Tribunal judiciaire, 22 octobre 2024. 24/01022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE RÉFÉRÉS ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 OCTOBRE 2024 N° RG 24/01022 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZMRH N° : [J] [M] [L] c/ S.A. NEXITY STUDEA DEMANDERESSE Madame [J] [M] [L] [Adresse 10] [Localité 9] représentée par Me Adrienne PROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1588 DEFENDERESSE S.A. NEXITY STUDEA [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Me Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2525 COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 17 septembre 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour : EXPOSE DU LITIGE Suivant un acte sous seing privé en date du 30 décembre 2005, Madame [J] [M] [L], a consenti un bail commercial à la société NEXITY STUDEA, sur un studio dépendant de la résidence étudiante sise [Adresse 6] à [Localité 12]. Par acte extra-judiciaire en date du 14 décembre 2023, Madame [J] [M] [L] a fait délivrer à la société NEXITY STUDEA un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 30 juin 2024. Par acte en date du 24 avril 2024, Madame [J] [M] [L] a assigné la société NEXITY STUDEA par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre dans le but d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise au visa de l'article 145 du code de procédure civile aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction à verser au preneur. L’affaire est venue à l’audience du 17 septembre 2024, à l’occasion de laquelle, Madame [J] [M] [L] a maintenu sa demande d’expertise. La société NEXITY STUDEA qui a constitué avocat, a déclaré qu’elle ne s’opposait pas à la mesure d’expertise, tout en formulant des protestations et réserves. MOTIFS DE LA DECISION L'article 145 du code de procédure civile sur lequel une partie fonde sa demande n'exige pas l'examen préalable de la recevabilité d'une éventuelle action future ni des chances de succès du procès qui pourrait en résulter au fond. Il impose seulement au juge statuant sur requête ou par voie de référé, de s'assurer de ce que la partie qui l'invoque justifie d'un motif légitime. Suivant l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Selon l’article L145-28 dudit code, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. En l’espèce, il est constant que par exploit en date du 14 décembre 2023, Madame [J] [M] [L] a signifié à la société NEXITY STUDEA un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’indemnité d’éviction pour la date du 30 juin 2024. Elle justifie ainsi d’un motif légitime lui permettant d'obtenir au visa de l'article 145 du code de procédure civile, et sans craindre de se voir opposer les dispositions de l'article 146 de ce même code, l'organisation d'une mesure d'expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision. Il convient de laisser à Madame [J] [M] [L] la charge provisoire des dépens, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par le juge du fond. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance contradictoire et en premier ressort, Vu l'article 145 du code de procédure civile, ORDONNONS une mesure d'expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et COMMETTONS pour y procéder : Monsieur [N] [K] [Adresse 3] [Localité 11] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 13] (expert inscrit auprès de la cour d’appel de Versailles, sous la rubrique C-18.02 - Estimations immobilières immatérielles : valeurs locatives, indemnités d'éviction ou d'expropriation, de fonds de commerce et d'entreprises) avec mission pour lui de : - convoquer et entendre les parties, - se faire communiquer, dans le délai qu'il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu'il jugera nécessaires à l'exercice de sa mission, - se rendre sur place, Appartement n°70 sis [Adresse 6] à [Localité 12], - visiter les lieux et les décrire, - rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas : ° d’une perte de fonds en valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, ° de la possibilité d’un transfert du fonds, sans perte conséquente de la clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, valeur de droit au bail, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, - fournir à la juridiction éventuellement saisie tous éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter du 30 juin 2024, pour l’occupation des lieux objet du bail, jusqu’à leur libération effective, - constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises, - faire toutes observations utiles au règlement du litige, FAISONS INJONCTION aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ; DISONS que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ; DISONS que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ; Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ; DISONS que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ; DISONS que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ; DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ; DISONS que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ; FIXONS à la somme de 3000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [J] [M] [L] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 4], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; LAISSONS provisoirement les dépens à la charge de la société IMMOBILIERE PARISIENNE ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision. FAIT À NANTERRE, le 22 octobre 2024. LE GREFFIER Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier LE PRÉSIDENT François PRADIER, 1er Vice-président