Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/01316

Du 15 novembre 2024 5AG SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01316 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLPH [G] [H] C/ S.A. MESOLIA HABITAT - Expéditions délivrées à Me Isabelle DAVY la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES - FE délivrée à Le 15/11/2024 Avocats : Me Isabelle DAVY la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [G] [H] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Isabelle DAVY (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : S.A. MESOLIA HABITAT [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Maître GUILLOU substituant Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES DÉBATS : Audience publique en date du 27 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance en date du 01 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 30 octobre 2023, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Madame [G] [H] un logement et un garage situés [Adresse 1] moyennant un loyer révisable mensuel de 545,07€ et une provision mensuelle sur charges de 65,44€. Se prévalant de l'existence de désordres au sein du logement, Madame [G] [H] a, par acte introductif d'instance du 1er juillet 2024, fait assigner la SA MESOLIA HABITAT devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l'audience du 19 juillet 2024 aux fins de : -Juger Madame [G] [H] recevable et bien fondée en ses demandes Y faisant droit, -Constater que le logement donné en location à Madame [H] ne répond pas aux exigences d'un logement décent et aux obligations locatives, -Condamner la société MESOLIA à réaliser les travaux de reprise sur le logement de Madame [H] sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, -Suspendre le paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux remédiant à l'état d'indécence du logement, -Condamner la société MESOLIA à verser à Madame [H] une somme de 9.345,02€ à titre de provision sur son indemnisation : -1.741,22€ pour son préjudice matériel -2.603,80€pour son préjudice de jouissance -5.000€ pour son préjudice moral -Condamner la SA MESOLIA à verser à Madame [H] une somme de 1.800€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, -Ordonner l'exécution provisoire, même sur minute, de l'ordonnance à intervenir, -Condamner la société MESOLIA aux entiers dépens. A l'audience du 19 juillet 2024, l'affaire a été renvoyée au 27 septembre 2024. A cette l'audience, Madame [G] [H], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose qu'une semaine après avoir emménagé dans les lieux, le plafond de la chambre destinée à sa fille de 3 ans s'est écroulé puis, le 9 mars 2024, le plafond dans la chambre de son fils s'est effondré. Elle indique que, depuis plus de six mois, elle ne peut jouir paisiblement de son appartement et qu'elle vit dans un logement qui présente des risques pour sa sécurité et celle de ses enfants ; que deux chambres sont condamnées en raison de l'effondrement et qu'elle est contrainte de dormir dans sa chambre avec ses deux enfants. Elle soutient avoir tout mis en œuvre pour trouver une solution amiable avec le bailleur qui est quant à lui resté inactif et négligent. Elle fait valoir que les risques auxquels elle est confrontée au quotidien avec ses deux enfants en vivant dans cet appartement insalubre permettent de caractériser l'urgence de la situation. Elle affirme que le logement loué est insalubre, dangereux et inhabitable ; qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur l'état de l'appartement et sur les obligations auxquelles la société MESOLIA est tenue. Elle soutient être fondée à réclamer la réalisation de travaux sous astreinte, les travaux n'ayant pas été réalisés et l'astreinte étant indispensable compte tenu de l'inaction fautive de MESOLIA depuis six mois ; à obtenir la suspension des loyers ainsi que l'allocation d'une provision à valoir sur les dommages et intérêts. En défense, la SA MESOLIA HABITAT, représentée par son conseil, sollicite de la juridiction saisie de : -Juger la société MESOLIA recevable et fondée en ses demandes -Débouter Madame [G] [H] de l'intégralité de ses demandes -Condamner Madame [G] [H] au paiement au profit de la société MESOLIA de la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile -Condamner Madame [G] [H] aux entiers dépens. Elle expose avoir immédiatement mandaté une entreprise pour faire réaliser des travaux conservatoires (bâchage renforcé de la toiture et placage des plafonds). Elle précise avoir, dès le mois de novembre 2023, cherché à faire établir des devis sur les travaux de reprise intérieurs; qu'il a été particulièrement difficile de trouver une société acceptant d'intervenir pour la réparation de la cause du sinistre. Elle précise que le retard pris dans le traitement des travaux tient au fait que Madame [H] n'a déclaré son sinistre à son assurance qu'à compter du mois de janvier 2024, deux mois et demi après que le plafond se soit effondré dans la première chambre. Elle indique que l'origine de la fuite a été réparée ; que les travaux d'embellissements, devant être réalisés à l'intérieur de l'appartement de Madame [H], doivent être pris en charge par l'assurance de la locataire. Elle soutient qu'il n'existe pas de trouble manifestement illicite auquel il faudrait remédier dans la mesure où les travaux incombant à la société MESOLIA HABITAT visant à réparer l'origine de la fuite ont été réalisés; que les travaux restants à réaliser sont des travaux intérieurs lesquels ne lui incombent pas. Elle sollicite le débouté de la demande de suspension du loyer dès lors qu'elle a d'ores et déjà appliqué des réductions de loyers au bénéfice de la locataire depuis la survenance du premier effondrement et que la réduction du loyer a été augmentée suite au deuxième effondrement. Elle ajoute que Madame [H] peut toujours jouir de l'appartement, seule une partie du logement étant affectée. Elle indique qu'elle peut, en cours de délibéré, justifier de ce que les travaux seront commandés. Le juge des contentieux de la protection statuant en référé a autorisé la SA MESOLIA HABITAT à communiquer, en cours de délibéré, la preuve de la commande des travaux des plafonds du logement donné à bail à Madame [H]. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 15 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de condamnation de la SA MESOLIA HABITAT à réaliser des travaux sous astreinte L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Selon l'alinéa 1er de l'article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. L’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue aux articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'une partie du plafond de l'une des chambres s'est effondrée en novembre 2023 et qu'une partie du plafond d'une deuxième chambre s'est également écroulée le 9 mars 2024. Il ressort en outre des éléments produits que des travaux conservatoires ont été réalisés. S'il est constant que le logement est toujours affecté de désordres au niveau des plafonds de deux chambres, la SA MESOLIA HABITAT a indiqué, lors des débats, que les travaux des plafonds seront commandés et que les causes d’infiltrations devraient aussi être réglées et qu'elle pouvait en justifier en cours de délibéré. Au vu de ces déclarations, le juge de céans a autorisé la défenderesse à adresser la preuve de la commande des travaux des plafonds en cours de délibéré. La SA MESOLIA HABITAT n'a communiqué aucune pièce. L'issue du litige nécessitant de savoir si lesdits travaux ont été commandés par la bailleresse, il convient d'ordonner la réouverture des débats à l'audience du 22 novembre 2024 afin d'inviter la SA MESOLIA HABITAT à fournir la preuve de la commande des travaux des plafonds du logement donné à bail à Madame [G] [H]. Les demandes formulées par les parties dans le cadre de la présente procédure sont réservées en raison de la réouverture des débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit, ORDONNONS la réouverture des débats à l'audience du Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé qui se tiendra le 22 novembre 2024 à 10h30 afin d'inviter la SA MESOLIA HABITAT à fournir la preuve de la commande des travaux des plafonds du logement donné à bail à Madame [G] [H] ; RESERVONS les demandes des parties ainsi que les dépens ; Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION