Cour d'appel, 17 mai 2023. 19/18683

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 17 MAI 2023 (n° 192 , 14 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18683 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYDE Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Août 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 18/03039 APPELANTES CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION SASU immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 397 942 004 [Adresse 1] [Localité 6] Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Ayant pour avocat plaidant Me Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 294 CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 380 867 978 [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020 Ayant pour avocat plaidant Me Olivier TAMAIN de la SCP MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 294 INTIMEE Madame [H] [P] épouse [X] né le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 9] [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Stéphanie MOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1710 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS La société [Z] [J] a fait édifier en qualité de maître d'ouvrage, un immeuble à usage d'habitation de deux étages composé de 17 logements après démolition des constructions existantes sur la parcelle sise [Adresse 4], voisin de la propriété de Mme [H] [P], épouse [X]. La société Crédit agricole immobilier anciennement société [Z] [J] Promotion a fait assigner les propriétaires voisins devant le juge des référés de ce tribunal pour voir désigner un expert. Deux ordonnances de référé en date du 23 mars 2011 ont désigné M. [I] [Y] en qualité d'expert pour examiner les avoisinants. Une ordonnance de référé en date du 16 août 2011 les a rendues communes à la commune de [Localité 8]. Deux rapports d'expertise ont été déposés les 13 et 19 mars 2016. Faisant valoir que pendant l'exécution du chantier, elle a subi des désordres et des préjudices liés à l'exécution des travaux, Mme [H] [P], épouse [X] a, par acte d'huissier du 4 avril 2018, assigné la société Crédit Agricole Immobilier Promotion venant aux droits de la société [Z] [J] devant ce tribunal. Par acte d'huissier du 30 juillet 2018, la société Crédit Agricole Immobilier Promotion et la société Crédit Agricole Immobilier ont assigné la société Allianz IARD. Les deux procédures ont été jointes. Par jugement du 14 août 2019, le tribunal de grande instance de Créteil a : - dit recevables les demandes de Mme [H] [P], épouse [X], - condamné la société Crédit agricole immobilier promotion venant aux droits de la société [Z] [J] promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X], les sommes de : mille cinquante euros (1.050 €) au titre des travaux de remise en état de la chambre de l'appartement du 2ème étage, deux mille deux cent vingt euros HT (2.220 € HT) augmentés de la TVA à 10 % au titre de l'installation d'une VMC dans l'appartement du 2ème étage, douze mille cent euros HT (12.100 € HT) augmentés de la TVA à 20 % au titre des travaux de remise en état du garage, trois mille cent quinze euros HT (3.115 € HT) augmentés de la TVA à 10 % au titre des travaux de remise en état du mur, trois mille cinq euros (3.005 €) augmentés de la TVA à 10 % au titre des travaux de reprise de la corniche, mille soixante euros quarante centimes TTC (1.060,40 € TTC) au titre des travaux de remise en état du pignon, trois mille cinq euros HT (3.005 € HT) augmentés de la TVA applicable au titre des honoraires d'architecte, huit mille quatre cent euros soixante neuf centimes (8.400,69 €) au titre des pertes de loyers pour l'appartement du 2ème étage, deux mille cent quatre vingt deux soixante dix centimes TTC (2.182,70 € TTC) en remboursement des frais et honoraires pendant l'expertise, cinq mille euros (5.000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté le surplus des demandes de Mme [H] [P], épouse [X], - rejeté les demandes à l'encontre de la société Allianz IARD, - condamné la société Crédit agricole immobilier promotion venant aux droits de la société [Z] [J] promotion à payer à la société Allianz IARD la somme de deux mille euros (2.000 €) en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Crédit agricole immobilier promotion venant aux droits de la société [Z] [J] promotion aux dépens, - accordé à Maître Stéphanie Moisson, avocat, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société par actions simplifiée unipersonnelle Crédit Agricole Immobilier Promotion et la société anonyme Crédit Agricole Immobilier ont relevé appel de cette décision à l'encontre de Mme [H] [P], épouse [X] seulement, par déclaration remise au greffe le 8 octobre 2019. La procédure devant la cour a été clôturée 18 janvier 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 2 juin 2020 par lesquelles la société Crédit Agricole Immobilier Promotion et la Société Crédit Agricole Immobilier, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 2224 et 2232 du code civil et 565 et 566 du code de procédure civile, à : à titre liminaire, - accueillir l'intervention volontaire de la société Crédit Agricole Immobilier régularisée devant le tribunal de grande instance de Créteil, - mettre hors de cause la société Crédit Agricole Immobilier Promotion, à titre principal, - constater la prescription des demandes de Mme [H] [P], épouse [X], - réformer en conséquence la décision entreprise et débouter Mme [H] [P], épouse [X], de l'ensemble de ses demandes indemnitaires, et réformer les condamnations intervenues à l'encontre de la société Crédit Agricole Immobilier Promotion, à titre subsidiaire, 1) sur l'appartement en R +1 - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 14 août 2019, 2) sur l'appartement en R +2 - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Crédit Agricole Immobilier Promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X] : 1.050 € au titre des travaux de remise en état de la chambre de l'appartement du 2ème étage, 8.400,69 € au titre des pertes locatives pour l'appartement du 2ème étage, - débouter Mme [H] [P], épouse [X], de l'ensemble de ses demandes de condamnation à l'encontre de la société Crédit agricole Immobilier, - si une condamnation devait intervenir, dire qu'elle sera à la charge de la société Crédit Agricole Immobilier, 3) Sur l'obturation du fenestron - déclarer irrecevable la prétention nouvelle de Mme [H] [P], épouse [X], en conséquence, - débouter Mme [H] [P], épouse [X], des fins de ses contestations et de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 14 août 2019, en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire de Mme [H] [P], épouse [X], car hypothétique, 4) Sur les dégradations affectant le garage - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Crédit Agricole Immobilier Promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X], 12.100 € HT augmentés de la TVA à 20 % au titre des travaux de remise en état du garage, - débouter Mme [H] [P] [X] de l'ensemble de ses demandes de condamnation à l'encontre de la société Crédit agricole immobilier, - Si une condamnation devait intervenir, dire qu'elle sera à la charge de la société Crédit agricole Immobilier, 5) Sur les dégradations du mur contre le n°4 - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 14 août 2019, 6) Sur l'endommagement du pignon - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Crédit Agricole Immobilier Promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X], 1.060,40 € au titre des travaux de remise en état du pignon et de 3.005 € HT correspondant aux honoraires de l'architecte, - débouter Mme [H] [P], épouse [X], de l'ensemble de ses demandes de condamnation à l'encontre de la société Crédit Agricole Immobilier, - si une condamnation devait intervenir, dire qu'elle sera à la charge de la société Crédit Agricole Immobilier, 7) Sur les honoraires liés à l'expertise - confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 14 août 2019 en ce qu'il a condamné la société Crédit Agricole Immobilier Promotion à régler à Mme [H] [P], épouse [X], la somme de 2.182,70 € TTC, 8) Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Crédit agricole immobilier promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X], la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en tout état de cause, - condamner Mme [H] [P], épouse [X], à payer à la société Crédit agricole immobilier la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Vu les conclusions notifiées le 1er avril 2020 par lesquelles Mme [H] [P], épouse [X], intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa du principe selon lequel nul ne doit créer à autrui un trouble anormal du voisinage, à : - dire les sociétés Crédit Agricole Immobilier promotion et Crédit Agricole Immobilier non fondées dans leur appel et les en débouter, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les sociétés Crédit agricole immobilier et Crédit agricole immobilier promotion et dit que la prescription n'était pas acquise lorsqu'elle a délivré l'assignation au fond, mais, faisant droit à son appel incident, - infirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant des condamnations prononcées au titre de ses préjudices, et statuant à nouveau, - constater que les dommages causés à l'immeuble sis [Adresse 3] sont consécutifs aux travaux de construction entrepris par la société Crédit agricole immobilier venant aux droits de la société Monne [J] promotion, et la condamner à les réparer, - condamner la société Crédit agricole immobilier venant aux droits de la société Monne [J] promotion au paiement des sommes suivantes avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2018 : Travaux de remise en état du garage selon devis IDF rénovation : 12.100,00 € HT (TVA 20%), Travaux d'installation de VMC ' SDB - appartement du 2ème étage selon devis IDF rénovation : 2.220,00 € HT (TVA 10%) et honoraires architecte : 234 € TTC, Honoraires d'architecte 10% montant travaux VMC + Garage : 1.450,00 € HT (TVA 20%), Travaux de remise en état appartement du 1er étage face : 5.984,00 € HT (TVA 10%), Travaux de remise en état appartement du 2ème étage face : 1.050,00 € HT (TVA 10%), Dégradation du mur contre n°4 : 3.115,00 € HT (TVA 10%), Travaux de reprise de la corniche : 3.005,00 € HT, Honoraires architectes Mur contre n°4, travaux sur la corniche : 612,00 € HT (TVA 20%), Souches de cheminées, travaux remplacement chaudières :12.000,00 € HT (TVA 10%), Honoraires architectes :1.584,00 € HT (TVA 20%), Perte de valeur 2 appartements : 6.000,00 €, Remise en état pignon droit : 1.060,40 € TTC, Préjudice locatif appartement du 1er étage : 6.112,19 €, Préjudice locatif appartement du 2ème étage : 8.400,69 €, Obturation du fenestron préjudice ' Trouble anormal voisinage : 20.000,00 €, Honoraires conseils techniques de Mme [H] [P], épouse [X] : 4.574,70 €, - ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil, - condamner la société Crédit Agricole immobilier venant aux droits de la société Monne [J] promotion à lui payer une somme de 8.000,00 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant les frais de PV de constat, dont le recouvrement pourra être effectué par Maître Moisson, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de mise hors de cause de la société Crédit Agricole Immobilier Promotion et l'intervention volontaire de la Société Crédit Agricole Immobilier Les appelantes font valoir que la véritable entité ayant réalisé le projet immobilier litigieux est la société Crédit Agricole Immobilier, venant aux droits de la société [Z] [J] ; Il n'est pas contesté par Mme [P] que la Société Crédit Agricole Immobilier vient aux droits de la société [Z] [J] Promotion ; Il convient de faire droit à la demande de mise hors de cause de la société Crédit Agricole Immobilier Promotion et d'accueillir l'intervention volontaire de la Société Crédit Agricole Immobilier ; Le jugement déféré a omis de statuer sur ces points ; Il sera donc ajouté au jugement que l'intervention volontaire de la Société Crédit Agricole Immobilier est accueillie et que la société Crédit Agricole Immobilier Promotion est mise hors de cause ; Sur le rapport d'expertise M. [Y] a visité l'immeuble sis [Adresse 3], appartenant à Mme [H] [P], épouse [X], contigu à l'opération de construction, avant son commencement ; Il s'agit d'un immeuble en meulières de deux étages sur rez-de-chaussée dans lequel est exploité un atelier de réparation de véhicules Renault, et se trouve un studio ; Le premier étage comprend un appartement et le deuxième étage en comprend deux ; M. [Y] a conclu que la construction réalisée sur le terrain voisin par la société [Z] [J] Promotion a causé des dégradations dans le garage et l'appartement situé au 2ème étage face et a évalué le coût des travaux de reprise ; Sur la recevabilité des demandes La société Crédit Agricole Immobilier maintient que les demandes de Mme [H] [P], épouse [X] se heurtent à la prescription quiquennale, en ce que le point de départ de la prescription est la date à laquelle l'expert a constaté la réalité des désordres le 16 décembre 2011 alors que l'assignation est en date du 30 juillet 2018 ; Mme [H] [P], épouse [X] maintient que le point de départ de la prescription est la date du dépôt du rapport d'expertise, faisant valoir que les réunions d'expertise des 16 décembre 2011 et 7 novembre 2012 n'ont pas été suivies de notes de l'expert aux parties et que M. [Y] n'a diffusé qu'une note aux parties le 2 octobre 2015 avant le dépôt des deux rapports les 15 et 21 mars 2016 ; La désignation de M. [Y] en qualité d'expert résulte de deux ordonnances de référés du 23 mars 2011 et d'une ordonnance du 16 août 2011, sur assignation de la société [Z] [J] Promotion pour dresser un état des immeubles riverains et des désordres préexistants à la construction ; dans le cas où des désordres surviennent en cours de construction, les décrire et fournir à la juridiction tous éléments techniques ou de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et apprécier les préjudices ; Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; En l'espèce, il est exact que l'expert s'est rendu sur place le 16 décembre 2011 pour constater la réalité des allégations de Mme [H] [P], épouse [X], qui lui avait signalé l'apparition de désordres sur son immeuble suite aux premières opérations de démolition ; Néanmoins, il n'a rédigé aucune note à la suite de cette réunion, la première note aux parties étant celle du 28 juillet 2015, par laquelle il a sollicité les défendeurs afin qu'ils fassent connaître leurs éventuelles réclamations à la suite de l'achèvement du programme immobilier (annexe 30) ; Seule la note aux parties valant note de synthèse du 2 octobre 2015, dans laquelle, l'expert indique avoir été appelé à trois reprises (16/12/2011, 7/11/2012 et 01/07/2014) après signalement de dégâts dont il pouvait être avéré qu'ils soient liés au chantier [Z] [J] et se prononce sur ce qu'il considère comme relevant de la responsabilité du chantier voisin a permis à Mme [H] [P] épouse [X] de connaître les faits lui permettant d'exercer son action ; De surcroît, il résulte bien de cette note de synthèse qu'à l'occasion de chaque visite sur place, il a été signalé à l'expert, soit une aggravation des désordres, soit l'apparition de nouveaux désordres ; Egalement, M. [B] [U], architecte désigné par Mme [H] [P], épouse [X], a signalé dans sa note du 5 novembre 2005 de nouveaux désordres dont l'expert n'avait pas fait état dans sa note aux parties valant note de synthèse du 2 octobre 2015 ; Le point de départ de la prescription des demandes ne peut donc être fixé à la date du 16 décembre 2011 ; Celle-ci court au plus tôt à compter du 2 octobre 2015 et l'assignation est en date du 30 juillet 2018 ; L'action n'est donc pas prescrite ; Par ces motifs substitués à ceux des premiers juges, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit recevables les demandes de Mme [H] [P], épouse [X] ; Sur les préjudices matériels Concernant l'appartement R+1 face ([V]) Mme [H] [P] épouse [X] maintient devant la cour que l'appartement a fait l'objet d'une remise en état à la suite d'un dégât des eaux lié au défaut de raccordement entre les deux bâtiments dont la société Crédit Agricole Immobilier est responsable ; Elle affirme avoir signalé les désordres à l'expert soit l'existence de fissures dans l'appartement ainsi qu'une humidité très importante ; Mme [H] [P] épouse [X] produit aux débats deux factures (pièces 8 et 9) , l'une du 17 novembre 2012 relative à la mise en peinture de l'appartement, l'autre du 23 juin 2014 relative aux travaux effectués dans la chambre côté terrasse, selon devis du 11 décembre 2013 ; Contrairement à ses affirmations, il ressort du rapport d'expertise, qu'aucun désordre lié au chantier voisin n'a été signalé à l'expert avant la remise en peinture de l'appartement suivant facture précitée du 17 novembre 2012, lors de l'accedit du 16 décembre 2011, l'appartement n'a pas été visité et lors de l'accedit du 7 novembre 2012, l'expert a constaté que celui-ci avait été complètement refait à la suite du départ des locataires ; L'expert n'a donc pas retenu la réclamation de Mme [H] [P] épouse [X] au motif que l'appartement visité lors de l'accedit du 20 mai 2011 (avant travaux) était en mauvais état, qu'aucune réclamation n'a été formulée auprès de lui et l'appartement n'a pu être revisité que le 7 novembre 2012, celui-ci ayant été complètement refait, sans qu'il n'ait pu revoir les lieux avant réfection ; Il a ajouté qu'au surplus la facture n'est pas détaillée et concerne la remise en état complète de l'appartement et a affirmé qu'il s'agit d'une remise classique après le départ du locataire, sans lien avec les travaux ; Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il n'a pas retenu le montant de la facture du 17 novembre 2012 ; S'agissant de la facture du 23 juin 2014, il sera observé en premier lieu qu'elle ne détaille pas les prestations réalisées et vise des 'travaux effectués dans la chambre côté terrasse', selon devis du 11 décembre 2013 qui n'est pas produit ; Si dans la note de synthèse du 2 octobre 2015, l'expert indique que l'appartement a subi un dégât des eaux et qu'il semblerait que le dégât des eaux soit lié à un défaut de raccordement entre les deux bâtiments, l'expert ne confirme pas cette analyse dans son rapport en ce qu'il écarte expressément l'indemnisation demandée ; En page 29, il indique qu'en ce qui concerne les appartements visités, il n'a pas noté d'évolution ou apparition de désordres lors de l'accedit du 1er juillet 2014, les seuls désordres relevés étant antérieurs et se manifestant par des moisissures relevant de phénomènes de condensation préexistants et relevés lors des opérations expertales diligentées avant le démarrage des travaux (en mai 2011) ; Ainsi, s'il indique dans son rapport que l'étanchéité est à parfaire entre le bâtiment neuf et le bâtiment existant de Mme [H] [P], épouse [X], il ne fait pas le lien entre les travaux réalisés dans la chambre côté terrasse et ce défaut d'étanchéité ; En l'absence de tout autre élément technique, il convient d'entériner les conclusions d'expertise ; Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté l'intégralité de la réclamation de Mme [H] [P] épouse [X] au titre de la remise en état de l'appartement du 1er étage ; Concernant l'appartement R+2 face ([E]) La société Crédit Agricole Immobilier ne peut valablement maintenir en appel sa contestation au titre de la réfection de la chambre alors que l'expert a uniquement retenu la remise en état de cette pièce pour une somme de 1.050 € en lien avec la dégradation qu'il avait relevée lors de l'accedit du 16 décembre 2011 ; Si la dégradation est qualifiée de 'mineure' par l'expert, il apparaît néanmoins que la peinture doit être entièrement refaite dans la chambre ; Par ailleurs, l'expert a retenu la somme de 2.220 € HT, outre la TVA à 10 % et les honoraires d'architecte de 10 %, soit 220 € HT, au titre de l'installation d'une VMC en raison de l'obstruction du jour secondaire pour rétablir une ventilation des pièces humides ; L'obstruction du fenestron n'est pas contestée par la société Crédit Agricole Immobilier, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu ce chef de préjudice ; Concernant le garage Devant la cour, la société Crédit Agricole Immobilier maintient qu'elle n'est redevable d'aucune somme au titre de la réfection du garage ; Or, il résulte bien du rapport d'expertise, que la fissure filante qui était certes préexistante, s'est aggravée et que d'autres fissures sur le mur latéral de gauche sont apparues ; L'expert n'a retenu que les reprises nécessaires à ces désordres, soit 8.600 € HT pour la reprise de la dalle au sol et 3.500 € HT pour la reprise du mur, soit 12.100 € HT augmentés de la TVA à 20 % et des honoraires d'architecte de 10 %, soit 1.210 € HT ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a alloué ces sommes à Mme [H] [P] épouse [X] ; Concernant le mur dégradé contre le n° 4 (façade arrière) Le jugement non contesté en ce qu'il a alloué à Mme [H] [P] épouse [X] la somme de 3.115 € HT outre la TVA à 10 % et les honoraires d'architecte de 10 % soit 311 € HT, sera confirmé de ce chef ; Concernant les souches de cheminée Il résulte du rapport de M. [U] architecte en date du 5 novembre 2005 que les souches de cheminées de l'immeuble de Mme [H] [P] épouse [X] situées à moins de 8 mètres de la nouvelle construction côté du n° 2 nettement plus haute que la couverture du bâtiment de Mme [H] [P] épouse [X] n'ont pas été exhaussées par le promoteur, ce qui peut créer une nuisance au niveau du tirage et a pour conséquence de ne pas être conforme à la réglementation ; M. [U] citant à ce titre le DTU 24.1 Travaux de fumisterie 'le débouché du conduit de fumées doit être situé à 0,4 mètres au moins au dessus de toute partie de construction distante de moins de 8 mètres' et indiquant : 'ce qui n'est plus le cas aujourd'hui' ; L'expert judiciaire a énoncé dans son rapport, que le promoteur a l'obligation d'achever les travaux relatifs au voisinage en particulier le rehaussement des cheminées, conformément à la norme ; Par un complément à son rapport, en date du 15 janvier 2018, M. [B] [U] a indiqué que : 'compte tenu de l'implantation de l'immeuble neuf, avec une partie peu large dépassant de moins de 2 mètres notre couverture, l'exhaussement des souches de cheminées existantes conformément à la réglementation est pratiquement impossible' ; M. [B] [U] a préconisé de supprimer l'utilisation des conduits de fumées en modifiant l'installation de chauffage des deux appartements par le remplacement des chaudières existantes par des chaudières à ventouse en façade pour un coût total de 12.000 € HT ; Si ce rapport de M. [U] est postérieur aux rapports de l'expert judiciaire, il a été soumis à la libre discussion contradictoire des parties et la société Crédit Agricole Immobilier ne produit aucun élément permettant d'établir qu'elle est en situation de respecter son obligation de mettre aux normes les cheminées du bâtiment voisin ; Dans ces conditions, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande formée de ce chef ; Il sera alloué en appel à Mme [H] [P] épouse [X] la somme supplémentaire de 12.000 € HT outre la TVA à 10 % et les honoraires d'architecte de 10 % soit 1.200 € HT au titre des travaux de chaudières ; Concernant la corniche dégradée en façade rue Le jugement non contesté en ce qu'il a alloué à Mme [H] [P] épouse [X] la somme de 3.005 € HT outre la TVA à 10 % et les honoraires d'architecte de 10 % soit 300 € HT, sera confirmé de ce chef ; Concernant l'endommagement du pignon Mme [H] [P], épouse [X], et le constructeur ont conclu un protocole d'accord sans date, aux termes duquel : 'Lors de la démolition d'un immeuble appartenant à la SCCV PAVILLON WILSON II...adossé contre l'un des pignons de l'immeuble de Mme [P]-[X] sis [Adresse 3], il a été observé divers désordres affectant cet immeuble qui trouvent leurs origines au travers de ces travaux de démolition. Los de la dépose dudit immeuble..., plusieurs pierres du pignon de l'immeuble se sont décrochées de ce pignon. Ces désordres ont eu pour conséquence des infiltrations au travers de ce pignon à l'origine de la détérioration des embellissements 'toile de verre escalier RDC' qui le recouvre côté intérieur dans les parties communes 'hall d'entrée et montée des marches au premier étage'. Pour mettre fin au différend qui oppose les parties, celles-ci ont décidé des points suivants ; 1/ La société SCCV PAVILLON WILSON II s'engage à faire son affaire avant le 30 juin 2013 de la remise en état du pignon de l'immeuble de Mme [P]-[X] de part et d'autre de celui-ci, ainsi que du remboursement de la somme de 727,60 € TTC correspondante à la remise en état des embellissements, 2/ En contrepartie du parfait respect de cet engagement et de l'encaissement de la somme de 727,60 € TTC, Mme [P]- [X] consent à abandonner tous recours à l'encontre de la société SCCV PAVILLON WILSON II concernant l'endommagement de ce pignon...' ; Comme l'a dit le tribunal, Mme [H] [P], épouse [X], a reçu la somme de 727,60 € dont le versement avait été convenu au titre de la reprise des embellissements de l'intérieur de l'entrée de l'immeuble, mais les travaux de reprise du pignon n'ont pas été réalisés et la société Crédit agricole immobilier, qui ne justifie pas de leur exécution, se prévaut à tort du protocole d'accord dont cette partie de l'engagement du constructeur n'a pas été respectée ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a alloué à Mme [H] [P], épouse [X], la somme de 1.060,40 € TTC à ce titre, outre les honoraires d'architectes de 10 % sur la somme de 964 € (montant hors taxes), soit 96 € HT ; Sur le montant total des honoraires de l'architecte Le tribunal a retenu une somme de 3.005 € HT à ce titre, outre la TVA applicable ; Mme [H] [P], épouse [X] soutient que le jugement doit être rectifié en ce qu'il a omis d'indiquer dans son dispositif les honoraires d'architecte pour un montant de 220 € HT au titre de la rénovation de la VMC ; Or, les honoraires d'architecte alloués en première instance se décomposent comme suit : - 220 € HT au titre de l'installation de la VMC - 1.210 € HT au titre des travaux du garage - 311 € HT pour le mur contre le n° 4 - 300 € HT pour la corniche en façade - 96 € HT pour l'endommagement du pignon total : 2.137 € HT ; Il n'a donc pas été omis dans le dispositif du jugement les honoraires d'architecte au titre de l'installation de la VMC ; Il a été vu qu'en cause d'appel, il est alloué à Mme [H] [P] épouse [X] la somme supplémentaire de 12.000 € HT outre la TVA à 10 % et les honoraires d'architecte de 10 % soit 1.200 € HT ; Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a alloué à Mme [H] [P] épouse [X] la somme de 3.005 € HT au titre des honoraires d'architecte ; Les honoraires d'architecte s'élèvent en appel à 3.337 € HT ( 2.137 € + 1.200 €) ; Sur les frais et honoraires pendant l'expertise Devant la cour, Mme [H] [P] épouse [X] maintient l'intégralité de sa demande, sollicitant outre la somme de 2.182,70 € TTC allouée par le tribunal au titre des honoraires des architectes missionnés pendant l'expertise : 450 € TTC (facture du 14 avril 2014), 388,70 € TTC (note d'honoraires du 22 octobre 2012) et 1.344 € TTC (note d'honoraires du 1er novembre 2015), celle de 2.914,20 € correspondant à la note d'honoraires du 5 novembre 2014, relatifs au suivi des travaux de reprise du garage et de création d'une VMC dans l'appartement du 2ème étage droite ; Cette note d'honoraires correspond donc à des sommes déjà allouées au titre des honoraires d'architecte ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté le surplus de la demande ; Sur les préjudices immatériels Sur les pertes locatives S'agissant de l'appartement du 1er étage, il résulte des pièces produites que M. et Mme [V] ont donné congé et quitté les lieux le 31 mai 2012 ; S'il n'est pas établi qu'ils ont restitué l'appartement en raison des travaux de démolition et de construction de l'immeuble voisin, Mme [H] [P] épouse [X] produit une attestation de son administrateur de biens du 26 septembre 2012, suivant laquelle depuis leur départ, l'appartement a été visité plus de 10 fois et à chaque visite les candidats locataires ont refusé de donner suite à la location de l'appartement proposé du fait des nuisances provoquées par la construction des deux immeubles de part et d'autre de l'appartement ; L'appartement a été reloué à compter du 1er janvier 2013, suivant contrat de bail du 19 décembre 2012 ; Il doit être retenu compte-tenu de ces éléments une perte de chance de relouer immédiatement l'appartement du 1er étage, soit un préjudice qui ne peut être supérieur à 70 % des loyers non-perçus, soit une somme de 70 % de 5.643,19 € (806,17 € au titre du loyers hors provisions sur charges et frais x 7 mois), soit 3.950, 23 € ; Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef ; S'agissant de l'appartement du 2ème étage, Mme [E] a donné congé et quitté les lieux le 16 septembre 2013 ; Lors de l'accedit du 1er juillet 2014, faisant suite à l'achèvement des travaux, l'expert a constaté que cet appartement était vide ; Le logement a été reloué à effet du 3 juillet 2014 ; L'expert a retenu les pertes locatives de l'appartement du 2ème étage à hauteur 8.400,69 €, soit une somme mensuelle de 878,12 € pendant 9 mois et 17 jours ; Il a été vu néanmoins, que seule la perte de chance de relouer l'appartement immédiatement est indemnisable, il sera retenu une somme équivalente à 70 % des loyers non-perçus, soit 70 % de 7.826,68 € (818, 12 € au titre du loyers hors provisions sur charges x 9 mois et 17 jours), soit 5.478,67 € ; Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a alloué à Mme [H] [P] épouse [X] la somme de 8.400,69 € au titre au titre des pertes de loyers pour l'appartement du 2ème étage ; Il lui sera alloué en appel la somme de 9.428, 90 € (3.950, 23 € + 5.478,67 €) au titre des pertes de loyers pour les appartements du 1er et du 2ème étage ; Sur les dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage Devant la cour, Mme [H] [P] épouse [X] sollicite en outre une somme de 20.000 € en réparation du trouble anormal de voisinage causé par l'obstruction définitive de la fenêtre de la salle de bain, devenue une pièce borgne ; Elle avait sollicité en première instance une somme de 29.400 € au titre de la perte financière représentée par cette obstruction, soit une diminution du loyer de 70 € par mois pendant 10 ans ; La société Crédit Agricole Immobilier soulève cependant à juste titre le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage présentée pour la première fois en appel ; En effet, cette demande est bien une demande nouvelle qui n'est ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions de première instance ; La demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage sera donc déclaré irrecevable ; Sur la perte de valeur des appartements La perte de valeur des appartements causée par l'impossibilité d'y faire des feux de cheminée n'est pas davantage démontrée en appel ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité fixée à 6.000 € ; Sur la responsabilité Il convient de considérer que les préjudices causés à Mme [H] [P], épouse [X], du fait des travaux de construction de l'immeuble réalisé par la société [Z] [J] promotion, ont par leur nature et leur intensité, excédé les inconvénients normaux du voisinage ; Nul ne devant causer à autrui un trouble anormal du voisinage, la société Crédit agricole immobilier venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion, maître de l'ouvrage, doit être déclarée responsable des dommages subis par Mme [H] [P], épouse [X], même en l'absence de démonstration d'une faute et condamnée à lui payer les indemnités allouées ; Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Crédit agricole Immobilier Promotion venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion ; La société Crédit Agricole Immobilier venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion sera condamnée en lieu et place de cette société ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Crédit Agricole Immobilier, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à Mme [H] [P], épouse [X], la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Il n'y a pas lieu d'inclure dans les dépens des frais de procès-verbal de constat dès lors qu'aucun procès-verbal de constat n'est produit aux débats ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Crédit Agricole Immobilier ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Dans la limite de sa saisine : Confirme le jugement sauf en ce qu'il a : - condamné la société Crédit agricole immobilier promotion venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion au lieu de la société Crédit Agricole Immobilier venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion - condamné la société Crédit agricole immobilier promotion venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X], les sommes de 3.005 € HT augmentés de la TVA applicable au titre des honoraires d'architecte et 8.400,69 € au titre des pertes de loyers pour l'appartement du 2ème étage ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Accueille l'intervention volontaire de la société Crédit Agricole Immobilier ; Met la société Crédit Agricole Immobilier Promotion hors de cause ; Condamne la société Crédit Agricole Immobilier venant aux droits de la société [Z] [J] promotion en lieu et place de la société Crédit Agricole Immobilier Promotion ; Condamne la société Crédit Agricole Immobilier venant aux droits de la société [Z] [J] promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X] la somme de 3.337 € HT augmentés de la TVA applicable au titre des honoraires d'architecte et celle de 9.428, 90 € au titre des pertes de loyers pour les appartements du 1er et du 2ème étage ; Condamne la société Crédit Agricole Immobilier venant aux droits de la société [Z] [J] Promotion à payer à Mme [H] [P], épouse [X] la somme supplémentaire de 12.000 € HT outre la TVA à 10 % au titre des travaux de chaudières ; Déclare irrecevable comme nouvelle la demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage au titre de l'obturation du fenestron ; Condamne la société Crédit Agricole Immobilier aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à Mme [H] [P], épouse [X] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT