Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/01713

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE MINUTE (Décision Civile) Service de proximité Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] c/ [G], [W] MINUTE N° DU 30 Juillet 2024 N° RG 24/01713 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PUHD Grosse délivrée à Me BAUDIN Expédition délivrée à M. [G] à Mme [W] le DEMANDEUR: Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 5] [Localité 2] représenté par son syndic en exrcice la SAS CABINET BORNE & DELAUNAY [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Thierry BAUDIN substitué par Me Stéphanie MARQ-DEMARCHI, avocats au barreau de NICE DEFENDEURS: Monsieur [L] [G] né le 07 Février 1971 à [Localité 6] (ITALIE) [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] non comparant, ni représenté Madame [E],[T] [W] née le 25 Octobre 1977 à [Localité 4] (GABON) [Adresse 5] -[Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DE LA JURIDICTION: Lors des débats et qui a délibéré : Présidente : Madame Caroline ATTAL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente DEBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe PRONONCE : par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSE DU LITIGE Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] sont propriétaires indivis au sein de l’immeuble [Adresse 5], [Adresse 5], sis [Adresse 5] à [Localité 2]. Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, a assigné Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] à comparaître devant le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité, à l’audience du 20 juin 2024 à 14 heures 15 aux fins de voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3.812,13 euros au titre des charges de copropriété, outre 1.500 euros à titre de dommages et intérêts. Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter. L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2024. EXPOSE DES MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la créance du syndicat au principal Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible. En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre. En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs. Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sollicite dans son assignation la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 3.812,24 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 19 mars 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2023 sur la somme de 2.937,67 euros et de l’assignation pour le surplus, outre le paiement des honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaires indivis des défendeurs,les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2022 et 19 décembre 2023 ayant respectivement approuvé les comptes des exercices 2021/2022 et 2022/2023 et voté le budget prévisionnel des exercices 2023/2024 et 2024/2025 ;le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 13 avril 2023 ayant voté la réalisation des travaux de réfection du toit ;le relevé général des dépenses des exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023 ;un décompte de la créance due au 1er janvier 2024 à hauteur de 3.812,13 euros ;les appels de provision du 3ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 ;le détail des charges de copropriété des exercices 2020/2021 à 2022/2023 ;le contrat de syndic en date du 19 décembre 2023 ;une mise en demeure en date du 18 octobre 2023 de payer la somme de 2.937,67 euros au titre des charges de copropriété ; Le syndicat des copropriétaires produit à l’audience un décompte des sommes dues actualisé au 1er avril 2024 pour un montant de 4.512,64 euros. Toutefois, les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience, il ne sera pas tenu compte de cette pièce qui n’a pu être soumise à la discussion contradictoire des parties. Il convient de se fonder uniquement sur le décompte arrêté au 1er janvier 2024. Les défendeurs, non comparants, ne contestent pas la dette. Il convient toutefois de déduire du décompte précité le montant des frais de mise au contentieux imputés à deux reprises à hauteur de 300 euros les 28 avril 2023 et 28 novembre 2023, et une troisième fois le 28 décembre 2023 à hauteur de 150 euros, ces frais ne pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire auprès des copropriétaires concernés en sus de la rémunération forfaitaire allouée au syndic que dans l’hypothèse de l’accomplissement par ce dernier de diligences exceptionnelles, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] seront par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 3.062,13 euros (= 3.812,13 – 300 - 300 – 150) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement nécessaires dus au 1er avril 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2023 sur la somme de 2.937,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas de l’existence d’une clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis dans le paiement de leurs charges, sera débouté de sa demande de solidarité. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a nécessairement subi un préjudice économique dû à la carence de Monsieur [L] [G] et de Madame [E] [W] dans le paiement de leurs charges, sans que ces derniers ne fournissent aucune explication, dès lors qu’il a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires à l’exercice de sa mission de gestion et d’entretien de l’immeuble. Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] seront par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement Sur les demandes accessoires Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, et à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement. En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, la somme de 3.062,13 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement nécessaires dus au 1er avril 2024, assortie des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2023 sur la somme de 2.937,67 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le CABINET BORNE & DELAUNAY, de ses demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNE Monsieur [L] [G] et Madame [E] [W] aux entiers dépens de la procédure ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Le Greffier Le Juge