Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/01791

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 19 DECEMBRE 2023 N° RG 23/01791 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXWO AFFAIRE : S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION C/ Mme [J] [H] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE N° RG : 11-22-1343 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/12/23 à : Me Jeanine HALIMI RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A. ESPACE HABITAT CONSTRUCTION Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397 APPELANTE **************** Madame [J] [H] [Adresse 1] [Localité 4] Assignée à personne physique INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 28 janvier 2015 et avenant en date du 13 septembre 2016, la société Espace Habitat Construction a consenti à Mme [H] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 1]). Par acte d'huissier de justice en date du 12 juillet 2022, la société Espace Habitat Construction a fait assigner la locataire devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater la clause résolutoire acquise pour défaut de paiement de la dette locative et défaut de production d'une attestation d'assurance habitation et à titre subsidiaire, de voir prononcer la résiliation du bail, et d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - son expulsion des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à ses frais, - sa condamnation au paiement de la somme de 4 588,18 euros au titre des loyers et charges échus impayés, - la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués, d'un montant égal au loyer majoré de 50% augmenté des charges, ou d'un montant au moins égal au loyer, - sa condamnation au paiement d'une astreinte de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification à intervenir, - sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 330 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 21 novembre 2022, le tribunal de proximité de Gonesse a : - déclaré irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, - fixé la créance de la société Espace Habitat Construction au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 12 septembre 2022 à la somme de 4 488,18 euros, et en tant que de besoin, condamné Mme [H] au paiement de cette somme, - autorisé Mme [H] à se libérer de la dette par versements mensuels de 50 euros et un dernier versement soldant la dette, en sus du loyer courant, payables au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, - constaté l'exécution provisoire du jugement, - rejeté le surplus des demandes, - condamné la société Espace Habitat Construction aux entiers dépens. Par déclaration reçue au greffe le 17 mars 2023, la société Espace Habitat Construction a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 avril 2023, elle demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise siégeant en son tribunal de proximité de Gonesse, Et statuant à nouveau: - à titre principal, vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil, voir constater la clause résolutoire acquise pour défaut de paiement de la dette au profit de la société requérante, - voir constater la clause résolutoire acquise pour défaut de production d'attestation d'assurance habitation, - à titre subsidiaire, vu les dispositions des articles 1184 (ancien), 1729 et 1741 du code civil, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, En tout état de cause : - condamner Mme [H] à lui payer à la somme de 4 588,18 euros due pour les causes énoncées, - voir ordonner en conséquence l'expulsion de l'intimée et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1]), en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l'assistance du commissaire de police, d'un serrurier et de la Force Publique, si besoin est, à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux prévus aux articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - dire qu'à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu'à son départ définitif, l'intimée devra mensuellement, à titre d'indemnité d'occupation une somme égale au loyer du logement litigieux, majoré de 50%, sans préjudice des charges; subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, - vu les dispositions des articles L. 131-1 et R. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, voir encore condamner l'intimée au paiement, à son profit, d'une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, - voir autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion dans tel garde-meuble ou local de son choix, aux frais, risques et périls de l'intimée, sous réserve des dispositions des articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - voir condamner l'intimée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - vu l'article 696 du code de procédure civile, condamner l'intimée aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la Selarl Jeanine Halimi, avocat aux offres de droit, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure. Mme [H] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 12 avril 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par remise à personne physique. La cour statuera donc par arrêt réputé contradictoire en application des dispositions de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 octobre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler, qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande d'acquisition de la clause résolutoire La société Espace Habitat Construction fait grief au premier juge d'avoir déclaré sa demande d'acquisition de la clause résolutoire irrecevable au motif que la preuve de la saisine des services préfectoraux dans les délais légaux n'était pas rapportée alors qu'elle soutient avoir bien notifié l'assignation au préfet deux mois avant l'audience. Sur ce, En application de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience. En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 13 juillet 2022 à la préfecture du Val-d'Oise par voie électronique (pièce 10), soit au moins deux mois avant l'audience au fond devant le premier juge qui s'est tenue le 19 septembre 2022. La société Espace Habitat Construction justifie par ailleurs avoir signalé la situation d'impayé aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du Code de la construction et de l'habitation par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 25 janvier 2022, de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée en application des dispositions de l'article 24 II susvisé. L'action initiée par le bailleur est donc recevable. Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire La société Espace Habitat Construction demande à la cour de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la dette locative et pour défaut de production d'une attestation d'assurance habitation. Sur ce, L'article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Le contrat signé par les parties prévoit dans son article 5.3 des conditions générales une clause résolutoire de plein droit à défaut de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement signifié le 31 janvier 2022 pour avoir justification de la souscription d'une assurance locative dans le délai d'un mois, vise la clause résolutoire insérée au bail et reproduit les dispositions de l'article 7 g) susvisé. Ce commandement n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai prévu faute pour Mme [H] de justifier d'une assurance locative, il convient de constater la résiliation du bail au 28 février 2022 par acquisition de la clause résolutoire et d'ordonner, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de l'intimée et celle de tous occupants de son chef. Il y a lieu de rappeler que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [H] à exécuter la décision en l'absence de circonstances particulières témoignant d'une résistance à la libération des lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. La société Espace Habitat Construction est en conséquence déboutée de cette demande. Le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation La société Espace Habitat Construction demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à une somme égale au loyer majoré de 50% sans préjudice des charges et à titre subsidiaire qu'elle ne soit pas inférieure au montant du loyer. Sur ce, En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail. En l'espèce, la société Espace Habitat Construction n'explicite pas les raisons de sa demande tenant à voir doubler le montant de l'indemnité d'occupation. Elle ne démontre pas subir un préjudice particulier né de la persistance de l'occupation des lieux par Mme [H] depuis la résiliation du bail, au-delà de celui déjà pris en compte par l'octroi d'une indemnité égale au loyer actualisé et augmenté des charges. En conséquence, il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer principal tel qu'il résulterait s'il s'était poursuivi et augmenté des charges et de condamner Mme [H] au paiement de cette indemnité mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés. Sur la demande au titre des loyers impayés La société Espace Habitat Construction demande, comme dans son assignation, que Mme [H] soit condamnée à lui payer la somme de 4 588,18 euros arrêtée au 6 juillet 2022, terme de juin 2022 inclus. En première instance, elle avait actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 488,18 euros arrêtée au 12 septembre 2022, demande à laquelle le premier juge a fait droit. Sur ce, L'article 901 du code de procédure civile dispose que la déclaration d'appel contient, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l'article 54 et par le cinquième alinéa de l'article 57, et à peine de nullité : 4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement. Dans sa déclaration d'appel, la société Espace Habitat Construction a expressément visé le chef du jugement ayant déclaré irrecevable sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes. Si elle y demande également à la cour d'infirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, elle ne mentionne pas les autres chefs visés et notamment ceux relatifs à la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 4 488,18 euros et aux délais de paiement accordés, étant ajouté que le premier juge avait fait droit aux demandes de la société Espace Habitat Construction sur ces points. Faute d'effet dévolutif, la cour n'est pas saisie de la demande de la société Espace Habitat Construction relative au paiement de la dette locative et il ne sera donc pas statué sur celle-ci. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens exposés en première instance et devant la cour qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant infirmées. En équité, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande d'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, rejeté le surplus des demandes et condamné la société Espace Habitat Construction aux dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation consécutive du bail à la date du 28 février 2022 ; Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [J] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1]), avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin ; Rappelle que, par application de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; Déboute la société Espace Habitat Construction de sa demande d'astreinte ; Fixe l'indemnité d'occupation due mensuellement par Mme [H] au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmenté des charges ; Condamne Mme [J] [H] à payer à la société Espace Habitat Construction cette indemnité telle que ci-dessus fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clefs, ou l'expulsion de l'occupant ; Déboute la société Espace Habitat Construction de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [J] [H] aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation et dit que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par la Selarl Jeanine Halimi, avocat qui en fait la demande. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,