Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00526

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00526 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXL3 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.C.I. SULLY ayant pour mandataire LA SARL INOVISTA [Adresse 4] [Localité 3] (REUNION) représentée par Me Chafi AKHOUN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Madame [F] [X] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 2] (LA RÉUNION) comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI Sully a donné à bail à Madame [F] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] par contrat du 16 mars 2020, pour un loyer mensuel d'un montant de 850 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI Sully a fait signifier à Madame [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 février 2024 pour la somme en principal de 3788,03 euros. La SCI Sully a ensuite fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 29 mai 2024, délivré à personne aux fins de - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, - obtenir la libération du logement et à défaut que soit ordonnée l'expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique, - condamner Madame [F] [B] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 3188,03 euros, somme arrêtée à la date du 13 mai 2024, à actualiser au jour du jugement, outre 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, - fixer le montant de l'indemnité d’occupation due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer, - condamner Madame [F] [B] à payer cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération du logement, outre intérêts de droit, - être autorisé à séquestrer et faire transporter les meubles laissés dans le logement à sa libération, à titre de garantie ; - condamner Madame [F] [B] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 16 septembre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue après renvoi à la demande d'au moins une des parties, la SCI Sully- représentée par Me Chafi Akhoun - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 2476,03 euros. S'agissant des délais de paiements sollicité, la SCI Sully ne s'y oppose pas sous réserve d'une durée de 24 mois et d'une clause de caducité. Madame [F] [B], citée à personne comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 104 euros par mois en règlement de l'arriéré sur 24 mois. Elle indique avoir déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement résultant de la diminution de ses revenus au départ de ses enfants et de plusieurs problèmes de santé l'ayant conduit à être plusieurs fois arrêtée et indemnisée moins que son salaire. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, la la SCI Sully justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 29 février 2024, bien que cette démarche ne soit pas imposée par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 à peine d'irrecevabilité puisque le bailleur est une personne physique. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'INDEMNITÉ D’OCCUPATION L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, ou qui seraient délivrés en vertu d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 16 mars 2020 contient une clause résolutoire (page 6) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 3788,03 euros. Bien qu'impartissant à la locataire un délai de 6 semaines pour apurer la dette, il convient de faire application de la clause contractuelle et donc d'un délai de 2 mois. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 29 avril 2024. III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES : Depuis la résiliation, Madame [F] [B] est occupante sans droit ni titre du logement de sorte qu'elle est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 850 euros. Madame [F] [B] sera condamnée à payer cette indemnité d’occupation à la SCI Sully, chaque mois d'occupation du logement, et ce jusqu'à parfaite restitution des clés en mains propres ou par LRAR au bailleur ou à son mandataire. Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés La SCI Sully produit un décompte arrêté à la date du 6 septembre 2024 faisant état d'un solde débiteur de 2476,03 euros, qui n'est pas contesté par Madame [F] [B]. Le montant de l'arriéré locatif dont peut être tenu Madame [F] [B] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que le loyers et les charges locatives. À cet égard, il ressort du décompte produit que Madame [F] [B] est redevable de la somme de 2476,03 euros au titre des loyers impayés à la date du 6 septembre 2024. Madame [F] [B] ne conteste ni le principe ni le montant des sommes réclamées par le bailleur. En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SCI Sully la somme de 2476,03 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Au titre des dommages et intérêts Au terme de l'article 1231-6 du code civil applicable à la présente instance, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur a causé , par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, le simple fait d'alléguer l'existence d'un préjudice sans même le qualifier ou le décrire est insuffisant à rapporter la preuve tant de sa nature que de son étendue. Face à cette carence probatoire, il ne peut être fait droit à la demande, d'autant qu'il n'est nullement démontré l'existence d'un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative." En l'espèce, il peut être constaté que Madame [F] [B] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'elle est en situation de régler sa dette en moins 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 104 euros en plus du loyer courant. Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 24 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision. Sur la suspension de la clause résolutoire Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” Compte tenu de l'accord des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SCI Sully sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [B] et celle-ci sera condamnée à verser à la SCI Sully une indemnité d’occupation mensuelle de 850 euros, égale au montant du loyer contractuel. Sur le sort des meubles en cas d'expulsion : S'agissant des meubles laissés éventuellement par Madame [F] [B] dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ses biens et désigne le lieux dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. En revanche, dans l'hypothèse où Madame [F] [B] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Madame [F] [B]. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. L'équité commande, au regard de la situation économique des parties, et des délais de paiement accordés, de ne pas faire droit à la demande formée par la SCI Sully au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est par principe attaché aux décisions rendues en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2020 entre la SCI Sully et Madame [F] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Adresse 6] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 29 avril 2024 ; CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la la SCI Sully la somme de 2476,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 6 septembre 2024 (comprenant l'échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la somme de 3788,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [F] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 104 euros, la 24ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts et chaque mensualité devant être payée au même terme que le loyer courant, et pour la première fois, au plus tard, le mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si la dette locative est remboursée avant l'expiration des délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SCI Sully à faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [B] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux ; DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Madame [F] [B] dans le logement seront réputés abandonnés et La SCI Sully sera autorisée à en disposer librement, aux risques et frais de Madame [F] [B] ; CONDAMNE Madame [F] [B] à verser à la SCI Sully une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer, soit 850 euros ; En tout état de cause, DÉBOUTE la SCI Sully de sa demande de dommages et intérêts ; REJETTE la demande formée par la SCI Sully au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection