Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/00096

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30Z Minute n° 24/704 N° RG 24/00096 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YSB4 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT Me Julien HERLEMONT la SELARL LEROY AVOCATS Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 1er Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé de Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSES Madame [J] [H] [Adresse 11] [Localité 2] représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Julien HERLEMONT, avocat plaidant au barreau D’ANNECY Madame [V] [H] [Adresse 3] [Localité 7] représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Julien HERLEMONT, avocat plaidant au barreau D’ANNECY Madame [R] [H] [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Julien HERLEMONT, avocat plaidant au barreau D’ANNECY Madame [Z] [H] [Adresse 10] [Localité 9] représentée par Maître Sylvain LEROY de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Julien HERLEMONT, avocat plaidant au barreau D’ANNECY DÉFENDERESSE S.A.S. MMC [Localité 13] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège [Adresse 4] [Localité 13] représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 03 janvier 2024, Mesdames [J], [V], [R] et [Z] [H] (l’indivison [H]) ont fait assigner la SAS MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES (la société MMC BORDEAUX) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, afin de : - se voir autoriser, ainsi que tout tiers de leur choix, à accéder au bien situé [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 12] pris à bail par la société MMC [Localité 13] ; - voir fixer comme suit les modalités d’accès aux locaux : - une fois par mois à compter de la signification de la décision ; - les jours ouvrables de leur choix, entre 14 heures et 18 heures, à charge pour elles de prévenir au préalable la société MMC [Localité 13] au moins huit jours à l’avance par LRAR ; - la société MMC devant leur permettre l’accès aux dates et heures prévues en prévoyant la présence d’un préposé disposant des clés et accès à l’ensemble des locaux ; - faire injonction à la société MMC [Localité 13] de leur permettre l’accès dès lors qu’elles auront respecté les modalités d’accès fixées, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée ; - à défaut, se voir autoriser à faire procéder à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et de tout serrurier et technicien utile ; - ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute ; - voir condamner la société MMC [Localité 13] à leur payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Les demanderesses exposent qu’elles sont propriétaires indivises d’un bien immobilier à usage d’hôtel situé [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 12], donnés à bail commercial depuis le 20 juin 1955, notamment, depuis les 15 et 19 mai 1967, à la société ROC HOTEL qui a cédé le fonds de commerce à la société MMC [Localité 13] le 27 juin 2012 ; que depuis plusieurs années, un litige les oppose sur l’imputabilité de certains travaux et divers manquements du preneur qui les a conduites à agir en résiliation du bail ; qu’envisageant de céder le bien, elles souhaitent le faire visiter aux acquéreurs potentiels accompagnés le cas échéant d’hommes de l’art pour déterminer les travaux à réaliser ; que de façon totalement abusive, la défenderesse s’oppose à ces visites en dépit des courriers adressés, et de la mise en demeure du 08 novembre 2023, au motif qu’elle n’a pas été informée de la vente ; que ce refus constitue un trouble manifestement illicite susceptible de les exposer à un dommage imminent car les acquéreurs risquent de renoncer. L’affaire, appelée à l’audience du 11 mars 2024, a fait l’objet de renvois pour échange des conclusions des parties avant d’être fixée à l’audience du 1er juillet 2024. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - les demanderesses, le 08 avril 2024, par des conclusions dans lesquelles elles maintiennent leurs demandes ; - la société MMC [Localité 13], le 08 mars 2024, par des conclusions dans lesquelles elle soutient l’incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes et sollicite en conséquence le rejet des demandes et la condamnations des demanderesses à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Elle fait valoir qu’elle a exprimé à plusieurs reprises auprès de l’indivision [H] sa volonté de racheter l’immeuble, ce qui lui a été refusé ; que l’indivision a cependant décidé de le mettre en vente sans respecter son droit de préférence et, prétextant une visite des compagnies d’assurance, a tenté de lui imposer une visite le 03 mai 2023 à laquelle elle était fondée à s’opposer ; que les demandes ne peuvent pas prospérer sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le bail ne mentionnant aucune obligation de laisser le bailleur visiter le bien en vue d’une vente de sorte qu’elle n’est soumise à aucune obligation légale ni contractuelle ; qu’aucun dommage imminent n’est caractérisé alors que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de lui notifier préalablement une offre de vente, et qu’en tout état de cause le dommage n’est pas certain ; que les demandes ne peuvent pas non plus aboutir sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 compte tenu des contestations sérieuses qui échappent à la compétence du juge des référés. II – MOTIFS DE LA DECISION sur les demandes principales : L'article 835 du code de procédure civile permet au juge de référés, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. La défenderesse soutient à la fois : - que l’alinéa 1er n’est pas applicable en l’absence de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, le bail ne mentionnant aucune obligation de laisser le bailleur visiter le bien en vue d’une vente de sorte qu’elle n’est soumise à aucune obligation légale ni contractuelle ; qu’aucun dommage imminent n’est caractérisé alors que les bailleurs n’ont pas respecté leur obligation de lui notifier préalablement une offre de vente, et qu’en tout état de cause le dommage n’est pas certain ; - que l’alinéa 2 ne l’est pas davantage, la visite envisagée par l’indivision étant motivée par un projet de vente au mépris de son droit de préférence qui l’autorise à opposer une contestation sérieuse. Le bail conclu entre les parties, reprenant un bail très ancien et rédigé dans des termes très succints, ne mentionne en effet aucune obligation spécifique prévoyant la possibilité pour le bailleur d’accéder aux locaux donnés à bail. Pour autant, il est de jurisprudence constante que le bailleur doit pouvoir, dans certaines circonstances, exercer ce droit, inhérent à sa qualité de propriétaire, quand cela s’avère nécessaire, notamment quand il doit remplir son obligation d’entretien ou de travaux. L’accès aux locaux donnés à bail pour les faire visiter à un acquéreur potentiel relève de la même nécessité, et il doit être relevé que les contrats de bail plus récents comportent tous une stipulation prévoyant, et organisant, l’exercice de ce droit d’accès. Admettre le contraire reviendrait à reconnaître au preneur la possibilité d’empêcher la vente d’un immeuble dont il n’a que l’usage, privant le bailleur d’une partie de son droit de propriété, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite, de sorte qu’il doit être fait droit aux demandes sur le fondement de l’alinéa 1er de l’article 835. Les demanderesses font par ailleurs valoir à bon droit que l’organisation de visites du bien n’affecte pas la régularité de l’offre de vente prévue par l’article L.145-46-1 alinéa 1 du code de commerce (qui prévoit un droit de préférence ou préemption au bénéfice du preneur à bail commercial en cas de vente du bien exploité), la visite des lieux pouvant constituer une condition nécessaire à la rédaction d’une offre de vente au locataire dont le droit de préférence pourra alors s’exercer ultérieurement. L’argument opposé par la défenderesse ne caractérise donc pas une contestation sérieuse. Il y a lieu en conséquence de faire droit aux demandes et d’autoriser les demanderesses à accéder à l’immeuble dans les conditions décrites au dispositif. Sur les demandes accessoires Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’indivision les frais, non compris dans les dépens, qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel ; Autorise Mesdames [J], [V], [R] et [Z] [H] (l’indivison [H]), ainsi que tout tiers de leur choix, à accéder au bien situé [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 12] pris à bail par la SAS MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES (la société MMC [Localité 13]) ; Dit que ce droit d’accès s’exercera selon les modalités suivantes : - une fois par mois à compter de la signification de la décision ; - les jours ouvrables du choix des bailleresses, entre 14 heures et 18 heures, à charge pour elles de prévenir au préalable la société MMC [Localité 13] au moins huit jours à l’avance par LRAR ; - la société MMC devant leur permettre l’accès aux dates et heures prévues en prévoyant la présence d’un préposé disposant des clés et accès à l’ensemble des locaux ; Fait injonction à la SAS MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES (la société MMC [Localité 13]) de leur permettre l’accès dès lors qu’elles auront respecté les modalités d’accès fixées, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée et pendant une durée de trois mois ; Les autorise, à défaut, à faire procéder à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et de tout serrurier et technicien utile ; Condamne la SAS MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES (la société MMC [Localité 13]) à payer à l’indivision [H] une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SAS MARKETING ET MARQUES COMMERCIALES (la société MMC [Localité 13]) aux entiers dépens. Rappelle que l’ordonnance est exécutoire au seul vu de la minute. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,