Tribunal judiciaire, 26 février 2025. 24/01529

MINUTE N° : 24/00444 JUGEMENT DU 26 Février 2025 N° RG 24/01529 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JFY6 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “JEAN [Localité 7]” ET : [L] [R] [W] [G] GROSSE + COPIE le à COPIE le à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : V. AUGIS DÉBATS : A l'audience publique du 18 décembre 2024 DÉCISION : Annoncée pour le 26 FEVRIER 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “JEAN [Localité 7]”, sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS CITYA IMMOBILIER SGTI, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 11] Représenté par Me LE CARVENNEC substituant Me BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS D’une part ; DEFENDERESSE Madame [L] [R] [W] [G] née le 26 Décembre 1991 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2] Non comparante, représentée par Me PLESSIS de L’AARPI OMNIA LEGIS, avocat au barreau de TOURS D’autre part ; EXPOSE DU LITIGE Mme [L] [G] est propriétaire des lots n°15 et n°249 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10] (37). Le 13 mars 2024, le [Adresse 9] a donné assignation à Mme [L] [G] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 condamner notamment cette dernière à lui payer : la somme de 4776,45 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 10 octobre 2023,la somme de 604,80 € au titre des frais de recouvrement,la provision de 1253,13 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours,assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée. L’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties. A l’audience du 18 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Jean [Localité 7], représenté par son Conseil, demande au tribunal de, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3016, 54€ correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés et frais de recouvrement arrêtées au 01er janvier 2025 selon décompte du 12 décembre 2024 ;assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir la somme de 3016,54 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il rappelle que les frais sollicités sont justifiés par la tarification mentionnée au contrat de mandat de syndic approuvé en assemblée générale ainsi que l’existence d’un impayé récurrent depuis a minima mois de janvier 2021. Il souligne que la soit-disante inaction face aux nuisances d’un autre locataire de l’immeuble est hors sujet et au surplus relève du syndic qui n’a pas été attrait à la cause personnellement. Il souligne que le syndic en exercice a divisé la quote-part de travaux par annuité. Mme [L] [G], représentée par son Conseil, conclut au rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre et demande : la condamnation du [Adresse 9] à calculer l’échéancier dus par Mme [L] [G] pour s’acquitter de la somme de 8378,85 € au titre des travaux votés lors de ladite assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 33 de la loi du 06 juillet 1965 et modifier le décompte des charges de copropriété de Mme [L] [G] en conséquence ;la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence JEAN [Localité 7] à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi outre la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Elle conteste le bien fondé des frais de contentieux de 480 €, non justifiés, et la somme de 840 € relevant manifestement de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle conteste le fait que le contrat de syndic permette au syndic de facturer 480 € au titre de frais contentieux. Elle affirme que le syndic a commis une faute à l’origine du présent contentieux. Elle rappelle que sur la période 2022/2023, elle a signalé l’inaction face à des nuisances très importantes d’un locataire dans la résidence et l’absence de prise en compte de ses demandes concernant l’étalement des charges de travaux, pourtant de droit en application de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 ; que c’est dans ces conditions qu’elle a cessé de régler ses charges. Elle soutient que le taux d’intérêt ne peut être celui légal mais celui de 4,92% puisque le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme un “particulier”. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 9] verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic pour la période du 30 mars 2023 au 31 mars 2024 et celui pour la période du 16 janvier 2024 au 31 mars 2025 ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 15 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - le procès-verbal antérieur d'assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2023 qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01er janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 1617,34 Frais sollicités 1399,20 TOTAL 3016,54 Mme [L] [G] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1617,34 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 01er janvier 2025 selon décompte du 12 décembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, l’ensemble des sommes dues à la date de l’assignation ayant été réglées. - Sur les frais de recouvrement sollicités L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance sollicités, ils ne sont pas justifiés puisque le contrat de syndic relatif à la période où ces mises en demeure et relance ont été adressées n’est pas versé aux débats. La somme de 840 € apparaissant au décompte en date du 06 octobre 2023 correspond à une provision à valoir sur une potentielle condamnation à l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera examinée au titre des mesures de fin de jugement Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic Vu l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. En l’espèce, le contrat de syndic du 29 mars 2023, approuvé par les copropriétaires pour la période du 30 mars 2023 au 31 mars 2024 stipule bien au paragraphe 9 “le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné” et au paragraphe 9.1 : “constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice” (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) 480 € TTC. En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés et des impayés réguliers depuis 2021 et de l’absence de décompte créditeur pour la défenderesse depuis le 01er janvier 2021, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €. *** Mme [L] [G] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 480 € au titre des diligences exceptionnelles du syndic. - Sur les demandes reconventionnelles de Mme [L] [G] - Au titre de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que : “La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société. Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires”. Il ressort de la pièce 3 de la demanderesse que des annuités à hauteur d’un dixième ont bien été mises en place dès le 19 décembre 2023 au bénéfice de Mme [L] [G] conformément à l’article 33 susvisé. Conformément à cet article “les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.” C’est bien le taux légal qui est applicable. Les demandes formulées par Mme [L] [G] à ces titres seront rejetées. - Au titre des demandes indemnitaires Les demandes principales du syndicat des copropriétaires de la Résidence JEAN [Localité 7] étant fondées, Mme [L] [G] ne justifie ni d’une faute ni d’un préjudice imputable à ce dernier étant précisé que le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des actes potentiellement dommageables du syndic. - Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, Mme [L] [G] sera tenue aux dépens. Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 900 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort Condamne Mme [L] [G] à verser au [Adresse 8] [Adresse 6] les sommes suivantes : 1.617,34 € (MILLE SIX CENT DIX-SEPT EUROS TRENTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 01er janvier 2025 selon décompte du 12 décembre 2024 augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;480,00 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des diligences exceptionnelles ; Rejette le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence JEAN [Localité 7] et de Mme [L] [G] ; Condamne Mme [L] [G] aux dépens ; Condamne Mme [L] [G] à payer au [Adresse 9] la somme de 900,00 € (NEUF CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe. LE GREFFIER, Signé V. AUGIS LE PRÉSIDENT, Signé C. BELOUARD