Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/02383

24/05/2023 ARRÊT N°333/2023 N° RG 22/02383 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O3JR AM/IA Décision déférée du 01 Juin 2022 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 21/03228) C.BIJAOUI [S] [Y] C/ E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE HABITAT TOULOUSAINE CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [S] [Y] [Adresse 2] [Localité 1] / FRANCE Représentée par Me Malika CHMANI, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.011356 du 18/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE [Localité 1] METROPOLE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE TOULOUSAINE prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Après un premier contrat de bail en date du 1er août 1988 résilié par ordonnance de référé du 12 mai 2016, l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat et Mme [S] [Y] ont signé le 5 juin 2019 un nouveau bail portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer global de 449,99 euros. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 1516,66 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 2 juin 2021, en vain. Par acte du 5 octobre 2021, l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat a fait assigner Mme [S] [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion des occupants et de condamnation au paiement provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 1er juin 2022, le juge a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2019 entre [Localité 1] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine et Mme [S] [Y] concernant l'appartement situé [Adresse 2], à [Localité 1] sont réunies à la date du 3 août 2021, - débouté Mme [S] [Y] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, - débouté Mme [S] [Y] de sa demande de délais pour quitter les lieux, - ordonné en conséquence à Mme [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour Mme [S] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 1] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné Mme [S] [Y] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine, à titre provisionnel la somme de 4655,65€ (décompte arrêté au 30 mars 2022, mensualité de février 2022 incluse), - condamné Mme [S] [Y] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 3 août 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné Mme [S] [Y] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat - l'OPH de la Métropole Toulousaine la somme de 100€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [S] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de la notification à la Préfecture, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Pour se déterminer ainsi, le juge a relevé qu'aucun paiement n'était intervenu depuis juin 2021 et qu'il n'était pas justifié des difficultés de relogement invoquées. Par déclaration en date du 23 juin 2023, Mme [Y] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [Y], dans ses dernières écritures en date du1er août 2022, demande à la cour, vu l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et les articles L.412-3 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, de': - infirmer le jugement du 1er juin 2022, Statuant à nouveau, - octroyer à Mme [Y] les plus larges délais de paiement en application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, pour s'acquitter dans la limite de trois armées, de toutes sommes qui seraient justifiées et dues au titre des loyers et charges impayés, - constater que Mme [Y] s'engage à payer l'intégralité de son loyer et les charges afférentes ainsi qu'un supplément de 100 euros par mois au titre de sa dette locative, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de trois ans, - statuer que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [Y] se libère selon les modalités fixées, Ou, à titre subsidiaire, - octroyer à Mme [Y] les plus larges délais pour quitter les lieux, à savoir trois ans, en application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, - statuer ce que de droit sur les dépens, étant précisé que Mme [Y] bénéficie de l'Aide Juridictionnelle totale. Mme [Y] fait valoir en substance qu'elle a honoré le paiement de ses loyers pendant 34 ans jusqu'à son départ à la retraite en septembre 2019 et la baisse de ses revenus, même si elle a pu continuer à travailler comme femme de chambre jusqu'à une chute à l'origine de fractures vertébrales en août 2020 : son arrêt maladie, non indemnisé, a été prolongé jusqu'au 15 août 2022 et elle poursuit la rééducation. Le montant de son APL a en outre été réduit à compter de janvier 2021. Ses ressources, 1000 euros actuellement et 1117,96 euros à la fin de la retenue, lui permettent néanmoins d'honorer à nouveau son loyer et de verser 100 euros mensuels en supplément pour apurer sa dette locative. Subsidiairement, l'appelante sollicite des délais pour quitter le logement : elle a 65 ans, a toujours payé son loyer avant septembre 2019, n'a pas de réponse à sa demande de logement social et a décidé de travailler à nouveau malgré ses problèmes de santé pour rembourser sa dette. Suivant dernières conclusions du 4 avril 2023 portant appel incident, l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat prie la cour, vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, 1103 et suivants du Code civil, et 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de : À titre principal, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 3 août 2021, - rejeter toutes les demandes formulées par Mme [S] [Y], À titre incident, - confirmer en tout point l'ordonnance de référé du 1er juin 2022, sauf à : - condamner Mme [S] [Y] à payer à l'Office public [Localité 1] Métropole Habitat la somme provisionnelle de 9.011,12 € euros en deniers ou en quittance au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 31 mars 2023, sauf à parfaire, - condamner Mme [S] [Y] à verser à [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Sorel. L'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat rappelle que le bail liant les parties a été résilié une première fois : à nouveau, Mme [Y] n'est plus à jour de ses loyers depuis juillet 2019, et n'a effectué depuis qu'un seul versement, en juin 2021. La locataire ne justifie pas de perspectives de remboursement et d'amélioration de sa situation, sachant que la dette s'élève désormais à 9011,12 euros au 31 mars 2023. S'agissant des délais demandés pour quitter les lieux, Mme [Y] est restée taisante depuis deux ans, n'a pas respecté le plan d'apurement proposé, refusant tout dialogue, et n'a fait de demande de logement qu'en avril 2022, ce qui ne saurait suffire à justifier le bénéfice d'un délai supplémentaire, pendant trois ans. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Il n'est pas contesté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 3 août 2021 faute pour la locataire d'avoir apuré les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, en application des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [Y] formule cependant une demande de suspension de ses effets. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.". En l'espèce, il ressort du décompte locatif arrêté au 31 mars 2023 que la locataire n'a pu procéder à aucun versement personnel depuis le 13 juin 2021, soit en 21 mois. Elle n'a pas davantage honoré sa proposition faite devant le premier juge et renouvelée en cause d'appel, de verser 100 euros supplémentaires chaque mois pour apurer sa dette, de sorte que celle-ci a doublé depuis la décision de première instance. De fait, Mme [Y] a déclaré 964 euros de revenu net imposable moyen par mois en 2020, justifie de retraites et prime d'activité pour un montant de 1001 euros en juillet 2022 : elle escompte 1118 euros à la fin de la retenue opérée par la CAF mais c'est dans l'hypothèse où la prime d'activité serait maintenue, alors qu'elle est retraitée, dit ne plus travailler depuis juin 2022 et doit donc être arrivée au terme de ses droits à arrêt-maladie. En outre, même si elle perçoit désormais les 1118 euros espérés, force est de constater qu'ajoutée au loyer, la mensualité offerte représenterait la moitié de ses ressources et ne lui permettrait pas de s'acquitter de sa dette dans les délais légaux maximum. Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne peuvent lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne sauraient être suspendus, la décision déférée étant confirmée de ce chef. Sur la provision due L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel que l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat a consenti le bail à Mme [Y] et le relevé du compte locataire daté du 31 mars 2023 fait apparaître une dette locative d'un montant de 9011,12 euros quittancement de mars 2023 inclus, non contestée par l'appelante. Mme [Y] sera donc condamnée à payer à l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat une provision de 9011,12 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 mars 2023, quittancement de mars 2023 inclus. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point. Sur la demande de délais pour quitter les lieux L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.". L'article L412-4 du même code précise que : " la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ". Au cas d'espèce, Mme [Y] n'établit pas qu'elle ne pourra pas être relogée dans une logement plus adapté à sa situation familiale et à son budget : elle n'a effectué qu'une seule démarche en ce sens, seulement en avril 2022, et elle ne renseigne pas la juridiction sur les suites données un an plus tard. En outre, aucun paiement personnel n'est intervenu depuis juin 2021 et près d'un an s'est écoulé depuis la décision d'expulsion déférée. Considérant toutefois son âge et sa situation de santé, un délai supplémentaire de trois mois à compter de la présente décision doit être accordé, étant relevé qu'un commandement de quitter les lieux a été délivré le 29 juin 2022. Sur les frais et dépens Mme [Y] qui succombe également en appel sera condamnée aux entiers dépens. L'équité commande d'allouer au bailleur la somme supplémentaire de 300 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne le montant de la provision et les délais pour quitter les lieux, Statuant à nouveau des chefs infirmés, Condamne Mme [S] [Y] à verser à l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat la somme de 9011,12 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 mars 2023, quittancement de mars 2023 inclus, Dit que Mme [S] [Y] bénéficiera d'un délai expirant le 31 août 2023 pour quitter les lieux, Y ajoutant, Condamne Mme [S] [Y] à verser à l'EPIC [Localité 1] Métropole Habitat la somme supplémentaire de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [S] [Y] aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER