à leur payer le montant des indemnités fixées, -       condamner la société CITALLIOS aux dépens lesquels pourront être recouvrés directement par maître Samuel GUILLAUME, SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile -       condamner la société CITALLIOS au paiement d’une somme de 23 113,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile -       rejeter toutes les demandes contraires de la société CITALLIOS, de Monsieur le commissaire du gouvernement, de Monsieur [T] [Y], de Madame [B] [Z] et des ayants-droits de feu [X] [Y], ainsi que de Madame [YT] [Y], Monsieur [R] [Y], Monsieur [W] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [H] [Y], Madame [O] [Y], Monsieur [I] [J].   Ils font essentiellement valoir que l’immeuble exproprié est à usage d’hôtel meublé et de restaurant comprenant au rez-de-chaussée un bar/restaurant et aux étages une quarantaine de chambres. Ils précisent que l’immeuble en cause se compose d’un bâtiment sur rue en R+4 élevé sur sous-sol, d'un petit bâtiment sur cour élevé d'un rez-de-chaussée et d'un étage, d’une petite cour et d’un petit appentis à usage de WC et de local poubelles. Ils insistent sur la bonne desserte en transport en commun dont bénéficie le bien exproprié et soulignent sa proximité immédiate avec le parc des impressionnistes, la Seine et le pont d’[Localité 50].   Ils contestent la surface de 595m2 retenue par l’expropriante et retiennent pour quant à eux une surface utile de 676 m2. Ils rappellent que le bien est occupé à titre gratuit depuis de nombreuses années par Monsieur [T] [Y] et sa famille. Ils indiquent que la cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 24 février 2023, a confirmé le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre du 27 mai 2019 qui a déclaré le bail commercial dont se prévaut la SARL LE VIKING inopposable aux autres co-indivisaires et a ordonné l'expulsion de la SARL LE VIKING, dont Monsieur [T] [Y] est le gérant, ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'immeuble qui appartient à l'Indivision.   Ils se fondent sur un rapport d’expertise de la société CUSHMAN & WAKEFIELD qu’ils ont diligenté qui préconise une méthode par comparaison en retenant l’application d’un prix unitaire au mètre carré. Ils jugent insuffisante la méthode hôtelière, qui consiste en une appréciation du bien par référence au nombre de chambres, compte tenu notamment de la variabilité de la taille des chambres. Ils considèrent que les éléments de comparaison auxquels se réfèrent le rapport d’expertise, qui concernent essentiellement des hôtels-restaurants, sont particulièrement parlants. Ils insistent plus particulièrement sur trois de leurs références, le comparable n°2 dont ils constatent qu’il n’est pas contesté, et les comparables n°5 et 8. Ils précisent que la référence n°5 concerne une vente réalisée au profit de l’aménageur et non du promoteur (cette dernière étant intervenue le 27 juin 2019)de sorte qu’elle ne comprenait pas de droits à construire contrairement à ce que soutient la société CITALLIOS. Ils indiquent également que la référence n°8 concerne un bien situé à [Localité 64] (93) mais qui est une commune limitrophe de [Localité 37]. Ils concluent à un prix unitaire de 3.520 euros/m2 en valeur libre.   Ils sollicitent du juge de l’expropriation que l'indemnité principale soit fixée sans tenir compte de la prétendue occupation des locaux au titre d'un bail déclaré inopposable aux copropriétaires par une décision du tribunal judiciaire de Nanterre du 27 mai 2019 confirmée en appel. Ils soutiennent que si le juge devait considérer le local occupé, il devrait alors fixer autant d’indemnité alternative que d’hypothèse envisageable. Enfin, ils estiment que s’il fallait appliquer un abattement pour occupation, il conviendrait en toute hypothèse de le limiter à 5%.   Aux termes de leur mémoire en réponse n°4 et récapitulatif réceptionné au greffe le 11 septembre 2023, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] demandent au juge de l’expropriation de : -       juger la société CITALLIOS irrecevable en sa demande de fixation de l’indemnité de dépossession foncière due à l’Indivision au titre de l’expropriation de l’immeuble situé [Adresse 15] à [Localité 37], En conséquence, -       débouter la société CITALLIOS de sa demande, A titre très subsidiaire, -       fixer l’indemnité due au titre de l’expropriation de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 37] comme suit : -      2 028 000 euros au titre de l’indemnité principale (valeur occupée) due à l’indivision [Y] (en ce compris Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z], ayants-droits de [X] [Y]), -      203 800 euros au titre de l’indemnité de remploi due à l’indivision [Y] (en ce compris Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z], ayants-droits de [X] [Y]), -      10 000 euros au titre de l’indemnité de déménagement due à Monsieur [T] [Y],  -      10 000 euros au titre de l’indemnité de déménagement due à Madame [B] [Z],  -      600 euros au titre des frais et honoraires de l’expert Monsieur [L] [KH] dus à Monsieur [T] [Y], En tout état de cause, -       condamner la société CITALLIOS à supporter seule les entiers dépens, -       condamner la société CITALLIOS à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -       condamner la société CITALLIOS à verser à Madame [B] [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -       rejeter toutes demandes de la société CITALLIOS et de Monsieur le commissaire du gouvernement.   Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] soutiennent prioritairement que la saisine du juge de l’expropriation est irrecevable en raison de l’absence de notification à Monsieur [X] [Y] (aujourd’hui décédé) du mémoire valant offre, du mémoire de saisine du juge de l’expropriation, de l’ordonnance fixant date du transport et des conclusions du commissaire du gouvernement.   S’agissant de l’absence de notification du mémoire valant offre, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] rappellent que l'expropriante est tenue de notifier à chaque exproprié susceptible d’obtenir une indemnisation un mémoire indiquant le montant de ses offres, et soutiennent, jurisprudence à l’appui, que cette formalité est substantielle puisqu’à défaut le juge de l’expropriation ne peut être saisi, et ce sans qu'il importe que les intérêts du défendeur aient été ou non lésés. Ils rappellent également que la jurisprudence considère que l’accusé-réception, en cas de notification postale, doit être signé par le destinataire lui-même, faute de quoi la notification n’est pas valablement faite. Or, ils affirment que l’adresse à laquelle a été envoyé le courrier n’est pas celle de Monsieur [X] [Y], que la signature dont est revêtu l’avis de réception ne correspond pas à celle de ce dernier et que le courrier était adressé non à Monsieur [X] [Y] mais à Monsieur [FT] [Y]. Concernant l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 avril 2016 sur lequel se fonde l’expropriant, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] allèguent que la cour d’appel a, en l’espèce, reconnu la saisine du juge valable non pas parce que la requête avait été notifiée à l’adresse de l’exproprié figurant dans l’ordonnance d’expropriation mais parce que cette adresse était bien celle mentionnée au RCS à la date où l’ordonnance avait été prise. Or, ils soutiennent qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, il ressortait des documents d’identité et des avis d’imposition de Monsieur [X] [Y] que son adresse était le [Adresse 15] à [Localité 37]. Ils rappellent que cette adresse figurait d’ailleurs dans l’ordonnance d’expropriation et que cette dernière précisait bien que l’adresse en Algérie était une “autre adresse“. Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] ajoutent que la société CITALLIOS ne pouvait d’autant moins ignorer l’adresse de Monsieur [X] [Y] à [Localité 37] puisque c’est à cette adresse qu’elle lui avait notamment adressée un courrier RAR l’informant de l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire. Ils relèvent également que le mémoire valant offre ne semble pas avoir été signifié par voie d’huissier en Algérie mais par courrier RAR.   Concernant l’absence de notification du mémoire de saisine du juge de l’expropriation, ils allèguent que l'expropriante est tenue de notifier à l’exproprié une copie de son mémoire de saisine du juge de l’expropriation et que la jurisprudence considère que le défaut de notification de ce mémoire entraîne l’irrecevabilité de la demande de fixation des indemnités d’expropriation sans qu’il soit besoin de se demander si une telle violation a fait grief ou non à l’exproprié. Ils se prévalent notamment à cet égard d’un arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2007 (Cass. 3ème civ., 19 décembre 2007, n°02-70.124). Ils soutiennent ici aussi que l’adresse à laquelle le courrier a été envoyé ne correspond pas à celle de Monsieur [X] [Y] et que le courrier était adressé non à Monsieur [X] [Y] mais à Monsieur [FT] [Y]. Ils rappellent également que la date du 8 novembre 2021 correspond à la date à laquelle l’huissier mandaté par la société CITALLIOS a adressé le courrier au Tribunal de Tizi-Ouzou )Algérie( et non à celle à laquelle la copie du mémoire de saisine du juge de l’expropriation a été remis à Monsieur [X] [Y] comme le soutient l’expropriant. Ils indiquent qu’à cette date Monsieur [X] [Y] était hospitalisé à [Localité 58] et que ce dernier s’est éteint le 20 novembre 2021, chez lui, au [Adresse 15] à [Localité 37]. A ce propos, ils ajoutent que la Cour de cassation considère inapplicables les règles spéciales prévues à l’article 684 du code de procédure civile lorsque le destinataire est domicilié en France (Cass. civ., 9 novembre 1905, DP 1904, 1, 237 ; Cass. com., 7 novembre 1950, Bull. civ. II, n°322).   S’agissant de l’absence de notification de l’ordonnance fixant la date du transport, ils rappellent que l'expropriante est tenue de notifier à l’exproprié une copie de l’ordonnance fixant la date du transport et que la jurisprudence considère que le défaut de notification de cette ordonnance entache la procédure d’irrégularité. Ils indiquent, sans qu’il soit besoin de relever que l’adresse figurant dans l’acte d’huissier ne correspond pas à celle de Monsieur [X] [Y], que ce dernier était décédé depuis quatre mois au jour de l’ordonnance de sorte qu’il est incontestable que celle-ci n’a pas pu lui être notifiée. Ils soutiennent que la société CITALLIOS ne pouvait ignorer ce décès et se prévaut d’un dire adressé à un expert judiciaire le 7 février 2022 mentionnant le décès de Monsieur [X] [Y], dire dont l’autorité expropriante figurait en copie et auquel elle a répondu le 17 février 2022. Ils indiquent également que la présence de Monsieur [T] [Y] au transport n’a en aucun cas pu régulariser cette omission puisqu’il y a assisté en qualité de représentant légal de la SARL LE VIKING et que Madame [B] [Z] ni aucun autre ayant-droit de Monsieur [X] [Y] n’étaient présents lors du transport à défaut d’y avoir été convoqué.   Quant à l’absence de notification des conclusions du commissaire du gouvernement, ils soutiennent que Monsieur [X] [Y] était décédé à la date à laquelle Monsieur le Commissaire du gouvernement a pris ses conclusions avant transport, soit le 1er avril 2022. Ils affirment que Monsieur [T] [Y] n’en a eu connaissance lui-même qu’à la date à laquelle lui a été remis l’assignation en intervention forcée le 11 mai 2022, et que Madame [B] [Z] ni aucun autre ayant-droit ne se sont vus notifier les conclusions au moins huit jours avant la visite sur les lieux.   Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] allèguent également qu’en leur qualité d’ayant-droit de Monsieur [X] [Y], ils n’ont pas non plus bénéficié des garanties de notification du mémoire valant offre, de l’ordonnance fixant date du transport et des conclusions du commissaire du gouvernement avant la date du transport, et que l’assignation en intervention forcée qui a été délivrée à Monsieur [T] [Y] n’est pas susceptible de couvrir l’irrecevabilité dont est entachée la saisine du juge de l’expropriation. Très subsidiairement, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] font valoir que la procédure porte sur un immeuble en R+4 à usage d’hôtel meublé et de café-bar-restaurant situé [Adresse 15] à [Localité 37] dans un quartier résidentiel jouxtant la commune de [Localité 58] et à proximité notamment du Parc des Impressionnistes. Ils notent la qualité architecturale de l’immeuble litigieux et insistent sur l’excellente desserte en transport en commun dont bénéficie le bien. Ils rappellent que l’immeuble accueille 25 chambres (dont une tournante n’est pas donnée en location pour effectuer des travaux d'entretien) et 4 chambres familiales (dont trois réunies dans un grand appartement situé au premier étage et une correspondant au logement de fonction du gérant), soit un total de 29 chambres et non 24 chambres et un appartement comme le retient à tort l’expropriant. Ils retiennent une surface de 676m2 et se prévalent à cet égard d’un rapport d’expertise de Monsieur [L] [KH] en date du 27 mars 2023 qu’il a diligenté.   Ils précisent que le bien est occupé par la SARL LE VIKING en vertu d’un bail commercial conclu le 19 mars 2010, avec prise d’effet au 1er avril 2010 pour une durée de neuf ans, et qu’ils résident également dans l’immeuble exproprié ainsi que Madame [YT] [Y], et Monsieur [R] [Y]. Ils indiquent que le tribunal judiciaire de Nanterre, dans sa décision du 27 mai 2019, n'a pas jugé que la SARL LE VIKING ne dispose d'aucun titre d'occupation, mais seulement que celui-ci n'est pas opposable à Monsieur [YN] [Y] et aux ayants droit Monsieur [FO] [Y]. Ils rappellent que l’exploitation du bien par la SARL LE VIKING est toujours en cours à ce jour ainsi que le juge de l'expropriation et toutes les parties ont pu le constater lors du transport sur les lieux du 12 avril 2022.   Ils retiennent comme date de référence celle du 16 mai 2019, date à laquelle est devenue opposable la dernière modification du PLU concernant le [Adresse 61] à [Localité 37].   Ils arguent que c’est à tort que la société CITALLIOS et le Commissaire du gouvernement soutiennent que des améliorations ont été apportées après l’ordonnance d’expropriation. Ils rappellent que la commission de sécurité a constaté lors de ses visites des 17 mai et 13 décembre 2018 que les travaux de mises aux normes demandés avaient été effectués de sorte qu’il est inexact de soutenir que le bar-restaurant aurait été entièrement rénové après l’ordonnance d’expropriation de même que de nombreuses chambres seraient en cours de rénovation. Ils ajoutent, s’agissant de la devanture, que son état n’a pas changé depuis l’ordonnance et que seul le style a été modifié.   Ils entendent voir rejeter la demande formulée par l’expropriante de fixation de l’indemnité pour le compte de qui il appartiendra au motif que le propriétaire du bien exproprié, l’indivision [Y], est parfaitement identifié et que l’existence d’un différend entre les branches de l’indivision ne saurait justifier une telle demande.   Ils soutiennent que l’indemnité de dépossession doit être évaluée par application d’un prix unitaire par mètre carré à la surface du bien et non par application d’une valeur forfaitaire au nombre de chambres composant l’immeuble comme le font l’expropriante et le commissaire du gouvernement. Ils concluent à un prix unitaire de 3.000 euros/m2 en se fondant sur le rapport d’expertise précité et les références qu’il contient. Ils soutiennent également qu’un abattement pour occupation de 30% comme l’applique l'expropriante est manifestement excessif et rappelle que la jurisprudence retient habituellement un abattement de 15%, taux qu’il entend ici retenir. Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] soutiennent qu’une indemnité de déménagement leur est due compte tenu du déménagement vers l’Algérie de leurs meubles et effets personnels et se prévalent de plusieurs devis pour une livraison à [Localité 48] en Espagne. Ils soutiennent également qu’une indemnité pour frais d’expertise doit leur être allouée, expertise rendue nécessaire afin de procéder à une estimation de la valeur du bien exproprié et ainsi pouvoir répondre à l’expropriante et au commissaire du gouvernement.   Aux termes de leur mémoire en réponse réceptionné au greffe le 6 mai 2024, Madame [YT] [Y] et Monsieur [R] [Y] demandent au juge de l’expropriation de : -       juger qu’ils s'associent à l'ensemble des demandes, fins et conclusions développées par Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z], ayants droits de feu [X] [Y], dans leur mémoire récapitulatif n°4 et responsif signifié pour l'audience du 11 septembre 2023, et reprennent à leur compte l'ensemble de ces demandes, fins et conclusions, -       juger la société la société CITALLIOS irrecevable en sa demande de fixation de l'indemnité de dépossession foncière due à l'Indivision [Y] au titre de l'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 37], En conséquence,  -       débouter la société la société CITALLIOS de sa demande, A titre subsidiaire,  -       fixer l'indemnité due au titre de de l'expropriation de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 37]), parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4], comme suit : -      2 028 000 euros au titre de l'indemnité principale (valeur occupée) due à l'indivision [Y] (en ce compris Monsieur [R] [Y] et Madame [YT] [Y]), -      203 800 euros au titre de l'indemnité de remploi due à l'indivision [Y] (en ce compris Monsieur [R] [Y] et Madame [YT] [Y]), -      10 000 euros au titre de l'indemnité de déménagement due à Madame [YT] [Y], En tout état de cause,  -       condamner la société la société CITALLIOS à : -      supporter seule les entiers dépens, conformément à l'article L.312-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, -      verser à Monsieur [R] [Y] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, -      verser à Madame [YT] [Y] la somme de 2 500 euros au titre du même article, -       rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires de la société la société CITALLIOS, de Monsieur le Commissaire du Gouvernement, de Monsieur [YN] [Y] et des ayants droit de feu [FO] [Y].   Au soutien de sa demande d’indemnité de déménagement, Madame [YT] [Y] indique résider dans l’immeuble exproprié.   Aux termes de son mémoire réceptionné au greffe le 3 juin 2024, Monsieur [W] [Y] demande au juge de l’expropriation de : -       prendre acte de ce que Monsieur [W] [Y], ayant droit de Monsieur [X] [C] [Y], s'associe et reprend à son compte les demandes, fins et conclusions développées par Madame [B] [Z], Madame [YT] [Y], Monsieur [R] [Y], Monsieur [YN] [Y], relatives à l'irrecevabilité de la demande de la Société CITALIOS, au rejet de l'offre d'indemnité d'expropriation de la société CITALIOS et à la fixation de l'indemnité d’expropriation, A titre principal,  -       déclarer la société CITALIOS irrecevable en sa demande de fixation indemnitaire, En tout état de cause, -       rejeter la demande d'indemnité de dépossession proposée par la Société CITALIOS relative à l'expropriation de l'indivision [Y] de l'immeuble situé au [Adresse 15], [Localité 37], À titre subsidiaire, -       juger que Monsieur [W] [Y] s'associe et reprend à son compte les demandes, fins et conclusions développées par Madame [B] [Z], Madame [YT] [Y], Monsieur [R] [Y], Monsieur [YN] [Y], quant à la fixation de l'indemnité principale d'expropriation à hauteur de 2 380 000 euros, -       prendre en vue du calcul de ladite indemnité, la superficie utile de l'immeuble estimée à 676 m2 au lieu de 585 m2 énoncé par la Société CITALIOS, -       fixer le m2 )mètre carré( de l'immeuble sis [Adresse 15], construit sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 4], à la somme de 3 520 euros tel qu'il ressort de l'évaluation effectuée par la Société d'expertise en évaluation CUSHMAN & WAKEFIED. -       constater que Monsieur [W] [Y] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale. -       condamner la Société CITALIOS à supporter seule les dépens sur la base des dispositions de l'article L.312-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, -       rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires, notamment celles de la Société CITALIOS, de Monsieur le Commissaire du Gouvernement.   Monsieur [X] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [Y], Madame [OW] [Y] et Monsieur [I] [J] n’ont pas constitué avocat. Aux termes de ses conclusions complémentaires réceptionnées au greffe le 24 novembre 2022, le commissaire du gouvernement propose d’évaluer l’indemnité de dépossession à la somme totale de 1 233 000 euros décomposée comme suit : -      indemnité principale : 1 120 000 euros, -      indemnité de remploi : 113 000 euros.   Le commissaire du gouvernement expose que la procédure porte sur un immeuble à usage d’hôtel meublé, de restaurant et de café élevé sur cave dans un immeuble en R+4 dont l’état extérieur nécessite un ravalement complet. Il note que le bien est situé juste en face du parc des impressionnistes, proche de la gare SNCF de [Localité 54]-[Localité 58] et des quais de Seine, dans un quartier possédant peu de commerces de proximité et en profonde restructuration. Le commissaire du gouvernement note qu’un bail commercial existait entre la SARL LE VIKING et certains indivisaires de l’immeuble, mais qu’il a été déclaré inopposable aux autres co-indivisaires par jugement du 27 mai 2019. Toutefois, il relève qu’à l’occasion du transport sur les lieux, il s’est avéré que la SARL LE VIKING était toujours active dans locaux litigieux et qu’une demande d’indemnité d’éviction commerciale était en cours. Il entend donc tenir compte de cette procédure d’éviction commerciale en retenant une situation occupée de l’immeuble.   Le commissaire du gouvernement note l’écart important entre les surfaces utiles dont se prévalent les parties, 585m2 pour l'expropriante contre 676m2 pour la partie expropriée, et conclut, en l’absence de certificat de mesurage, à l’application de la méthode hôtelière par chambre. Il retient 25 chambres d’hôtel.   Au regard des trois termes de comparaison qu’il soumet, il en ressort un prix unitaire moyen de 45 127 euros/chambre et un prix unitaire médian de 43 750 euros/m2. Il note la rareté des cessions d’hôtels meublés dans le département des Hauts-de-seine et estime, afin de tenir compte des rénovations de chambre avant l’ordonnance d’expropriation ainsi que de l’existence d’une suite en plus, qu’il y a lieu de retenir une valeur haute des termes produits, soit 64 000 euros/chambre. Il propose toutefois d’appliquer un abattement de 30 % pour occupation compte tenu de ce que les termes de comparaison communiquées ont trait à des biens libres d’occupation.   Il retient comme date de référence celle du 16 mai 2019, date du dernier document opposable aux tiers rendu public et délimitant la zone du bien, soulignant que le bien est situé en zone UE1a.   L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.    MOTIFS DE LA DÉCISION :   I- LA PROCÉDURE   Aux termes de l’article L311-4 du code l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’expropriant notifie le montant de ses offres et invite les expropriés à faire connaître le montant de leur demande.   En application de l’article R. 311-30, la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile. Les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l'alinéa précédent.   Aux termes de l'article R.311-16 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, à peine d'irrecevabilité, le commissaire du Gouvernement notifie ses conclusions aux parties à l'instance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins huit jours avant la visite des lieux.   Il ressort des pièces versées aux débats que la notification du mémoire valant offre a été faite suivant lettre recommandée avec accusé de réception à l’une des adresses de Monsieur [X] [Y] indiquée dans l'ordonnance d'expropriation, à savoir à « [Localité 59] » en Algérie, et que l’accusé de réception est revenu signé. La seule circonstance que cette lettre recommandée ait été adressée à « [FT] » [C] [Y] et non à « [X] » [C] [Y] est indifférente dans la mesure où la mention des autres prénoms de l’intéressé ne permettait pas de douter de l’identité du destinataire de la lettre.   Il s’en déduit que la société la société CITALLIOS était fondée à notifier par acte d’huissier la lettre de saisine de la juridiction ainsi que l’ordonnance fixant la date de transport et de l’audience à cette même adresse, ce dont elle justifie, au regard des informations dont elle disposait à ces dates.   En outre, il y a lieu de relever que Monsieur [T] [Y], ayant droit de Monsieur [X] [Y] (décédé à la date du transport sur le lieux), était présent à l’occasion transport en sa qualité de gérant de la SARL LE VIKING et, de surcroît, que Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] se réfèrent aux constatations faites à l’occasion du transport sur les lieux aux termes de leurs écritures dans le cadre de la présente instance (page 37 de leur mémoire en réponse n°4 et récapitulatif réceptionné au greffe le 11 septembre 2023).   Les éléments versés au débat ne permettent pas d’établir que Monsieur le Commissaire du gouvernement a notifié ses conclusions avant transport à Monsieur [X] [Y] par lettre recommandé avec accusé de réception. Conformément à l’article R. 311-6 du code de l’expropriation, il convient de déclarer ces conclusions irrecevables.   En revanche, il y a lieu de noter que Monsieur [T] [Y] ne conteste pas s’être vu notifier les conclusions complémentaires et récapitulatives du Commissaire du gouvernement, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] y répondent d’ailleurs aux termes de leurs écritures. Enfin, il convient de relever que ces derniers disposent de tous les actes depuis plus d’un an.   En conséquence, il convient de rejeter les demandes de Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z], auxquelles s’associent Madame [YT] [Y], Monsieur [R] [Y] et Monsieur [W] [Y], tendant à voir déclarer irrecevable la saisine du juge de l’expropriation.   II- LE BIEN EXPROPRIÉ   A- Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme   1( Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien   En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.   En application de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4.   Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :   -pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :   i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;   ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;   iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;   -pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.   En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.   En l’occurrence, s’agissant de la zone dans laquelle le bien est situé, la dernière modification opposable aux tiers du PLU est intervenue le 16 mai 2019.   La date du 16 mai 2019 sera donc retenue comme date de référence.   A cette date, le bien était situé en zone UE1a du PLU de la commune de [Localité 37].   2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien   Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.   En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 23 juillet 2020.   La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.   3) Sur la date d’estimation du bien   L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.   B- Les constats lors de la visite des lieux   Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations mentionnées sur le procès-verbal de transport annexé au présent jugement.   C- Sur la situation d’occupation   Bien qu’une partie des expropriés se prévalent d’un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 24 février 2024 ayant confirmé le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 27 mai 2019 qui a déclaré le bail commercial dont se prévaut la SARL LE VIKING inopposable aux autres co-indivisaires et a ordonné l'expulsion de la SARL LE VIKING, dont Monsieur [T] [Y] est le gérant, et de tous les occupants de son chef de l'immeuble en cause, il n’est pas contesté que dans les faits la SARL LE VIKING occupe et exploite l’immeuble exproprié et que Monsieur [T] [Y], Madame [YT] [Y], Monsieur [R] [Y] et Madame [B] [Z] y résident effectivement. Par conséquent, l’immeuble sera évalué en valeur occupée.   III- LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION   Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.   Aux termes de son dernier mémoire récapitulatif et en réplique n°4 réceptionné au greffe le 28 juillet 2023, la société CITALLIOS ne reprend plus sa demande tendant à voir fixer l’indemnité de dépossession pour le compte de qui il appartiendra. Par conséquent, l’indemnité sera fixée au bénéfice de Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J], Monsieur [F] [J], Monsieur [T] [Y], Madame [B] [Z], Madame [YT] [Y], Monsieur [W] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [R] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [Y], Madame [OW] [Y] et Monsieur [I] [J], et non pour le compte de qui il appartiendra.   A- Sur la méthode   La société CITALLIOS et Monsieur le Commissaire du gouvernement s’accordent sur le recours à la méthode hôtelière, qui consiste en une évaluation du bien par application d’un prix unitaire par chambre après comparaison avec des mutations de biens à usage d’hôtel. Les expropriés préconisent quant à eux le recours à la méthode par comparaison par application d’un prix unitaire au mètre carré après comparaison avec des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer sur le marché.   Toutefois, il convient de relever l’écart important entre les surfaces retenues par les parties concernant le bien exproprié (585m2 pour la société CITALLIOS et 676m2 pour les expropriés) et qu’aucune des parties ne verse aux débats d’éléments probant permettant de justifier de la surface qu’elle retient. Par conséquent, comme le préconisent la société CITALLIOS et Monsieur le Commissaire du gouvernement, une unique méthode hôtelière sera retenue.   Sur le nombre de chambres à retenir, si l'expropriante retient un nombre de 24 chambres composant l’immeuble en cause, l’ensemble des parties ainsi que Monsieur le Commissaire du gouvernement s’accordent sur un nombre de 25 chambres exploitées dans le cadre de l’activité d’hôtellerie.   Ainsi, dans la mise en oeuvre de la méthode hôtelière, il sera retenu un nombre de 25 chambres. Il n’y a pas lieu de retenir les quatre chambres supplémentaires occupées personnellement par Monsieur [T] [Y], Madame [B] [Z], Madame [YT] [Y] et Monsieur [R] [Y], lesquelles ne sont pas exploitées dans le cadre de l’activité d’hôtellerie.   B- Sur l'évaluation de l'indemnité principale   La société CITALLIOS reprend à son compte les références communiquées par Monsieur le Commissaire du gouvernement.   Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J] soumettent les neuf termes de comparaison suivants :   1- Cession du 18 mai 2017 (9214P01/2017P03691) portant sur un hôtel meublé élevé en R+3 sur sous-sol situé au [Adresse 13] à [Localité 60]. Nombre de chambre : 14 Surface utile approximative : 352m2 Prix de vente: 437 000 euros Prix unitaire : 1 241 euros/m2 Prix/chambre : 31 214 euros l'unité   2- Cession du 1er août 2017 (9214P01/2017P06819) portant sur un hôtel meublé élevé en R+3 sur sous-sol situé au [Adresse 1] à [Localité 60]. Nombre de chambre : 12 Surface utile approximative : 268,8m2 Prix de vente : 725 000 euros Prix unitaire : 2 697 euros/m2 Prix/chambre : 60 417 euros l’unité 3- Cession du 14 octobre 2020 (9224P01/2020P07102) concernant un hôtel meublé en R+4 sur sous-sol situé au [Adresse 20] à [Localité 52]. Nombre de chambre : 16 Surface utile approximative : 313m2 Prix de vente : 700 000 euros Prix unitaire : 2 236,4 euros/m2 Prix / chambre : 43 750 euros l'unité   4- Cession du 8 février 2017 concernant un hôtel en R+4 situé au [Adresse 30] à [Localité 60]. Surface utile approximative : 612m2 Prix de vente : 2 425 000 euros Prix unitaire 3 962 euros/m2   5- Cession du 27 février 2017 concernant un hôtel en R+2 situé au [Adresse 8] à [Localité 58]. Surface utile approximative : 967m2 Prix de vente : 2 450 000 euros Prix unitaire : 2 534 euros/m2   6- Cession du 12 décembre 2017 concernant un hôtel en R+4 situé au [Adresse 3] à [Localité 56]. Surface utile approximative : 340m2 Prix de vente : 1 500 000 euros Prix unitaire : 4 412 euros/m2   7- Cession du 27 septembre 2018 concernant un hôtel en R+4 situé au [Adresse 9] à [Localité 58]. Surface utile approximative : 983m2 Prix de vente : 4 550 000 euros Prix unitaire : 4 629 euros/m2   8- Cession du 8 novembre 2019 concernant un hôtel en R+2 situé au [Adresse 26] à [Localité 63]. Surface utile approximative : 430m2 Prix de vente : 1 500 000 euros Prix unitaire : 3 488 euros/m2 9- Cession du 13 février 2020 concernant un hôtel en R+4 situé au [Adresse 22] à [Localité 51]. Surface utile approximative : 1 093m2 Prix de vente : 5 750 000 euros Prix unitaire : 5 261 euros/m2   Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] soumettent les quatre termes de comparaison suivants :   1- Cession du 27 avril 2022 (2022 482366) concernant un bar/hôtel en très mauvais état situé au [Adresse 24] à [Localité 62] (93). Surface : 489m2 Situation locative : occupée  Prix de vente : 850.000 euros Prix unitaire : 1.738 euros/m2    2- Cession du 8 novembre 2019 (2019 1421199) concernant un hôtel de trois étages comprenant 21 chambres situé au [Adresse 26] à [Localité 64] (93). Surface : 627m2 Situation locative : occupée  Prix de vente : 1 500 000 euros Prix unitaire : 2 318 euros/m2   3- Cession du 11 décembre 2020 (9214P03/2020P10205) concernant un immeuble comprenant 16 studios et deux appartements )F2( situé au [Adresse 25] à [Localité 37]. )Surface : 627m2( Situation locative : libre Prix de vente : 4 348 500 euros Prix unitaire : 9 838 euros/m2   4- Cession du 30 avril 2020 (9214P02/2020P02410) concernant un immeuble de rapport comprenant huit appartements situé [Adresse 17] à [Localité 51].  Surface : 302m2 Situation locative : libre Prix de vente : 2 600 000 euros Prix unitaire : 8 609 euros/m2   Madame [YT] [Y] et Monsieur [R] [Y] ne communiquent aucun terme de comparaison.   Monsieur [W] [Y] ne communique aucun terme de comparaison.   Monsieur le Commissaire du gouvernement soumet les trois termes de comparaison suivants :   1- Cession du 18 mai 2017 (9214P01/2017P03691) portant sur un immeuble à usage de bar/restaurant, hôtel meublé élevé sur sous-sol, sis [Adresse 7] et [Adresse 13] à [Localité 60]. L’immeuble se compose au rez-de-chaussée, d’un bar, d’une cuisine et d’une salle, au premier étage, de deux chambres avec salle d'eau et WC communs et d’un logement de deux pièces, et au deuxième ainsi qu’au troisième étage, de six chambres avec salle d'eau et WC communs. Nombre de chambre : 14 Situation locative : libre Prix de vente: 437 000 euros Prix / chambre : 31 214 euros l'unité   2- Cession du 1er août 2017 (9214P01/2017P06819) portant sur un immeuble de bon standing à usage de café-hôtel meublé comprenant un bâtiment élevé sur caves et terre-plein, composé d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, salle de restaurant, bar, cuisine et arrière cuisine, et de deux étages comprenant chacun six chambres, deux WC et deux douches, sis [Adresse 1] à [Localité 60]. Nombre de chambre : 12 Situation locative : libre Prix de vente : 725 000 euros Prix/chambre : 60 417 euros l’unité   3- Cession du 14 octobre 2020 (9224P01/2020P07102) concernant une maison en R+4 en mauvais état à usage d'hôtel meublé, élevée sur sous-sol et caves, sis [Adresse 20] à [Localité 52]. Le bien est composé au rez-de-chaussée d'une boutique avec arrière boutique, cuisine, salle à manger, WC, et à chaque étage, de quatre chambres avec chauffage et d’un lavabo et d’un WC sur les paliers à mi-étage. Nombre de chambre : 16 Situation locative : libre Prix de vente : 700 000 euros Prix / chambre : 43 750 euros l'unité   * L’analyse des termes de comparaison portant sur des immeubles de rapport à usage d’hôtel meublé nous renseigne sur la rareté de telles mutations dans le département des Hauts-de-Seine.   S’agissant des termes de comparaison de l’expropriant, qui sont communs avec Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] Monsieur [F] [J] et Monsieur le Commissaire du gouvernement, ces références concernent des immeubles à usage d’hôtel meublé présentants des nombres de chambres comparables et comportant au rez-de-chaussée des locaux à usage de café/restaurant ou de boutique. Ainsi, ces termes de comparaison seront retenus. Par ailleurs, au regard de la rareté des mutations ayant trait à des immeubles à usage d’hôtel meublé, il n’y pas lieu d’écarter les deux premières références (cession du 18 mai 2017 et cession du 1er aout 2017) au motif de leur ancienneté. Il sera toutefois tenu compte de la hausse du marché dans l’appréciation du ratio final.   S’agissant des termes de comparaison de Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J], les trois premières références, communes avec la société CITALLIOS et Monsieur le Commissaire du gouvernement, ont déjà été retenues. Concernant les autres références, il y a lieu de relever que les expropriés ne versent pas aux débats ni les actes de vente ni les références de publication permettant d’apprécier les caractéristiques du biens concernés et les modalités de transaction, et ce d’autant plus qu’une méthode hôtelière a été retenue et que le nombre de chambre de ces références n’est pas précisé. Par conséquent, ces références ne pourront être retenues.   S’agissant des termes de comparaison de Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z], il convient également de relever que les numéros de référence des deux premiers termes de comparaison ne correspondent pas à des références de publication au service de la publicité foncière. De surcroît, la première référence concerne un immeuble à usage d'hôtel situé sur la commune de [Localité 62], dans le département de Seine-Saint-Denis, dont le marché n’est pas comparable avec celui dans lequel est situé l’immeuble exproprié. La deuxième référence concerne quant à elle un immeuble à usage d’hôtel ne comprenant pas au rez-de-chaussée de surface de restaurant ou de local commercial à la différence de l’immeuble exproprié, ce dont il convient de tenir compte. Par conséquent, ces références seront écartées.   La troisième et la quatrième référence concernent des immeubles à usage d’habitation et non des immeubles à usage d’hôtel meublé. Ces références ne seront donc pas retenues.   S’agissant des termes de comparaison présentés par Monsieur le Commissaire du gouvernement, qui sont communes avec celles de l'expropriante et de Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J], elles ont déjà été retenues.   Il en ressort que la moyenne des termes de comparaison retenus s’élève à : (31 214 euros/chambre + 60 417 euros/chambre + 43 750 euros/chambre) / 3 = 45 127 euros/chambre   Au regard du bon état des chambres, de la présence d’un appartement en plus des 25 chambres, mais également de l’ancienneté de deux des références retenues (2017) et de l’évolution à la hausse du marché intervenue depuis, il y a lieu de majorer le ratio précédemment dégagé pour le ramener à 60 000 euros/chambre.   Compte tenu de ce que l’ensemble des références retenues sont exprimées en valeur libre et dans la mesure où l’immeuble en cause fait l’objet d’une occupation effective, il convient d’appliquer un abattement pour occupation de 10%. Il n’y a pas lieu de retenir un abattement plus important dans la mesure où le bail commercial conclu avec la SARL LE VIKING dont se prévalent Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] a été jugé inopposable aux autres co-indivisaires et l’expulsion de la SARL LE VIKING ainsi que tous les occupant de son chef de l’immeuble en cause a été ordonnée.   Ainsi, l’indemnité principale s’élève à la somme de : 25 chambres x 60 000 euros/chambre x 0,9 = 1 350 000 euros en valeur occupée.   C- Sur l’indemnité de remploi   L’indemnité de remploi sera fixée - comme usuellement et conformément à la jurisprudence - de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.   Elle est égale à : - 20 % jusqu'à 5 000 euros = 1 000 euros - 15 % de 5 000 euros à 15 000 euros = 1 500 euros - 10 % sur le surplus = 133 500 euros.   Au total, l’indemnité de remploi s’élève à la somme de 136 000 euros. D- Sur l’indemnité de déménagement   Monsieur [T] [Y], Madame [B] [Z] et Madame [YT] [Y] vont exposer des frais pour retirer leurs biens et affaires personnelles du lot exproprié, étant rappelé que l’intégralité du préjudice subi par les expropriés doit être réparé.   Il n’y pas lieu de rejeter cette demande au motif que l’immeuble en cause serait loué par la SARL LE VIKING et non par Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] dans la mesure où ces derniers y résident également personnellement.   Monsieur [T] [Y] communique un devis daté du 27 janvier 2023 pour un montant TTC de 5 660,40 euros TTC pour une livraison à [Localité 48] en Espagne.   Madame [B] [Z] communique pour sa part un devis daté du 27 janvier 2023 pour un montant TTC de 10 228,80 euros TTC pour une livraison à [Localité 48] en Espagne.   Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] indiquent vouloir se réinstaller en Algérie alors que les devis communiqués ne prennent en compte que la livraison des meubles et effets personnels vers [Localité 48] en Espagne. De plus, le projet de déménagement en Algérie repose sur les seuls dires des expropriés et n’est étayé par aucune pièce produite au débat.   Pour sa part, Madame [YT] [Y] ne verse aucun devis au soutien de sa demande et ne communique aucune information quant à son projet de réinstallation, notamment s’agissant du lieu de destination. Compte tenu de ces éléments, il convient d’allouer à Madame [YT] [Y] une indemnité de déménagement fixée à la somme de 2 000 euros.   Au vu de ces éléments, il convient d’allouer, au titre de l’indemnité de déménagement, les sommes suivantes :   -       Monsieur [T] [Y] se verra octroyer la somme de 5 000 euros, -       Madame [B] [Z] se verra octroyer la somme de 10 000 euros, -       Madame [YT] [Y] se verra octroyer la somme de 2 000 euros.   E- Sur les frais d’expertise   Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] ont exposé des frais pour la réalisation d’un rapport d’expertise sur lequel ils se fondent dans le cadre de la présente procédure, étant rappelé que l’intégralité du préjudice subi par Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] doit être réparé.   Ils communiquent une facture en date du 30 mars 2023 de la société T.CONSEIL d’un montant de 600 euros ayant trait à un rapport d’expertise réalisé par Monsieur [L] [KH].   Ce rapport d’expertise, daté du 27 mars 2023, s’est avéré utile à Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] puisqu’il contient les références dont ils se prévalent dans le cadre de la présente instance.   Par conséquent, Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] se verront octroyer la somme de 600 euros au titre des frais d’expertise.   IV- SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES   Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation. L’avocat de Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J], sera admis au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile comme il le sollicite.   Au regard de la nature de l’affaire, Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J] se verront allouer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.   Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] se verront allouer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] étant représentés par le même avocat, il n’apparaît pas justifier de leur allouer à ce titre deux sommes distinctes.   Madame [YT] [Y] et Monsieur [R] [Y] se verront allouer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [YT] [Y] et Monsieur [R] [Y] étant représentés par le même avocat, il n’apparaît pas justifier de leur allouer à ce titre deux sommes distinctes.   PAR CES MOTIFS,   Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,   REJETTE la fin de non-recevoir soulevée   FIXE l'indemnité due par la société CITALLIOS à Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J], Monsieur [F] [J], Monsieur [T] [Y], Madame [B] [Z], Madame [YT] [Y], Monsieur [W] [Y], Monsieur [X] [Y], Monsieur [R] [Y], Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [Y], Madame [OW] [Y] et Monsieur [I] [J] au titre de la dépossession du bien situé [Adresse 15] à [Localité 37] sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4], à la somme de 1 486 000 euros décomposée comme suit :   - indemnité principale : 1 350 000 euros en valeur occupée - indemnité de remploi : 136 000 euros   FIXE l'indemnité accessoire de déménagement due par la société CITALLIOS à Monsieur [T] [Y] à la somme de 5 000 euros,   FIXE l'indemnité accessoire de déménagement due par la société CITALLIOS à Madame [B] [Z] à la somme de 10 000 euros,   FIXE l'indemnité accessoire de déménagement due par la société CITALLIOS à Madame [YT] [Y] à la somme de 2 000 euros,   FIXE l'indemnité accessoire pour frais d’expertise due par la société CITALLIOS à Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] à la somme de 600 euros,   CONDAMNE la société CITALLIOS à verser à Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J], la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société CITALLIOS à verser à Monsieur [T] [Y] et Madame [B] [Z] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,   CONDAMNE la société CITALLIOS à verser à Madame [YT] [Y] et Monsieur [R] [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,   DIT que les dépens sont à la charge de la société CITALLIOS conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation.   ADMET la SCP BLATTER, SEYNAEVE et Associés prise en la personne de Me Samuel GUILLAUME, avocat de Monsieur [YN] [Y], Monsieur [G] [Y], Monsieur [P] [Y], Monsieur [U] [Y], Madame [A] [Y], Madame [K] [Y], Madame [OK] [Y], Madame [S] [Y], Monsieur [N] [V], Monsieur [E] [V], Monsieur [T] [V], Monsieur [JZ] [V], Monsieur [D] [V], Monsieur [UH] [V], Monsieur [M] [J] et Monsieur [F] [J], au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,   Fait à Nanterre, le 8 juillet 2024.   LA GREFFIÈRE                                                                LA JUGE DE L'EXPROPRIATION