Texte intégral
CIV.3
CH.B
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 13 octobre 2016
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 1102 F-D
Pourvoi n° R 15-22.200
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société Alteam Meaux, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
contre l'arrêt rendu le 21 mai 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Victoire automobiles chez le concessionnaire « Citroen », société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ à la Société de distribution automobile de Meaux (SODIAM), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
3°/ à la société Ora automobiles, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],
défenderesses à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Pronier, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société Alteam Meaux, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Victoire automobiles chez le concessionnaire « Citroen » et de la Société de Distribution automobile de Meaux, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à la société Alteam Meaux du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Ora automobiles ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 mai 2015), que, par acte sous seing privé du 6 juillet 2004, la société Alteam Meaux a consenti à la société de distribution automobile de Meaux (SODIAM) un bail commercial assorti d'une promesse unilatérale de vente avec faculté de substitution et levée d'option entre le 1er juillet et le 30 septembre 2007, au prix de 2 150 000 euros, portant sur un immeuble à usage de concession automobile ; que, par lettre du 14 septembre 2007, la société SODIAM a déclaré lever l'option et se substituer la société civile immobilière Victoire automobiles (la SCI) ; que la régularisation de la vente par acte authentique, prévue le 31 décembre 2007, n'a pas eu lieu ; qu'un jugement du 18 mars 2010 a déclaré la vente parfaite et condamné la société Alteam Meaux à rembourser à la société Sodiam le montant des loyers perçus à compter du 1er janvier 2008 à titre de dommages-intérêts ; qu'un arrêt du 6 octobre 2011, signifié le 12 février 2012, a infirmé le jugement de ce dernier chef ; que, par acte du 9 février 2012, la société Alteam Meaux a assigné la SCI et la société Sodiam en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix, en restitution des loyers perçus à compter du 1er juillet 2010 et en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que la société Alteam Meaux fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu qu'eu égard aux circonstances de l'espèce et notamment au fait que le vendeur avait introduit l'instance en résolution judiciaire pour défaut de paiement du prix à une date où n'avait pas encore été purgé le droit de préemption urbain et que le vendeur avait refusé d'encaisser le chèque de paiement du prix qui lui avait été remis le 4 décembre 2012, la cour d'appel a souverainement déduit de ces seuls motifs que le retard avec lequel l'acquéreur avait proposé de payer le prix de vente ne justifiait pas la résolution judiciaire ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que le transfert de propriété s'était opéré à la date du jugement du 18 mars 2010, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la demande de restitution des loyers perçus par l'acquéreur après cette date ne pouvait prospérer ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Alteam Meaux aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize octobre deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour la société Alteam Meaux.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société par actions simplifiées ALTEAM MEAUX de sa demande de résolution judiciaire de la vente constatée par arrêt du 6 octobre 2011 de la Cour d'appel de PARIS, conclue avec la société par actions simplifiées SOCIETE DE DISTRIBUTION AUTOMOBILE DE MEAUX, se substituant la société civile immobilière VICTOIRE AUTOMOBILES, concernant l'immeuble sis [Adresse 1] au prix de 2.150.000 € ; D'AVOIR débouté la société par actions simplifiées ALTEAM MEAUX de sa demande de restitution des loyers perçus par la société civile immobilière VICTOIRE AUTOMOBILE et la société par actions simplifiées SOCIETE DE DISTRIBUTION AUTOMOBILE DE MEAUX à compter du 1er juillet 2010 et de sa demande dommages et intérêts dans la perception de ces loyers ; D'AVOIR rejeté les demandes subsidiaires de la société ALTEAM MEAUX tendant à l'attribution des loyers jusqu'au 4 décembre 2012, et à la condamnation de la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES et de la société SODIAME à lui verser les sommes de 718.536,86 € au titre des loyers et de 71.853 € à titre de dommages et intérêts, et D'AVOIR condamné la société ALTEAM MEAUX aux dépens et à diverses sommes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le tribunal a dit que le retard de cinq mois à l'issue desquels l'acquéreur avait proposé de payer le prix de vente ne justifiait pas la résolution judiciaire de celle-ci eu égard aux circonstances particulières de l'espèce et compte tenu, notamment, du fait que le vendeur avait introduit la présente instance en résolution judiciaire pour défaut de paiement du prix, avant même d'avoir signifié le 10 février 2012 l'arrêt du 6 octobre 2011, soit à une date où cette décision n'était pas encore définitive et où n'avait pas encore été purgé le droit de préemption urbain, et de ce qu'il avait refusé d'encaisser le chèque de paiement du prix qui lui avait été remis le 4 décembre 2012 ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société ALTEAM MEAUX de sa demande de résolution judiciaire de la vente pour défaut de paiement du prix ; considérant, sur la demande de restitution de la somme de 718.536,86 € au titre de loyers perçus par l'acquéreur du 1er juillet 2010 au 31 décembre 2012, qu'à bon droit le tribunal a dit que le transfert de propriété s'était opéré à la date du jugement du 18 mars 2010 et que la demande du vendeur de restitution des loyers perçus par l'acquéreur après cette date ne pouvait prospérer, de sorte que le jugement sera encore confirmé de ce chef ; considérant, sur la demande de dommages-intérêts de la société ALTEAM MEAUX, que la restitution des loyers perçus n'étant pas due, l'appelante ne peut se prévaloir d'aucun préjudice né du défaut de perception des loyers ; qu'ainsi le tribunal a justement débouté la société ALTEAM MEAUX de cette demande ; considérant que la procédure n'étant pas abusive, la demande de dommages-intérêts de la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES et de la SODIAME doivent être rejetées ; qu'il convient de constater que la société ALTEAM MEAUX se désiste de l'instance d'appel qu'elle a introduite à l'encontre de la société ORA AUTOMOBILES et que cette instance est éteinte en ce qui la concerne ; que la société ORA AUTOMOBILES ayant été contrainte de constituer avocat et de préparer sa défense devant la Cour, il est équitable de faire droit à sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société ALTEAM MEAUX ; que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES et de la SODIAME, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt » ;
ET AUX MOTIFS SUPPOSEMENT ADOPTES QUE « sur la demande de résolution judiciaire de la vente. L'article 1184 du Code civil dispose que : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ». Il est tenu compte de l'ensemble des circonstances de la cause jusqu'au jour de la décision. En l'espèce, l'article 24 paragraphe 3 de l'acte sous seing privé du 6 juillet 2004, par lequel la SAS ALTEAM MEAUX a consenti à la SAS SODIAME une promesse unilatérale de vente sur l'immeuble litigieux, stipule que le transfert de propriété et le paiement du prix interviendront à la signature de l'acte authentique de régularisation. A défaut d'une telle régularisation par devant notaire malgré la levée d'option de la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES substituant la société SODIAME, l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 6 octobre 2011 a constaté le caractère parfait de la vente, l'arrêt valant acte de vente et opérant le transfert de propriété. Dans ces conditions, le prix de vente n'est exigible que depuis la signification de l'arrêt du 6 octobre 2011, date à laquelle l'acte de vente est devenu exécutoire, étant rappelé que le jugement du tribunal de céans du 18 mars 2010 ayant constaté la perfection de la vente en première instance n'était pas assorti de l'exécution provisoire. La signification de l'arrêt du 6 octobre 2011 à la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES est intervenue par acte d'huissier du 10 février 2012 à la requête de la SAS ALTEAM MEAUX. L'assignation en résolution judiciaire délivrée le 9 février 2012 pour les besoins de la présente procédure a donc eu lieu à une date où le prix de vente n'était pas encore exigible. Il ressort en outre du courrier adressé par le conseil de la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES au conseil de la SAS ALTEAM MEAUX le 17 août 2012 que le prix de vente a été déposé en intégralité sur compte de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (CARPA) le 13 août 2012. Le virement devait avoir lieu en contrepartie d'un désistement de la SAS ALTEAM MEAUX de sa demande de résolution judiciaire. A défaut de désistement, la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES a fait signifier un chèque d'un montant égal au prix de vente tiré sur le compte de la CARPA de [Localité 1] à l'ordre de la SAS ALTEAM MEAUX, par acte d'huissier remis à domicile le 4 décembre 2012. Il convient par ailleurs de rappeler, conformément aux motifs du jugement du 18 mars 2010 et de l'arrêt du 6 octobre 2011, que la régularisation de la vente n'a pas pu avoir lieu, en premier chef, du fait de la rétractation fautive de la SAS ALTEAM MEAUX le 2 janvier 2008, alors que la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES justifiait avoir réuni les fonds nécessaires au paiement du prix. Jusqu'au 10 février 2012, date d'exigibilité du prix de vente, la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES n'avait aucune raison légitime de rechercher activement une solution de financement, le sort de la vente elle-même étant incertain à défaut de décision judiciaire définitive. A compter de cette date, le délai de cinq mois à l'issue duquel l'acquéreur a proposé de payer le prix de vente ne paraît pas manifestement excessif eu égard au montant élevé du prix ; au-delà, il appartenait à la SAS ALTEAM MEAUX d'accepter le paiement. Par conséquent, si l'absence de paiement du prix constitue généralement un manquement de l'acquéreur suffisamment grave pour entraîner la résolution judiciaire de la vente, les circonstances particulières de l'espèce ci-dessus énoncées justifient qu'il ne soit pas fait droit à la demande de résolution du vendeur. Sur la demande de restitution des loyers. Conformément aux énonciations de l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 6 octobre 2011, il convient de relever que le transfert de propriété de l'immeuble litigieux entre parties n'est opéré que par la décision de justice qui le constate, à savoir le jugement du tribunal de grande instance de MEAUX du 18 mars 2010 valant acte de vente et confirmé en appel. Contrairement à ce qu'affirme la SAS ALTEAM MEAUX, le paiement du prix ne conditionne pas le transfert de propriété mais en constitue un effet obligatoire à la charge de l'acquéreur. Dans ces conditions, à l'égard de la SAS ALTEAM MEAUX, la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES est propriétaire de l'immeuble litigieux depuis le 18 mars 2010, de sorte que la demande en restitution de loyers à compter du 1er juillet 2010 formée par la SAS ALTEAM MEAUX doit être rejetée » ;
1°) ALORS QUE la violation d'une obligation essentielle du contrat, telle celle au paiement du prix de vente, constitue un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire de la convention ; qu'en l'espèce, la société ALTEAM MEAUX faisait valoir qu'en dépit de la vente d'un bien immobilier à la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES, jugée parfaite par décision du tribunal de grande instance de MEAUX du 18 mars 2010, non assorti de l'exécution provisoire, et confirmé sur ce point par arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 6 octobre 2011, signifié le 10 février 2012, la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES avait attendu le 4 décembre 2012 pour payer le prix convenu de 2.150.000 € ; que, pour débouter la société ALTEAM MEAUX de sa demande de résolution de cette vente, la Cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à la date de signification de l'arrêt du 6 octobre 2011, le droit de préemption urbain n'était pas encore purgé et que le retard de cinq mois avec lequel la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES avait acquitté le prix de vente ne justifiait pas la résolution judiciaire du contrat ; qu'en statuant de la sorte, quand la méconnaissance par l'acheteur de son obligation de payer le prix convenu, laquelle constitue l'obligation essentielle à laquelle il est astreint par l'effet de la vente, est nécessairement d'une gravité suffisante pour justifier la résolution judiciaire du contrat, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations, a méconnu les articles 1184, 1650 et 1654 du code civil ;
2°) ALORS (SUBSIDIAIREMENT) QUE les modalités de paiement du prix de vente sont fixées librement par les parties ; qu'en l'espèce, ainsi que l'ont constaté les juges du fond (jugement du tribunal de grande instance de MEAUX du 7 novembre 2013, p. 7, 3ème §), l'article 24 de la promesse de vente conclue par les sociétés ALTEAM MEAUX et SODIAME le 6 juillet 2004 stipulait que le transfert de propriété et le paiement du prix interviendraient à la signature de l'acte authentique de régularisation de la vente ; qu'il en résultait, ainsi que le faisait valoir la société ALTEAM MEAUX dans ses conclusions d'appel (p. 8, trois premiers §) que le paiement du prix de vente devait être concomitant à la conclusion de la vente, de sorte que le prix était exigible à la date à laquelle la vente avait été constatée judiciairement, soit par jugement du tribunal de grande instance de MEAUX du 18 mars 2010 confirmé par arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 6 octobre 2011 (cf jugement du tribunal de grande instance de MEAUX du 7 novembre 2013, p. 7, 5ème §) ; que pour débouter la société ALTEAM MEAUX de sa demande de résolution de cette vente, la Cour d'appel a retenu, par motifs propres et adoptés, qu'à la date de signification de l'arrêt du 6 octobre 2011, le droit de préemption urbain n'était pas encore purgé et que le retard de cinq mois avec lequel la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES avait acquitté le prix de vente ne justifiait pas la résolution judiciaire du contrat ; qu'en statuant de la sorte, quand il lui appartenait d'apprécier si le retard dans le paiement du prix de vente était suffisamment grave pour justifier la résolution de la vente en se plaçant au plus tard à la date de conclusion de la vente, à laquelle le prix était contractuellement exigible, la Cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 1184, 1650 et 1654 du même code ;
3°) ALORS, EGALEMENT SUBSIDIAIREMENT, QU' il résulte des propres constatations des juges du fond (jugement du tribunal de grande instance de MEAUX du 7 novembre 2013, p. 7, 5ème §) que l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 6 octobre 2011 avait constaté le caractère parfait de la vente du bien immobilier de la société ALTEAM MEAUX à la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES ; qu'il en résultait qu'était indue la perception par la SCI VICTOIRE AUTOMOBILES des loyers antérieurement à cette date à laquelle la société ALTEAM MEAUX était demeurée propriétaire du bien donné à bail ; qu'en rejetant néanmoins en son entier la demande de la société ALTEAM MEAUX en paiement des loyers perçus par l'acquéreur entre le 1er juillet 2010 et le 31 décembre 2012, quand il résultait de ses propres constatations que la vente n'était devenue parfaite que par l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 6 octobre 2011, lequel n'avait lui-même été exécutoire qu'à compter de sa signification le 10 février 2012 (arrêt, p. 4, 3ème § ; jugement de première instance, p. 7, 5ème §), de sorte que la société ALTEAM MEAUX demeurait créancière des loyers exigibles antérieurement à cette date, la Cour d'appel a méconnu les articles 1134, 1582 et 1589 du code civil ;
4°) ALORS, ENFIN, QUE dans ses conclusions d'appel (p. 13-14), la société ALTEAM MEAUX faisait valoir que les sociétés VICTOIRE AUTOMOBILES et SODIAME, en se désistant de leur pourvoi en cassation contre l'arrêt du 6 octobre 2011 qui avait jugé que les loyers à compter du 1er janvier 2008 étaient dus par la société SODIAME à la société ALTEAM MEAUX, avaient reconnu que jusqu'au jour du paiement du prix de vente, les loyers, fruits de l'exploitation de l'immeuble, devaient être attribués à la société ALTEAM MEAUX à titre d'indemnisation du non-paiement du prix ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si les sociétés VICTOIRE AUTOMOBILES et SODIAME n'avaient ainsi pas reconnu être débitrices des loyers postérieurs au 1er juillet 2010, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1354 du code civil ;
