Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/04019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 7] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] REFERENCES : N° RG 24/04019 N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIEH Minute : 1051/24 S.A. TOIT ET JOIE Représentant : SCP BOSQUÉ & ASSOCIÉS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173 C/ Monsieur [E] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SCP BOSQUÉ & ASSOCIÉS Copie délivrée à : M. [V] Le 30 Septembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 4] Représentée par Maître COHEN de la SCP BOSQUÉ & ASSOCIÉS, Avocats au barreau de Seine-Saint-Denis D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 3] Comparant en personne D'AUTRE PART RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 14 mars 2012, la société TOIT ET JOIE a donné à bail à Madame [L] [N] et Monsieur [E] [V] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] moyennant le paiement d'un loyer de 423,06 euros, des provisions sur charges mensuelles, et le versement d'un dépôt de garantie de 423,06 euros. Par contrat du 2 octobre 2017, la société TOIT ET JOIE a donné à bail à Monsieur [E] [V] un emplacement de stationnement n° 9 moyennant le paiement d'un loyer de 51,97 euros, des provisions sur charges de 2,10 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 51,97 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la société TOIT ET JOIE a fait signifier à Monsieur [E] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 décembre 2023. Il a ensuite fait assigner Monsieur [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny par un acte de commissaire de justice du 4 avril 2024 aux fins de : - prononcer l'acquisition de la clause résolutoire insérée aux contrats de baux, - en conséquence : - ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, - autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges - condamner Monsieur [E] [V] au paiement : - de l'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - de la somme de 4654,66 € à valoir sur les loyers, charges, et accessoires impayés, terme de février 2024 inclus selon décompte en date du 18 mars 2024 et avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, - de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts suivant l'article 1236-1 alinéa 3 du code civil, - de la somme de 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de tous les dépens. A l'audience du 24 juin 2024, la société TOIT ET JOIE, représentée, a réactualisé la créance locative à un montant de 7064,87 euros, hors dépens, échéance du mois de mai 2024 comprise et a maintenu l'intégralité de ses demandes. Elle a indiqué que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, au profit du locataire. Monsieur [E] [V], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la créance. Il a exposé travailler à nouveau depuis 8 mois pour un salaire mensuel de 700 euros, avoir trois enfants à charge, sa compagne étant enceinte. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, et la suspension des effets de la clause résolutoire, proposant d'apurer sa dette par mensualités de 155 euros. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société TOIT ET JOIE justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales le 21 avril 2023 pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Les baux conclus le 14 mars 2012 et le 2 octobre 2017 contiennent une clause résolutoire (article 8 et 6). Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 7 décembre 2023, pour la somme en principal de 2385,46 €. Force est de constater que la clause résolutoire du bail du 14 mars 2012 stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de cette clause résolutoire contenue dans le bail d'habitation se sont trouvées réunies à la date du 7 février 2024. Il sera considéré que le clause résolutoire du bail de l'emplacement de stationnement est acquise à la même date. Il résulte du décompte transmis par la bailleresse, non contestée par le défendeur, que ce dernier n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. En outre, les ressources déclarées par ce dernier semblent insuffisantes pour envisager l'octroi de délais de paiement sur la durée légale de 36 mois. L'expulsion de Monsieur [E] [V] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, Monsieur [E] [V] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 8 février 2024. Par conséquent, il devra indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 8 avril 2024, jusqu'à libération définitive des lieux, en application de l'article 1240 du code civil. Sur la demande de condamnation au paiement de l'arriéré locatif Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. La société TOIT ET JOIE produit un décompte indiquant que Monsieur [E] [V] reste devoir la somme de 7203,28 euros, terme du mois de mai 2024 inclus. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais de commandement de payer (138,44 €), ressortant des dépens, ainsi que les pénalités appliquées au non-retour de l'enquête relative aux ressources des locataires pour la somme de 38,10 €, en l'absence du justificatif des diligences mises en œuvre par la société TOIT ET JOIE pour réaliser cette enquête. Monsieur [E] [V] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 7026,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2385,46 euros, à compter du 4 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 2130,76 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur la demande de dommages et intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mau-vaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, la société TOIT ET JOIE ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il con-vient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les mesures accessoires Monsieur [E] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société TOIT ET JOIE, Monsieur [E] [V] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 14 mars 2012 et le 2 octobre 2017 entre la société TOIT ET JOIE et Monsieur [E] [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] et l'emplacement de stationnement n° 9 sont réunies à la date du 7 février 2024 ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours dès la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, la société TOIT ET JOIE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à la société TOIT ET JOIE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce à compter du 8 février 2024, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à la société TOIT ET JOIE la somme de 7026,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 7 décembre 2023 sur la somme de 2385,46 euros, à compter du 4 avril 2024 sur la somme de 2130,76 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [E] [V] à verser à la société TOIT ET JOIE une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE La société TOIT ET JOIE du surplus de ses demandes ; CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 décembre 2023 ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 26 septembre 2024 par mise à disposition du jugement au greffe. La greffière Le juge