Tribunal judiciaire, 19 décembre 2023. 23/04087

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [D] [S] Copie exécutoire délivrée le : à :Maître Evelyne ELBAZ Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04087 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7NQ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 19 décembre 2023 DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], Représenté par son syndic la société GID sise [Adresse 1] représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0107 DÉFENDEUR Monsieur [D] [S] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Eloïse CLARAC, Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 septembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2023 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 19 décembre 2023 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04087 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7NQ EXPOSE DU LITIGE Monsieur [D] [S] est propriétaire du lot n°434 d'un immeuble situé [Adresse 3]), soumis au régime de la copropriété. Par acte d'huissier en date du 15 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]), représenté par son syndic, la société GID, a fait assigner Monsieur [D] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes : - 2 844,42 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances du syndic et de son conseil, Monsieur [D] [S] ne s'est acquitté depuis le 1er juillet 2019 d'aucune des charges de copropriété afférentes au lot de copropriété dont il est propriétaire, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie ainsi qu'un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par l'allocation d'intérêts moratoires. A l'audience du 29 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes. Monsieur [D] [S], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu. Il sera référé aux écritures de la demanderesse déposées à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [S] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°434, - les relances du syndic et de l'avocat portant sur la période du 1er juillet 2019 au 16 mars 2023, - le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er juillet 2019 au 16 mars 2023 et arrêté à cette date à 2 844,42 euros (en ce inclus 1 388,20 euros de frais), - les appels de fonds couvrant la période, - les comptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021, - les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 10 avril 2018, 16 avril 2019, 24 novembre 2020, 15 avril 2021 et du 14 avril 2022, ayant notamment : ? approuvé les comptes pour les exercices 2019, 2020, 2021, ? approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2022, 2023, ? décidé des travaux ou opérations suivants : ravalement de façades. Au vu des pièces produites, Monsieur [D] [S] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 1 456,22 euros, pour la période allant du 1er juillet 2019 au 16 mars 2023. En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 15 mai 2023, date de l'assignation. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens. Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire. Il convient en outre de relever qu'aucun justificatif des frais exposés n'est produit. La demande portant sur les frais de recouvrement sera donc rejetée. Sur les dommages et intérêts Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Les manquements répétés du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existant depuis plusieurs années malgré les différentes relances, outre qu'ils révèlent sa mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [D] [S] ne paie plus ses charges depuis le 1er juillet 2019. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Monsieur [D] [S], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Condamné aux dépens, Monsieur [D] [S] devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé situé [Adresse 3]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE, Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]), pris en la personne de son syndic la société GID, les sommes suivantes : - 1 456,22 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er juillet 2019 au 16 mars 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 15 mai 2023, - 150 euros au titre des dommages-intérêts, CONDAMNE, Monsieur [D] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son syndic la société GID, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son syndic la société GID du surplus de ses demandes, CONDAMNE, Monsieur [D] [S] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2023, et signé par la présidente et la greffière susnommées. La greffièreLa présidente