Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
33 Avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS
représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [V] [F]
Porte 6 Etage 2 Tour de Sèvres
103 Rue Jean-Baptiste Vigier
44400 REZE
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 11 janvier 2024
délibéré au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/02585 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MN5V
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Madame [V] [F] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, CDC Habitat Social a donné à bail à [V] [F] un logement de type 4 lui appartenant sis, 103 rue Jean-Baptiste Vigier, 2ème étage, n°6 - 44400 REZE, et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel initial de 490,29 € (soit 454,16 € pour le loyer principal et 36,13 € pour celui des annexes) outre une provision mensuelle pour charges de 57,69 €.
Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2023, CDC Habitat Social a fait commandement à [V] [F] de justifier d’une assurance locative, de justifier de l’occupation des lieux et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.252,09 € arrêté au 11 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 19 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CDC Habitat Social a fait assigner [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail en date du 1er juillet 2022 à compter du 21 mai 2023 pour défaut de justification d'une assurance, ou depuis le 21 juin 2023 pour défaut de paiement des loyers, et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail à compter du jugement à intervenir ;
· Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner la locataire au paiement de la somme de 2.273,12 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 juin 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter du 21 avril 2023 ou à compter du jugement à intervenir ;
· Condamner [V] [F] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 21 mai 2023 ou du 21 juin 2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
· Assortir tous délais d'une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d'une seule échéance et dire que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l'expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier et ce, sans qu'il soit besoin de revenir devant le juge ;
· Condamner la locataire au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement ;
· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 17 novembre 2023 par les services sociaux du département.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.
A ladite audience, CDC Habitat Social se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser qu'elle se désiste de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance locative et que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.178,76 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 janvier 2024.
Régulièrement assignée à étude, [V] [F] n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
[V] [F] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Il y a lieu de constater le désistement de CDC Habitat Social de sa demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut de justification d'une assurance locative.
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 5 mai 2023, soit au moins deux mois avant l'assignation du 19 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 19 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 27 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 7.
Par exploit d’huissier en date du 21 avril 2023, CDC Habitat Social a fait commandement à [V] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.252,09 € arrêté au 11 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2023.
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de CDC Habitat Social est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2.178,76 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2024.
En conséquence, [V] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 2.178,76 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Elle sera enfin condamnée à payer à CDC Habitat Social, à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 566,01 € (soit 527,27 € pour le loyer principal et 38,74 € pour celui des annexes).
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement de [V] [F] sont apparues au mois d’août 2022 mais que depuis juillet 2023 des paiements réguliers sont effectués par la locataire. Elle a repris le paiement intégral de ses loyers depuis octobre 2023 inclus, soit depuis 3 mois au jour de l’audience.
Le diagnostic social et financier indique que [V] [F] souhaite rester dans le logement et qu’elle propose de payer 30 € par mois en sus du loyer courant. Ses difficultés financières s’expliquent par le fait qu’elle fut sans emploi durant plusieurs mois en 2023 car tributaire de la validité de son passeport afin de se maintenir en emploi, elle dut refaire des démarches d’obtention de ce document et se rendre en Roumanie afin de le récupérer.
Au regard de ces éléments, dès lors que [V] [F] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [V] [F] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). CDC Habitat Social pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [F], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
L'équité commande de rejeter la demande de CDC Habitat Social fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er juillet 2022 entre CDC Habitat Social et [V] [F], concernant le logement sis 103 rue Jean-Baptiste Vigier, 2ème étage, n°6 - 44400 REZE ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 juin 2023 ;
CONDAMNE [V] [F] à payer à CDC Habitat Social la somme de 2.178,76 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [V] [F] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 30 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [V] [F] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 103 rue Jean-Baptiste Vigier, 2ème étage, n°6 - 44400 REZE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [V] [F] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [V] [F] à payer à CDC Habitat Social, à compter du 3 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 566,01 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [V] [F] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE CDC Habitat Social de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
