Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 22 NOVEMBRE 2023
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15704 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCSQD
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-20-005587
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet J. SOTTO
C/O CABINET J. SOTTO
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1286
INTIMEE
Madame [T] [S] épouse [I]
née le 17 janvier 1969 à [Localité 8] (42)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Michel GUIZARD substitué à l'audience par Me Hélène POZVEK - SELARL GUIZARD ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
PARTIE INTERVENANTE :
Madame [P] [I]
née le 27 mars 1996 à [Localité 7] (89)
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Michel GUIZARD substitué à l'audience par Me Hélène POZVEK - SELARL GUIZARD ET ASSOCIES - avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
* * * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a assigné Mme [T] [S] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris pour la voir condamner à lui payer la somme de 4.343,51 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 06/01/2020, celle de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 1.000 € à titre de dommages et intérêts, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure outre sa condamnation aux dépens.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à hauteur de 4.625,75 € arrêtés au 28/05/2020 inclus, outre ses demandes accessoires à hauteur de 2.000 € au titre des dommages et intérêts et 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [S] [I] a comparu à l'audience, a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à l'apurement de l'intégralité de la dette de charges, à la réfection de la cage d'escalier de service du bâtiment B à l'abandon depuis plus de 20 ans et au paiement des sommes de 1.500 € de dommages et intérêts et de 100 € pour le déplacement occasionné, ainsi que sa condamnation aux dépens.
Par jugement du 30 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :
- rejeté la demande principale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] au titre des charges de copropriété ;
- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] au titre des dommages-intérêts ;
- rejeté les demandes reconventionnelles de Mme [S] [I] au titre de la réfection de l'escalier de service, des dommages-intérêts et des frais de déplacements ;
- rejeté les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens restent à la charge du demandeur.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 2 novembre 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions n°4 notifiées le 28 août 2023, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], appelant, invite la cour, à :
- reformer le jugement en toutes ses dispositions ;
- condamner Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] en 4.625,75 € de charges de copropriété arrêtées au 28/05/2020 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 08/11/2019 ;
- déclarer Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] irrecevables en leurs demandes relatives à la prescription, au remboursement de sommes indues et en injonction de convoquer une assemblée générale ;
- débouter Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] de toutes leurs demandes ;
- condamner Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] au paiement des sommes de :
2.000 € de dommages et intérêts ;
3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions n°3 notifiées le 11 août 2023, par lesquelles Mme [T] [S] [I], intimée ayant formé appel incident, et Mme [P] [I], partie intervenante, invite la cour, au visa des articles 554 et suivants du code de procédure civile, à :
- donner acte à Mme [P] [I] de ce qu'elle intervient volontairement en sa qualité de nouveau propriété des lots n° 119 et 120 (bâtiment B) et ce sous la constitution de la SELARL Guizard et Associés, représentée par Maître Michel Guizard, domicilié [Adresse 4], laquelle se constitue et occupera pour la susnommée dans la présente procédure ;
- déclarer leurs demandes recevables ;
- constater qu'aucune charge n'était due par Mme [S] [I] et sa fille en mai 2020 et que la demande est parfaitement injustifiée et infondée ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, toujours aussi injustifiées qu'infondées ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet Sotto de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutées de leurs demandes ;
et statuant à nouveau,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à procéder à la réfection de l'escalier de service dans un délai de 1 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à leur rembourser la somme de 459,54 € indûment appelée par le syndicat des copropriétaires ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à rembourser les frais annexes indûment prélevés sur 5 ans forfaités à 1.716 € ;
- enjoindre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de convoquer une assemblée générale afin de voir rétablir les comptes de la copropriété sur les bases du règlement de copropriété ;
à défaut,
- ordonner une expertise pour faire les comptes entre les parties au vu du règlement de copropriété pour les créances antérieures à janvier 2020 date à laquelle le Cabinet Sotto a appliqué les bonnes clés de répartition ;
en tout état de cause,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à leur payer, la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] aux entiers dépens d'instance et d'appel ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur l'intervention volontaire de Mme [P] [I]
Il convient de donner acte à Mme [P] [I] de ce qu'elle intervient volontairement en sa qualité de nouveau propriétaire des lots n° 119 et 120 (bâtiment B) ;
Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires maintient que les intimées sont redevables de charges de copropriété impayées, que sa créance s'élève au 28 mai 2020 inclus à 4.625,75 € ;
A l'appui de sa demande, il verse aux débats :
- le décompte chronologique laissant apparaître les appels réglés et ceux laissés impayés par Mme [I]-[S], courant du 4ème appel 2001 au 1er juin 2018 inclus (régularisation de charges 2017 inclus) portant mention d'un solde débiteur de 4.335,77 €
- le décompte chronologique postérieur arrêté au 6 janvier 2020 portant mention d'un solde débiteur de 4.343,51 €
- le décompte des sommes non réglées arrêté au 28 mai 2020 portant mention d'un solde débiteur de 4.625,75 €
- l'assignation délivrée à Mme [I]-[S] le 15 mai 2020
- les relevés de compte individuels de charges des années 2001 à 2018 inclus
- les appels de fonds 2019 et 2020
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes des années 2010 à 2018 et voté les budgets prévisionnels 2019 et 2020
- les mises en demeure des 30 septembre et 28 novembre 2019 ;
Aux termes de leurs conclusions, les intimées soulèvent le moyen tiré de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires ;
Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires cette fin de non recevoir est recevable en cause d'appel en application de l'article 123 du code de procédure civile ;
L'assignation étant du 15 mai 2020, les charges antérieures au 15 mai 2010 en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 2222 et 2224 du code civil, sont prescrites ;
Ainsi la somme de 2.351,43 € correspondant aux charges réclamées jusqu'à cette date est prescrite ;
Les intimées font ensuite valoir que l'ancien syndic le cabinet Conon Gestion a toujours imputé une quote-part de 1/25ème pour la clé 'compteurs WC communs et eau' alors que le règlement de copropriété prévoit la prise en charge par l'ensemble des copropriétaires d'un même bâtiment desdites charges, soit 20/1912èmes ;
Elles indiquent que le cabinet Sotto a supprimé la quote-part de 1/25ème pour la clé 'compteurs WC communs et eau' en 2018 ;
Elles estiment qu'une somme de 133,96 € est indue à ce titre entre 2010 et 2020 ;
Elles n'explicitent cependant pas leur calcul et le syndicat des copropriétaires a repris exactement les montants inscrits aux relevés de compte de la copropriété pour les années 2006 à 2015 inclus, dans son tableau en page 5 de ses conclusions ;
S'agissant des années 2016 et 2017 les relevés produits ne font pas état de charges au titre de 'compteurs WC communs et eau' ;
En conséquence, compte-tenu de la prescription, une somme de 20,80 € doit être déduite de la somme due ;
Les intimées contestent ensuite la consommation d'eau qui leur est facturée ;
Aux termes du règlement de copropriété, page 55, les frais de consommation d'eau sont à répartir comme suit :
- suivant l'indication des compteurs divisionnaires pour les lots qui en sont pourvus
- par répartition entre tous les copropriétaires, au prorata de leurs parts de copropriété de la consommation afférente aux parties communes (à déterminer)
- pour les surplus indiqués par le compteur général, la répartition sera faite entre tous les copropriétaires ne possédant pas de compteurs divisionnaires et en fonction de leurs parts de copropriété ;
Il ressort des pièces versées aux débats (courriers de M. [I] et de l'UFC-Que-Choisir) et n'est pas contesté que les studios des intimées sont dépourvus de compteurs divisionnaires ;
Dès lors, elles doivent régler des charges d'eau pour la consommation afférente aux parties communes et pour les surplus indiqués par le compteur général (différence entre la consommation d'eau générale et celle des compteurs : récupération eau aux compteurs);
Il apparaît cependant qu'outre ces charges, ont été facturées des charges 'Eau Froide Clé EF Quote-part' ;
Ces charges ont été facturées jusqu'en 2016 et supprimées à compter de 2017 ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'en l'absence de compteur divisionnaire, la consommation d'eau des lots fait l'objet d'un forfait de 30 m3 par an, précisant que la consommation annuelle d'une personne est de 48 m3 ;
Néanmoins, cette facturation n'apparaît pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété rappelées plus haut ;
L'approbation des comptes de la copropriété est indépendante de la répartition des charges et ne peut faire obstacle à la contestation par un copropriétaire des modalités de répartition des charges ;
Le copropriétaire peut invoquer que la répartition des charges n'a pas été calculée conformément au règlement de copropriété ;
Dès lors, compte-tenu de la prescription précitée, la somme de 1.108,52 € facturée entre 2010 et 2016, au titre des forfaits de consommation des studios non dotés de compteurs individuels (Eau Froide clé EF 2015 et 2016) doit être déduite de la somme réclamée ;
Enfin, les intimées font valoir qu'un chèque débité de 114,52 € n'apparaît au crédit de leur compte et que le décompte contient des frais injustifiés et d'avocat ;
Elles produisent aux débats des relevés de compte portant mention de trois chèques de 114,52 € débités en février, mai et août 2018 ;
Or, ces trois chèques ont bien été imputés au crédit de leur compte ainsi qu'il ressort des deux décomptes chronologiques produits ;
S'agissant des frais, il est exact que le décompte des sommes non réglées contient des frais à hauteur de 933,28 €, sur lesquels il sera statué plus loin et qui ne doivent pas figurer au décompte de charges proprement dites ;
La somme restant due au titre des charges de copropriété, non atteintes par la prescription, est celle de 211,72 € (4.625,75 € - 2.351,43 € - 20,80 € - 1.108,52 € - 933,28 €) ;
Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges ;
Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] doivent être condamnées à lui payer la somme de 211,72 € au titre des charges de copropriété impayées du 15 mai 2010 au 28 mai 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2019, date de présentation de la mise en demeure ;
Sur les frais nécessaires de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 933,28 € ;
Il verse aux débats les mises en demeure des 9 septembre et 28 novembre 2019 ;
En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure, soit une somme justifiée de 116,40 € ;
Les autres frais non justifiés et dont certains relèvent des diligences habituelles du syndic à la charge de tous les copropriétaires ne seront pas retenus ;
Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] doivent être condamnées à lui payer la somme de 116,40 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;
Sur la demande de dommages-intérêts
L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ;
Il ressort des pièces produites aux débats que les réclamations fondées de Mme [I] [S] concernant sa quote-part des charges du WC commun et sa consommation d'eau n'ont été prises en compte que tardivement par le syndicat des copropriétaires ;
En conséquence, la mauvaise foi des intimées n'apparaît pas démontrée ;
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts et le jugement déféré confirmé de ce chef ;
Sur les demandes reconventionnelles des intimées
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ;
Aux termes de l'article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent ;
Aux termes de l'article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ;
Le juge d'appel doit vérifier au besoin d'office, que les conditions prévues par cet article 566 ne sont pas remplies avant de prononcer l'irrecevabilité d'une demande nouvelle ;
Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité des demandes des intimées tendant à le voir condamner à leur rembourser la somme de 459,54 € indûment appelée et celle de 1.716 € au titre de frais annexes outre tendant à lui enjoindre de convoquer une assemblée générale afin de voir rétablir les comptes ;
Si la demande au titre du remboursement de la somme de 459,54 € apparaît bien en lien avec la demande présentée en première instance formulée comme suit 'Je demande au tribunal judiciaire de condamner le syndicat des copropriétaires à l'apurement de l'intégralité de notre dette de charges', celle relative au remboursement de frais annexes indûment prélevés sur 5 ans forfaités à 1.716 € est bien une demande nouvelle qui est irrecevable en cause d'appel dès lors qu'elle n'est pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes de première instance ;
La demande en remboursement des frais annexes indûment prélevés sur 5 ans forfaités à 1.716 € sera déclarée irrecevable ;
Il en est de même de la demande relative à la convocation d'une assemblée générale afin de voir rétablir les comptes ;
S'agissant de la demande en remboursement de la somme de 459,54 €, il a été vu que le chèque de 114,52 € figure bien au crédit du compte de charges, que les frais de mise en demeure sont des frais nécessaires au recouvrement de la créance, que les charges WC et clé EF studio ont été régularisées, outre que les intimées sont bien redevables de la consommation d'eau des parties communes ;
La demande de remboursement n'apparaît pas fondée et sera rejetée ;
S'agissant de la demande de réfection de l'escalier de service, les travaux ont été portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 juin 2019 (résolution 34) qui a décidé leur report, notamment s'agissant de la mise en peinture, dont les intimées conviennent qu'il apparaît logique qu'elle soit réalisée après le ravalement de l'immeuble ;
La demande n'apparaît pas justifiée et sera rejetée, le jugement déféré confirmé de ce chef ;
Concernant la demande d'expertise, celle-ci n'apparaît pas davantage justifiée et doit être rejetée ;
Enfin, le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts formée par les intimées ;
Le jugement déféré sera également confirmé de ce chef ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et mais à le confirmer sur l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I], parties perdantes, doivent être condamnées aux dépens de première instance et d'appel ;
L'équité n'impose pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Donne acte à Mme [P] [I] de ce qu'elle intervient volontairement en sa qualité de nouveau propriétaire des lots n° 119 et 120 (bâtiment B) ;
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande principale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] et dit que les dépens restent à sa charge ;
Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant,
Condamne Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 211,72 € au titre des charges de copropriété impayées du 15 mai 2010 au 28 mai 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2019 ;
Condamne Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 116,40 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ;
Déclare irrecevables les demandes relatives au remboursement de frais et injonction de convoquer une assemblée générale ;
Rejette la demande d'expertise ;
Condamne Mme [T] [S] [I] et Mme [P] [I] aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette tout autre demande ;
