Tribunal judiciaire, 17 décembre 2024. 24/04709

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 24/04709 N° Portalis 352J-W-B7I-C4TFW N° MINUTE : 1 Assignation du : 27 Mars 2024 Jugement avant dire droit[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [D] [H][2] [2] [Adresse 4] [Localité 11] JUGEMENT rendu le 17 Décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. MARION SAINT PLACIDE [Adresse 7] [Localité 11] représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436 DEFENDERESSE S.A. CCF [Adresse 3] [Localité 10] représentée par Maître Séverine VALADE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0987 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 15 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2002, M. [P] [L], aux droits duquel se trouve la SCI Marion Saint Placide, a donné à bail renouvelé à la société Crédit Commercial de France (dénommée par la suite HSBC France puis HSBC Continental Europe et aux droits de laquelle se trouve depuis le 1er janvier 2024 la SA CCF en conséquence d’un apport partiel d’actifs comprenant le droit au bail), divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 12] à [Localité 18], pour une durée de neuf ans commençant à courir rétroactivement le 1er octobre 2001, moyennant un loyer annuel de 20 580,62 euros HT HC. Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit : - Au rez-de-chaussée : Une boutique donnant sur la [Adresse 19] - Au sous-sol : Cave portant le n°7 La destination contractuelle des lieux loués est l’exploitation d’un “commerce de change, de banque et de bourse, de crédit et de toutes opérations financières ou autres s’y rattachant directement ou indirectement.” Le loyer a par la suite été révisé à chaque période triennale. Par jugement du 22 mai 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 27 587,17 euros à compter du 1er octobre 2010. En dernier lieu, les parties se sont accordées pour réviser le loyer à la somme de 29 062,80 euros à compter du 1er octobre 2013. Par acte d’huissier de justice du 25 septembre 2019, la SCI Marion Saint Placide a donné congé à la société HSBC France des lieux qu’elle occupe pour la date du 31 mars 2020 et lui a offert le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer qu’elle entendait voir fixé à la somme de 50 000 euros par an HT HC. Par mémoire en demande signifié par acte extra judiciaire le 28 mars 2022, la SCI Marion Saint Placide a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 en fonction de la valeur locative qu’elle estime à la somme de 55 000 euros par an HT HC, invoquant l’usage exclusif de bureaux des lieux loués, des travaux d’amélioration réalisés par le locataire au cours du bail précédemment expiré, une modification des caractéristiques des locaux loués ainsi qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Faute d’accord entre les parties, par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, la SCI Marion Saint Placide a fait assigner la société CCF devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, demandant à celui-ci de : “ A titre principal : - FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Localité 18] – [Adresse 8] et [Adresse 12], et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 1er avril 2020, à la somme de 55.000 euros par an en principal, hors charges hors taxes ; - CONDAMNER la société CCF aux intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de la date de délivrance de la présente assignation en application de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code pour ceux dus depuis une année entière. Subsidiairement : - ORDONNER une mesure d’instruction, en application des dispositions de l’article R. 145-30 du code de commerce, et désigner un expert qui aura pour mission de : - Convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - Visiter les locaux litigieux, les décrire, - Entendre les parties en leurs dires et explications, - Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, - Rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 au regard : * Des caractéristiques du local, * De la destination des lieux, * Des obligations respectives des parties, * Des facteurs locaux de commercialité, * Des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, - Rendre compte du tout et donner son avis motivé, - Dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; - Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel à la somme de 55.000 euros par an, pendant la durée de l’instance ; - RAPPELER qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ; - CONDAMNER la Société CCF aux dépens dont distraction au profit de Maître Thierry David conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.” Au soutien de ses demandes la société Marion Saint Placide fait valoir que le loyer doit être déplafonné compte tenu : - de l’usage exclusif de bureaux des locaux loués, l’activité exercée dans les lieux étant celle d’agence bancaire, conformément à la clause de destination du bail ; - de la réalisation de travaux de modification par le preneur dans les lieux loués au cours du bail expiré, précisément entre 2001 et 2010 ; - de la modification des caractéristiques des locaux loués, le preneur ayant réalisé des travaux d’aménagement et de transformation ayant modifié la configuration et l’affectation d’une partie des lieux ; - de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, constituée par : l’implantation en 2014 d’un vaste ensemble immobilier en lieu et place de l’ancien hôpital [15] comportant des logements, bureaux et commerces ; la création du nouvel hôpital [16] inauguré en juillet 2013 ; la réouverture de la Grande Epicerie de [Localité 17] en décembre 2013 ; la proximité de la station de métro Saint Placide qui attire un nombre croissant de voyageurs. La société Marion Saint Placide ajoute que : - la surface pondérée totale arrondie doit être fixée à 50 m² et que compte tenu de la surface et de la configuration des locaux, de l’excellente commercialité de l’emplacement, de la nature de l’activité exercée et des niveaux de prix pratiqués dans le voisinage, la valeur locative du local commercial doit être fixée à une valeur unitaire de base de 1.000 euros/an HT HC, soit une valeur locative brute annuelle de 50.000 euros ; - il convient de majorer cette valeur locative de 5% du fait de la faculté pour le locataire de céder son droit au bail pour tous commerces (sauf ceux existants dans l’immeuble) ; - il convient encore de majorer de 5% la valeur locative du fait de l’autorisation donnée au preneur de communiquer avec d’autres locaux et de réaliser tous travaux dans les locaux (y compris le gros œuvre) ; - la valeur locative brute des locaux doit en conséquence être fixée à la somme de 55.000 euros par an. Aux termes de son mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 octobre 2024, la société CCF demande au juge des loyers commerciaux de : “Au principal, sur la fixation du loyer à la valeur locative à la baisse : - FIXER à 23.360 euros en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2020, dont bénéficie la société CCF sur les locaux situés [Adresse 9] ; - ORDONNER le remboursement par la SCI Marion Saint Placide de la quote-part de loyers versée depuis le 1er avril 2020 excédant le loyer fixé judiciairement, majorée des intérêts au taux légal depuis le 1er avril 2020, puis à compter de chaque échéance contractuelle ; - ORDONNER l’anatocisme ; - Au cas où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, ORDONNER, avant dire droit, une expertise conformément à l’article L. 145-30 du code de commerce ; - En cas d’expertise, fixer le loyer provisionnel à 23.360 euros l’an en principal à compter du 1er avril 2020 jusqu’à la fixation définitive du loyer ; - En cas d’expertise, réserver les frais et les dépens de l’instance. Subsidiairement, sur la fixation du loyer au plafond légal : - FIXER à 31.469,36 euros l’an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er avril 2020, dont bénéficie la société CCF, sur les locaux situés [Adresse 9]. Plus subsidiairement, en cas de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 à une somme supérieure à 50.000 euros l’an en principal : - FIXER la date de prise d’effet du nouveau loyer au 28 mars 2022 (date de signification du mémoire de la bailleresse demandant un loyer supérieur à 50.000 euros l’an en principal) ; - FIXER, pour la période antérieure, allant du 1er avril 2020 au 27 mars 2022 inclus, le loyer à une somme qui ne peut excéder 50.000 euros l’an en principal. En tout état de cause : - DEBOUTER la SCI Marion Saint Placide de ses demandes, fins et conclusions ; - CONDAMNER la SCI Marion Saint Placide au paiement d’une sommme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la SCI Marion Saint Placide aux entiers dépens et autoriser Maître Séverine Valade (DELARL Barbier Associés) à les recouvrer conformément aux dispositions de l’artilcle 699 du code de procédure civile ; - RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.” La société CCF fait valoir qu’il n’y a pas lieu à déplafonnement du loyer en ce que : - les locaux loués ne sont pas à usage exclusif de bureaux, cette qualification étant exclue par les termes du contrat qui autorisent la cession pour tous commerces ; - il n’existe pas de modification notable et favorable des facteurs de commercialité ; - la société Marion Saint Placide ne rapporte pas la preuve des travaux d’amélioration dont elle se prévaut, le percement d’un mur porteur bien avant le précédent bail expiré ne constituant en toute hypothèse que des travaux modificatifs, ce que la société Marion Saint Placide a d’ailleurs reconnu dans le cadre de la procédure en fixation de loyer ayant donné lieu au jugement du 22 mai 2018, se heurtant ainsi en l’espèce au principe de l’estoppel, selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui ; - la société Marion Saint Placide ne rapporte pas la preuve des travaux d’aménagement et de transformation qu’elle invoque ni de la date à laquelle ces travaux auraient été réalisés, la description qu’elle en fait ne caractérisant pas en toute hypothèse une modification notable des caractéristiques des lieux loués ayant une indidence favorable à l’activité exercée par le preneur. La société CCF ajoute que : - lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer doit être fixé à la valeur locative ; - le loyer plafonné, en prenant comme indice de référence l’ILC, s’établit à 31.469,36 euros par an ; - la surface pondérée à retenir est de 46,72 m²P et que la valeur locative unitaire de base au regard des éléments de comparaison qu’elle produit, doit être fixée à 500 euros/m²/an soit une valeur locative de 23.360 euros par an, montant qu’il convient de retenir pour fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 ; - la majoration de la valeur locative n’est pas autorisée par le code de commerce, la faculté de céder pour tous commerces n’étant au surplus pas un avantage exorbitant et la communication entre les locaux étant très ancienne. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience. A l’issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 17 décembre 2024. MOTIFS Sur le principe du renouvellement du bail Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2020 aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer. Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Sur la destination et l’usage des lieux loués Aux termes de l’article L. 145-36 du code de commerce, « les éléments permettant de déterminer le prix (…) des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat ». L’article R. 145-11 du même code dispose : « Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables ». Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux est donc fixé à la valeur locative lors du renouvellement. Il ne s’agit pas, à proprement parler, d’un motif de déplafonnement mais d’une non application des règles du plafonnement. De jurisprudence constant, les agences bancaires sont des locaux à usage de bureaux dans la mesure où leur activité essentielle est d’ordre comptable, administratif ou juridique sans que la réception des clients ne l’affecte. Il est tout aussi constant que l’usage des locaux est toutefois déterminé contractuellement et qu’il convient pour l’apprécier de se référer non pas à l’activité effectivement exercée par le preneur mais à la commune intention des parties telle qu’exprimée dans les stipulations du bail conclu. A ce titre, la clause offrant au preneur la faculté de céder ou sous-louer à tous commerces à l’exception de quelques-uns exclut la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux. En l’espèce, la clause de destination des locaux loués insérée au bail liant la société Marion Saint Placide et la société CCF (anciennement HSBC France puis HSBC Continental Europe) vise l’exploitation d’un commerce de « change, de banque et de bourse, de crédit et de toutes opérations financières ou autres s’y rattachant directement ou indirectement ». S’il s’agit de l’activité effectivement exercée par la société CCF, néanmoins, il est également stipulé au bail que le preneur pourra céder ses droits au bail sans le consentement du bailleur « soit pour le même commerce (…) soit pour tous commerces, à l’exception de ceux pouvant exister à l’époque dans l’immeuble ». L’usage contractuel des locaux loués n’est donc pas à usage exclusif de bureaux. En conséquence, la société Marion Saint Placide sera déboutée de sa demande en déplafonnement du loyer du bail renouvelé fondée sur les dispositions de l’article R.145-11 du code de commerce. Sur les autres motifs de déplafonnement L’article R. 145-30, alinéas 3 et 4, du code de commerce dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ». En l’état des moyens tels que ci-dessus exposés, et des éléments communiqués par les parties qui présentent des conclusions divergentes, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise, dont la teneur est précisée au dispositif, et de désigner à cette fin M. [H] en qualité d’expert judiciaire, qui apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer notamment si des travaux d’amélioration ont été réalisés par le locataire au cours du bail précédemment expiré, si les caractéristiques des locaux loués ont été modifiés ou s’il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité, et de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2020, aux frais avancés de la société Marion Saint Placide, demanderesse au déplafonnement et qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer. Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif Sur les autres demandes Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce. Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens. En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de prononcer des condamnations au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire, Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI Marion Saint Placide et la société CCF concernant les locaux situés à [Localité 18], [Adresse 8] et [Adresse 12] à compter du 1er avril 2020 ; Dit que les locaux situés à [Localité 18], [Adresse 8] et [Adresse 12] ne sont pas à usage exclusif de bureaux ; Avant dire droit : Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d'expert : [D] [H] [Adresse 5] [Courriel 13] - [XXXXXXXX02] avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix - procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties et notamment en ce qui concerne la réalisation de travaux d’amélioration réalisés par le locataire au cours du bail précédemment expiré, la modification des caractéristiques des locaux loués, la modification des facteurs locaux de commercialité, - rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2020 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2020 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 février 2026 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI Marion Saint Placide à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 15 février 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 27 mars 2025 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de: Madame [Y] [U] [Adresse 6] [XXXXXXXX01] - [Courriel 14] Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : - d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, - de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure, Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation: - le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, - le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige. Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Rejette les demandes pour frais irrépétibles ; Réserve les dépens ; Rapelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à PARIS, le 17 décembre 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. GUILLARME