Cour d'appel, 19 septembre 2023. 19/01295

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - CIVILE IG/CG ARRET N° AFFAIRE N° RG 19/01295 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EQ2M jugement du 11 Juin 2019 Tribunal de Grande Instance d'ANGERS n° d'inscription au RG de première instance : 16/02533 ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023 APPELANTS : Monsieur [C] [V] né le 04 Mars 1950 à [Localité 13] (49) [Adresse 3] [Localité 5] Madame [X] [T] épouse [V] née le 05 Avril 1951 à [Localité 9] (44) [Adresse 3] [Localité 5] Monsieur [L] [G] né le 07 Octobre 1964 à [Localité 5] (49) [Adresse 2] [Localité 5] Madame [J] [S] épouse [G] née le 11 Mai 1954 à [Localité 5] (49) [Adresse 2] [Localité 5] Monsieur [C] [Y] né le 23 Février 1941 à [Localité 12] (72) [Adresse 3] [Localité 5] Monsieur [B] [U] né le 04 Juin 1963 à [Localité 8] (49) [Adresse 3] [Localité 5] Représentés par Me Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 1610025 INTIME : Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 14] pris en la personne de son syndic en exercice, le cabinet PIGE ET ASSOCIES [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Thibault CAILLETde la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 316076 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue publiquement, à l'audience du 11 Avril 2023 à 14 H 00, Mme GANDAIS, conseillère ayant été préalablement entendue en son rapport, devant la Cour composée de : Madame MULLER, Conseiller faisant fonction de Président Mme GANDAIS, conseillère M. WOLFF, Conseiller qui en ont délibéré Greffière lors des débats : Mme LEVEUF ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 19 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine MULLER, Conseiller faisant fonction de Président et par Christine LEVEUF, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ EXPOSE DU LITIGE La résidence en copropriété, dénommée Résidence [Adresse 14], située aux 26 à 36 et 35 à [Adresse 4] à [Localité 5], est constituée de quatre bâtiments collectifs à usage d'habitation, dénommés [Adresse 11] ([Adresse 11]), [Adresse 6] ([Adresse 6]), [Adresse 7] ([Adresse 7]) et [Adresse 10] ([Adresse 10]), totalisant 148 logements. Les bâtiments sont répartis en deux groupes de deux bâtiments séparés par un parking souterrain dont la dalle est accessible depuis la voie publique par deux escaliers traversant les bâtiments [Adresse 11] ([Adresse 11]) et [Adresse 10] ([Adresse 10]). Lors de l'assemblée générale du 17 juin 2015, les copropriétaires ont convenu que des travaux importants de ravalement de la résidence seraient inscrits à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en vue d'une réalisation des travaux en 2016-2017. Suivant courrier du 23 décembre 2015, le syndic en exercice, le cabinet Pigé & Associés a invité les copropriétaires à participer à une réunion d'information préalable des travaux de ravalement envisagés avec présentation du cahier des charges technique établi par la 'commission ravalement' constituée à cet effet au sein du conseil syndical. Le 25 mai 2016, le syndic a convoqué l'ensemble des copropriétaires pour une réunion d'assemblée générale devant se tenir le 23 juin 2016 avec notamment à l'ordre du jour un projet de résolution n°15 relatif aux travaux de ravalement de l'immeuble. Le 23 juin 2016, l'assemblée générale votait, conformément au projet de résolution n°15, en faveur des travaux de ravalement confiés à la société Protecfa, approuvant son devis du 3 mai 2016, pour un montant de 403 520,36 euros TTC. Par acte d'huissier du 22 août 2016, M. [C] [Y], M. [C] [V] et Mme [X] [T] épouse [V], M. [L] [G] et Mme [J] [S] épouse [G] et Mme [B] [U], copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet Pigé & Associés, devant le tribunal de grande instance d'Angers, aux fins de voir principalement prononcer la nullité de la résolution n°15 du procès-verbal d'assemblée générale en date du 23 juin 2016. Par jugement du 11 juin 2019, le tribunal de grande instance d'Angers a : - débouté M. [V] et Mme [T] son épouse, M. [G] et Mme [S] son épouse, M. [Y] et Mme [U] de leurs demandes, - débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pigé & Associé, de sa demande de dommages et intérêts, - condamné M. [V] et Mme [T] son épouse, M. [G] et Mme [S] son épouse, M. [Y] et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Pigé & Associé, la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [V] et Mme [T] son épouse, M. [G] et Mme [S] son épouse, M. [Y] et Mme [U] aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le tribunal a rejeté l'ensemble des moyens de nullité de la résolution critiquée du procès-verbal d'assemblée générale du 23 juin 2016. En premier lieu, sur le défaut de mise en concurrence, les juges ont relevé que la commission ravalement avait procédé à l'analyse des trois devis reçus dans le cadre d'un appel d'offres régulier et avait donné un avis positif en faveur du devis Protecfa. Ils ont observé qu'il n'était pas allégué ni justifié de ce que les devis n'auraient pas été développés en fonction des nécessités des travaux de ravalement des immeubles de la copropriété, et qu'aucun des copropriétaires habilités à produire des devis estimatifs, ne l'avait fait. En outre, ils ont considéré qu'aucune faute dans l'obligation d'information des copropriétaires n'était établie, ces derniers ayant pu effectuer un choix éclairé sur les travaux. Ils ont encore souligné qu'aucun texte n'imposait la communication à chacun des copropriétaires de chacun des devis, remarquant qu'ils avaient été informés de la mise à disposition des devis auprès du syndic. Ils ont estimé que le syndic n'était pas tenu de transmettre les calculs estimatifs différents de la quote-part incombant personnellement aux copropriétaires, pour les trois devis retenus dès lors que deux d'entre eux avaient des montants similaires et qu'il suffisait à chaque copropriétaire d'ajuster son estimatif pour connaître le montant à supporter si les autres sociétés étaient retenues. En deuxième lieu, le tribunal a retenu, au vu de l'état descriptif de division, que les travaux d'isolation thermique extérieure des passages traversant les bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] relevaient des parties communes. Les juges ont considéré que ces travaux apparaissaient indissociables de l'opération de ravalement et totalement marginaux au regard du coût total de l'opération dans sa globalité. Ils ont encore observé que le devis Protecfa distinguait bien le ravalement de l'isolation et que ces travaux étaient décrits précisément au CCTP mentionné dans l'avis de convocation. Ils ont jugé que compte tenu du coût résiduel de ces travaux d'isolation pour chacun des copropriétaires et de leur nature, aucun abus n'apparaissait caractérisé et que les règles édictées dans le règlement de copropriété étaient respectées. Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2019, M. [Y], M. et Mme [V], M. et Mme [G], Mme [U] ont relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts. Le syndicat des copropriétaires a déposé des conclusions d'incident, le 6 mars 2023, aux termes desquelles il sollicitait principalement que le conseiller de la mise en état le déclare recevable en sa demande indemnitaire dirigée contre les appelants. Selon avis donné aux avocats le 10 mars 2023, le conseiller de la mise en état a précisé que, dans la mesure où aucune fin de non-recevoir n'était soulevée par les appelants, il n'y avait pas lieu d'appeler le dossier en incident de mise en état, et que la cour apprécierait si cette fin de non-recevoir relevait, ou non, de sa compétence et en tirerait toutes conséquences de droit. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions : - du 7 mars 2023 pour M. [Y], les époux [V], les époux [G], Mme [U], - du 6 mars 2023 pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14]. M. [Y], les époux [V], les époux [G], Mme [U] demandent à la cour, au visa des dispositions des articles 21, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 19-2 du décret du 17 mars 1967, de : - infirmer le jugement entrepris, - les décharger des condamnations prononcées à leur encontre, - prononcer la nullité de la résolution n°15 du procès-verbal d'assemblée générale en date du 23 juin 2016, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de leur demande de dommages et intérêts, - déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] irrecevable en sa demande nouvelle tendant à obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 53 457,30 euros HT, au titre des surcoûts générés par les travaux outre TVA application (sic) avec indexation entre la date du devis de la société du 20 février 2023 et la date de l'arrêt à intervenir et les intérêts de droit, - en toute hypothèse, l'en débouter, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] à leur payer, chacun, une indemnité de 7 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats, et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leur appel, les copropriétaires exposent que la résolution n°15 du procès-verbal d'assemblée générale du 23 juin 2016 encourt la nullité du fait, en premier lieu, de l'absence de mise en concurrence pour la réalisation des travaux en cause et de la violation des dispositions applicables en la matière. Ils estiment que le syndicat ne les a pas mis en mesure de comparer et d'apprécier le contenu des différentes offres dès lors qu'il leur a été demandé de se prononcer uniquement sur le devis de la société Protecfa qui a été systématiquement privilégié. Les appelants considèrent ainsi qu'ils n'ont pas bénéficié d'une information loyale et suffisamment complète sur les différentes solutions proposées par les entreprises consultées, n'étant dès lors pas en mesure d'émettre un choix de façon éclairée. Les appelants ajoutent qu'il n'est fourni aucune justification quant au rejet des offres des entreprises évincées et pour lesquelles les devis n'ont pas été produits, alors même que la société Protecfa n'est pas la mieux disante. Ils soulignent encore qu'aucune note de synthèse ne permet la comparaison des différents devis et que les seules explications concernent la société Protecfa. S'agissant de l'avis donné par le conseil syndical, les appelants, déplorant l'opacité de cet avis, rappellent que le conseil syndical n'a qu'un pouvoir consultatif et qu'il ne peut se substituer au syndicat des copropriétaires ni même aux copropriétaires pris individuellement. Les appelants déplorent l'absence d'éléments d'information sur le coût de l'opération par lot, en considération des trois devis recueillis, les empêchant de disposer du prix des prestations dans le détail des bâtiments et la quote-part applicable à chaque copropriétaire. Ils font encore valoir que les travaux de ravalement proposés par chacune des trois sociétés ont nécessairement reçu des chiffrages variables entre les différents bâtiments, ce qui a une incidence sur l'estimation de la quote-part détaillée de chaque copropriétaire. Les appelants font valoir en second lieu que le règlement de copropriété a été méconnu dans ses dispositions définissant les parties communes générales et particulières. En ce sens, ils affirment que les travaux d'isolation thermique relatifs aux plafonds des passages traversant les bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] et la rénovation des murs de ces passages ne relèvent pas des parties communes générales. Se fondant sur le règlement de copropriété, ils affirment que les murs et planchers entourant les escaliers traversants sont des parties communes particulières et ce peu importe que les passages soient ouverts à la circulation piétonnière publique. Ils ajoutent que le complexe d'isolation de ces murs et plafonds est destiné à l'amélioration de l'habitat des bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] et ne profite donc qu'aux copropriétaires de ces bâtiments. De même, ils considèrent que le coût des travaux de ravalement concernant la sous-station située dans le [Adresse 6] ne peut valablement être affecté intégralement à ce bâtiment alors qu'il s'agit de parties communes générales. Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, des articles 117, 121, 789 et 907 du code de procédure civile, de : - déclarer M. [Y], M. et Mme [V], M. et Mme [G] et Mme [U] irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs demandes, - les en débouter, - confirmer en toutes ses dispositions contestées, le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Angers le 11 juin 2019, - condamner in solidum M. [Y], M. et Mme [V], M. et Mme [G] et Mme [U] à lui payer une somme de 53 457,30 euros HT, au titre des surcoûts générés par les travaux, outre la TVA applicable et avec indexation selon la variation de l'indice BT 01 entre la date du devis de la société Protecfa du 20 février 2023 et la date de l'arrêt à intervenir et les intérêts de droit à compter de la demande, - condamner in solidum M. [Y], M. et Mme [V], M. et Mme [G] et Mme [U] à lui payer une indemnité de 6 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner in solidum M. [Y], M. et Mme [V], M. et Mme [G] et Mme [U] aux dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. À l'appui de ses demandes, l'intimé fait valoir que la résolution litigieuse n°15 est régulière. En premier lieu, il affirme que la procédure de mise en concurrence avec appel d'offres a été mise en 'uvre conformément aux textes applicables, faisant état de l'ensemble des éléments et informations mis à disposition des copropriétaires aux termes de la convocation pour l'assemblée générale du 23 juin 2016. Il souligne que la mise en concurrence des sociétés consultées sur la base d'un cahier des charges unique et précis, a permis une comparaison pertinente entre leurs différentes offres. L'intimé considère qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir communiqué l'ensemble des devis des sociétés ayant répondu dès lors d'une part qu'aucune prescription ne lui impose et d'autre part que les travaux étaient décrits précisément dans la convocation. Il ajoute que l'avis du conseil syndical n'avait pour objet que de l'éclairer sur l'opportunité des travaux et de faciliter son choix, contestant ainsi toute prise de décision de la part du conseil syndical en lieu et place du syndicat des copropriétaires voire des copropriétaires pris individuellement. Le syndic souligne enfin que la convocation précisait que les copropriétaires pouvaient prendre connaissance de l'ensemble du dossier de consultation des entreprises au cabinet. L'intimé fait encore état de l'estimation détaillée des quotes-parts de chaque copropriétaire annexée à la convocation et permettant, au moyen d'un calcul simple, de déterminer les charges afférentes aux lots privatifs, en fonction des trois devis. En second lieu, s'agissant du grief développé par les appelants portants sur une absence de distinction entre les travaux d'isolation et de ravalement, le syndic observe que le devis de la société Protecfa mentionne explicitement des prestations différentes à ce titre et que la convocation énumère ces travaux d'isolation thermique, soumis au même titre que ceux de ravalement, au vote des copropriétaires. En tout état de cause, soulignant la part résiduelle représentée par ces travaux d'isolation au regard du coût de l'ensemble de l'opération, l'intimé estime qu'une éventuelle imprécision sur ce poste de travaux ne peut avoir eu pour effet de troubler l'appréciation des copropriétaires. En troisième lieu, s'agissant des travaux portant sur les deux passages traversant les bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10], le syndic affirme, s'appuyant sur le règlement de copropriété, qu'il s'agit de parties communes générales. À cet égard et en sus des mentions et définitions contenues au règlement de copropriété, le syndic remarque que ces passages traversants, avec escaliers, sont empruntés par tous les copropriétaires de la résidence, et même ouverts à la circulation piétonnière publique. S'agissant du ravalement des façades du [Adresse 6], au niveau de la façade donnant sur le local sous-station, l'appelant relève que les travaux ne portent pas sur ce local mais bien sur les murs extérieurs des façades du bâtiment, lesquels sont des parties communes particulières à ce bâtiment. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2023 et l'affaire a été plaidée à l'audience du 11 avril 2023. Suivant conclusions signifiées le 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture afin d'accueillir son désistement partiel relativement à sa demande nouvelle indemnitaire dirigée à l'encontre des copropriétaires. Les parties ont été invitées à s'exprimer sur une révocation de l'ordonnance de clôture afin de prendre en considération les dernières écritures de l'intimé. Suite à leur accord, l'ordonnance de clôture a été révoquée et reportée au jour des plaidoiries. MOTIFS DE LA DECISION : I- Sur le désistement partiel du syndic Le syndic se désiste de sa demande indemnitaire formée devant la cour à l'encontre des appelants tendant à obtenir leur condamnation à lui payer une somme de 53'457,30 euros au titre du surcoût des travaux initialement prévus et qui résulterait des procédures qu'ils ont engagées en première instance et en appel. Il y a lieu de constater ce désistement sans nécessité d'examen de la fin de non recevoir opposée par les appelants à cette demande nouvelle formée en appel par l'intimée. II - Sur la nullité de la résolution n° 15 de l'assemblée générale du 23 juin 2016 : - sur la violation de la procédure de mise en concurrence L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. L'article 19-2 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 11 du décret du 20 avril 2010, prévoit que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats de fournitures, prévu par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises. L'article 11 du même décret précise que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : I - Pour la validité de la décision : (...) 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux. En l'espèce et en premier lieu, il est constant que suivant résolution n°11, l'assemblée générale du 17 juin 2015 a fixé à 3 000 euros TTC le montant à partir duquel la mise en concurrence des marchés de travaux et contrats de fournitures devait être lancée. La résolution n°14 de la même assemblée générale précisait que des travaux de ravalement de l'immeuble étaient envisagés et seraient portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui se tiendra en juin 2016, en vue d'une réalisation des travaux en 2016-2017. L'assemblée générale indiquait qu'une étude technique et financière était en cours au sein de la commission ravalement du conseil syndical, constituée à cet effet. Elle mentionnait encore qu'un appel d'offres serait effectué auprès de trois entreprises et qu'un budget estimatif de la quote-part de chaque copropriétaire était joint au procès-verbal. En exécution de la résolution n°14 précitée, un cahier des charges technique a été établi le 21 décembre 2015 par la commission ravalement et le syndic a proposé une réunion préalable d'information sur les travaux de ravalement le 23 janvier 2016, suivant courrier du 23 décembre 2015 adressé aux copropriétaires. Cette réunion préalable avait 'pour objet de donner toutes informations utiles concernant ces travaux et en particulier : le cahier des charges technique qui a été établi par la commission ravalement constitué à cet effet au sein du conseil syndical, sur la base duquel l'appel d'offres est effectué auprès d'au moins 3 entreprises, le planning des travaux et des appels de fonds, le financement de ces travaux, en particulier, par un prêt copropriété à gestion individualisée'. Un appel d'offres, dûment justifié aux débats, a été réalisé, le 25 janvier 2016, par le syndic auprès de cinq entreprises, à savoir les sociétés APB, Chudeau, Fouillet Espaces Façades, Lucas et Protecfa. Après relance par le syndic, le 22 mars 2016, des entreprises n'ayant pas répondu, trois offres de prix émanant des sociétés Chudeau, Fouillet Espaces Façades et Protecfa ont été discutées par la commission de ravalement créé à cet effet et le conseil syndical a émis le 19 mai 2016, un avis positif en faveur du devis de la société Protecfa. La convocation adressée par le syndic le 25 mai 2016 à l'ensemble des copropriétaires pour l'assemblée générale ordinaire se tenant le 23 juin 2016 comprenait en annexe notamment le devis de la société Protecfa en date du 3 mai 2016 s'élevant à un total de 403'520,36 euros, les estimatifs des quotes-parts des travaux pour chaque copropriétaire sur la base du devis de la société Protecfa. Aux termes de cette convocation, le projet de résolution n°15 'travaux de ravalement de l'immeuble' mentionne sur quatre pages, les éléments suivants : - l'information donnée aux résidents lors de l'assemblée générale du 17 juin 2015 concernant l'inscription des travaux de ravalement à l'ordre du jour de l'assemblée générale de juin 2016 ; - la création au sein du conseil syndical d'une commission spécifique dénommée 'commission ravalement', laquelle s'est réunie à plusieurs reprises en présence du syndic ; - l'établissement d'un cahier des charges (CCTP, CCAP) par la commission ravalement en vue de l'appel d'offres qui a été réalisé auprès de plusieurs entreprises, avec mention du détail des prestations techniques exigées par ce cahier des charges ; - la demande faite aux entreprises sollicitées de présenter leurs devis en chiffrant séparément les bâtiments ou des ouvrages, selon un descriptif précis des travaux à réaliser suivant un cahier des charges unique ; - le déroulement de l'appel d'offres avec indication des montants des devis proposés par chacune des trois entreprises ayant répondu ; - l'avis donné par le conseil syndical lors de sa réunion du 19 mai 2016, en faveur du devis de la société Protecfa, présentant le meilleur rapport qualité-prix. Il est constant que cette résolution n°15 a été votée à la majorité de l'article 24 lors de l'assemblée générale du 23 juin 2016, avec l'approbation du devis de l'entreprise Protecfa du 3 mai 2016, d'un montant de 403'520,36 euros TTC pour les travaux de l'ensemble immobilier se décomposant comme suit : - bâtiment [Adresse 11] ([Adresse 11]) : 143'173,28 euros - bâtiment [Adresse 6] (H) : 59'075,19 euros - bâtiment [Adresse 10] ([Adresse 10]) : 122'905,73 euros - bâtiment [Adresse 7] (I) : 29'584,81 euros - bâtiment Parking : 16'905,28 euros - porches et ouvrages communs : 31'276,07 euros (13'137,78 euros + 18'138,29 euros). Au vu de ce qui précède, il est établi et au demeurant non discuté que le syndicat a sollicité des devis concurrentiels pour la réalisation des travaux de ravalement de la résidence. Dans la mesure où le montant des travaux envisagés excédait le seuil de 3 000 euros TTC, le conseil syndical, organisme consultatif de l'assemblée générale, a bien été consulté et son avis du 19 mai 2016, exigé pour l'information des copropriétaires et dénué d'effet obligatoire à l'égard du syndicat, figure à l'ordre du jour. A cet égard, les appelants ne peuvent valablement soutenir, sans étayer leurs affirmations, que l'avis du conseil syndical se serait substitué à la décision du syndic. La convocation de l'assemblée générale comportait un projet de résolution n°15 particulièrement détaillé, décrivant de façon précise, le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global selon les devis des trois sociétés ayant répondu à l'appel d'offres. La circonstance que seul le devis Protecfa ait été produit en annexe de la convocation à l'exclusion des deux autres devis établis par les autres sociétés consultées, ne constitue pas une cause de nullité de la délibération litigieuse. D'une part, il est mentionné à la délibération et sans que cela ne soit remis en cause par les appelants, que le syndic a fait un rapport oral de la procédure de mise en concurrence avant qu'il ne soit procédé au vote de la résolution. D'autre part, la synthèse des démarches et de la procédure figurant au procès-verbal, permet d'assurer par les explications et précisions qu'elle comporte, une meilleure information que celle de la stricte communication des devis. Enfin et surtout, la convocation précisait que les copropriétaires pouvaient prendre connaissance de l'ensemble du dossier de consultation des entreprises au cabinet du syndic. Ainsi, chaque copropriétaire était alors en mesure de déterminer s'il le souhaitait, au vu des devis chiffrant séparément, aux termes du cahier des charges, les travaux par bâtiments, sa participation propre en fonction de ses millièmes pour chacune des offres reçues. En second lieu, il résulte des pièces versées aux débats que les travaux décrits au cahier des charges, tels que reproduits dans la convocation du 25 mai 2016, portent pour l'essentiel sur le ravalement des façades et de manière plus résiduelle sur l'isolation thermique des plafonds des deux porches. Ces travaux sont visés de manière expresse et explicite au paragraphe I du cahier des charges, intitulé 'Isolation thermique des plafonds des 2 porches'. Le devis de la société Protecfa, annexé à la convocation, vise en p.23 ces travaux d'isolation thermique, au poste 6.1.4 pour un montant total de 17'192,69 euros HT. Ainsi à la lecture des mentions figurant à la convocation mais également à l'analyse du devis de la société Protecfa, les copropriétaires ont été en mesure de constater qu'ils votaient non seulement pour des travaux de ravalement des façades mais également de manière plus résiduelle pour les travaux d'isolation thermique expliquant ainsi l'intitulé de la résolution : ' Travaux de ravalement de l'immeuble'. Du tout, il en résulte que les renseignements ainsi fournis par le syndic aux copropriétaires apportaient à l'assemblée générale une information suffisante pour lui permettre de se décider en pleine connaissance de cause, relativement au choix de l'entreprise pour ces travaux. La mise en concurrence a bien été réalisée par le syndic, conformément à l'article 19-2 du décret susvisé et c'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté les appelants de leur demande en annulation de la résolution critiquée de ce chef. - sur la violation du règlement de copropriété Les parties s'opposent quant à la nature de certaines parties communes, générales ou particulières, qui détermine l'affectation de la charge financière afférente aux travaux à exécuter. Ceux-ci portent sur la rénovation et l'isolation thermique extérieure des parois murales et des plafonds au droit des deux escaliers traversant les bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10], appelés 'porches' aux termes du devis de la société Protecfa, ainsi qu'aux termes du cahier des charges technique. Le coût de ces travaux qui portent exclusivement sur les murs et planchers entourant les deux escaliers, s'élevant à la somme de 27 223,11 euros HT, est affecté, aux termes de la résolution critiquée, au compte des parties communes générales. Le syndic produit aux débats des schémas -non discutés par les appelants- en coupe horizontale pour la surface plafond des porches et verticale pour les surfaces latérales. Il ressort de l'analyse de ces schémas qu'un voile béton compose le mur et le plancher béton des appartements situés au 1er étage au dessus des escaliers traversant. Les parties s'accordent à considérer ce voile béton comme une partie commune particulière. Le complexe situé en applique du mur de soutènement en béton (composé de l'isolant, de l'enduit ciment et de la peinture) et celui situé en sous-face du plancher béton des appartements (composé de l'isolant, de l'enduit plâtre et de la peinture) est quant à lui, discuté dans sa nature. Aux termes du règlement de copropriété en date du 14 octobre 1974 et applicable à l'ensemble immobilier, produit dans son intégralité par le syndic, les parties communes sont définies en deuxième partie, II, à l'article 11, comme suit : 'A/ parties communes générales : les parties communes générales de l'ensemble immobilier comprennent : (...) les escaliers traversant les bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] (lots n°1 de ces bâtiments). Ces parties communes générales font l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires, selon les quotes-parts qui figureront dans l'état de répartition des charges. (...) B/ parties communes particulières : les parties communes particulières comprennent notamment dans chaque bâtiment: le sol, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non ; le gros 'uvre des planchers à l'exclusion du revêtement du sol mais y compris le gros 'uvre des balcons et loggias, les couvertures ou terrasses (...) Les halls d'entrée, les escaliers, leurs cages et leurs paliers (...) Les parties communes particulières comprennent, en outre dans le bâtiment 'parking couvert', les allées de circulation et sas de communication avec les sous sols des bâtiments'. Par ailleurs, l'état descriptif de division des bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] figurant au règlement de copropriété, respectivement en p.69 et p.16, décrit la consistance des lots n°1 de ces bâtiments, parties communes générales, correspondant, comme indiqué à l'article 11 précité du règlement, aux escaliers traversant les bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] : 'Lot n°1: le lot n°1 comprend l'escalier double traversant le bâtiment en position centrale et conduisant du niveau sous-sol au niveau rez-de-chaussée et plus particulièrement le volume compris entre les marches de l'escalier et la face inférieure du plancher du premier étage. Ce lot n'étant formé que pour permettre la mise en place du droit de superficie exclu de la présente vente, il sera compris dans les parties communes du bâtiment [[Adresse 11] ou [Adresse 10]] à l'occasion de l'état descriptif de division complémentaire établi ultérieurement par l'acquéreur pour en permettre la vente par fractions divises. En conséquence, aucune quote-part de copropriété des parties communes et notamment du sol, n'est attachée à ce lot'. La cour relève que le lot n°2 des deux bâtiments ne fait pas référence aux volumes dont la nature est discutée en ce qu'il vise, pour sa consistance, en p.69 pour le [Adresse 11] et p.16 pour le [Adresse 10], le 'surplus des bâtiments [[Adresse 11] ou [Adresse 10]], c'est-à-dire les 56 caves du sous-sol et les 55 logements projetés dans ce bâtiment du rez-de-chaussée au 6ème étage et la totalité des parties communes de l'immeuble et notamment le sol'. Il résulte de ce qui précède, que la sous-face du plancher béton des appartements du 1er étage est compris dans les lots n°1 des bâtiments [Adresse 11] et [Adresse 10] , ceux-ci intégrant 'le volume compris entre les marches de l'escalier et la face inférieure du plancher du premier étage'. S'agissant du complexe apposé sur les parois murales qui encadrent les escaliers, si celui-ci n'est pas visé expressément au titre de l'énumération des volumes composant les lots n°1, il s'avère que ce revêtement n'est pas assimilable au voile béton commun aux appartements des bâtiments qui bordent de chaque côté les escaliers traversant. Il ne peut dès lors être analysé au même titre que 'les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non' identifiés comme étant des parties communes particulières. Au surplus, comme souligné par le syndic, ces passages traversants sont empruntés par tous les copropriétaires de la résidence et sont même ouverts à la circulation piétonnière publique, ce qui contribue à la dégradation des parois murales et des plafonds. Il s'ensuit que ces ouvrages litigieux correspondant aux complexes apposés horizontalement et verticalement sur les murs et plafonds au droit des escaliers traversant sont nécessairement des parties communes générales dont l'entretien incombe à tous les copropriétaires de la résidence. Par ailleurs, le local sous-station qui est situé dans le [Adresse 6] et qui abrite l'ensemble des éléments d'équipement permettant de distribuer l'eau chaude sanitaire et le chauffage dans l'immeuble à partir de la production primaire, est défini au règlement de copropriété, en p.14, comme étant une partie commune générale. Or, il résulte du cahier des charges et du devis de la société Protecfa que ce local n'est pas concerné par les travaux de ravalement puisque ceux-ci portent sur les murs extérieurs des façades du [Adresse 6]. Les murs doivent être considérés comme des parties communes particulières pour le bâtiment concerné, conformément aux dispositions susmentionnées du règlement de copropriété, en sa p.15. Comme souligné à juste titre par le syndic, le règlement de copropriété ne distingue pas, pour l'identification des parties communes, générales ou particulières, selon que les murs de façade du bâtiment se situent ou non au niveau de l'emprise du local sous-station. C'est dès lors dans le respect du règlement de copropriété que le syndic a affecté la charge des travaux de ravalement aux copropriétaires du [Adresse 6] et non à l'ensemble des copropriétaires de la résidence. Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que les premiers juges ont retenu que le syndic n'a pas contrevenu aux dispositions du règlement de copropriété. Aucune irrégularité n'affectant la résolution n°15 critiquée, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les copropriétaires de leur demande d'annulation de ladite résolution de ce chef. III- Sur les frais irrépétibles et les dépens Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Les appelants qui succombent dans la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leur demande formée au titre de leurs frais irrépétibles d'appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndic les frais engagés pour la défense de ses intérêts en cause d'appel. Les appelants seront ainsi condamnés in solidum à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, ORDONNE la révocation de l'ordonnance de clôture et la fixe au jour de l'audience de plaidoiries, soit le 11 avril 2023, DECLARE parfait le désistement du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] pris en la personne de son syndic le Cabinet Pigé & Associés, relativement à sa demande indemnitaire, CONFIRME, dans les limites de sa saisine, le jugement du tribunal de grande instance d'Angers du 11 juin 2019, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum M. [C] [Y], M. [C] [V], Mme [X] [T] épouse [V], M. [L] [G], Mme [J] [S] épouse [G] et Mme [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] pris en la personne de son syndic le Cabinet Pigé & Associés, la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à raison des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, DEBOUTE M. [C] [Y], M. [C] [V], Mme [X] [T] épouse [V], M. [L] [G], Mme [J] [S] épouse [G] et Mme [B] [U] de leur demande formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] pris en la personne de son syndic le Cabinet Pigé & Associés, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [C] [Y], M. [C] [V], Mme [X] [T] épouse [V], M. [L] [G], Mme [J] [S] épouse [G] et Mme [B] [U] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. LEVEUF C. MULLER