Tribunal judiciaire, 25 juillet 2024. 23/06352

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 24 Octobre 2024 Président : Mme HAK, Vice-présidente Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 25 Juillet 2024 GROSSE : Le 24 octobre 2024 à Me SOULAS. Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 24 octobre 2024 à Me KATZ Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06352 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4AWP PARTIES : DEMANDEURS Monsieur [H] [V] Propriétaire indivisaire, venant aux droits de Monsieur [O] [E] né le 16 Avril 1968 à [Localité 4] (13) domicilié : chez , Chez SOCIETE IMMOBILIERE PUJOL, gestionnaire de biens - [Adresse 3] représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [C] [V] Propriétaire indivisaire, venant aux droits de Monsieur [O] [E] née le 06 Juin 1964 à [Localité 4] (13) demeurant Chez SOCIETE IMMOBILIERE PUJOL, gestionnaire de biens - [Adresse 3] représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [S] [Z] né le 30 Avril 1958 à [Localité 4] (13) demeurant [Adresse 1] représenté par Me Samuel KATZ, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée du 21 février 2013, Monsieur [O] [E] a donné à bail à Monsieur [S] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 350 euros outre 40 euros de provision sur charges. Suite au décès de Monsieur [O], [E] survenu le 26 juillet 2021, et par actes notariés du 15 septembre 2022, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] sont devenus propriétaires indivis du logement loué à Monsieur [Z]. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] ont fait signifier à Monsieur [Z], trois commandements de payer visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 juillet 2020 pour un arriéré locatif de 484,09 euros, le second le 20 janvier 2021 pour un arriéré de 667,61 euros, le troisième le 1er juin 2023 pour un arriéré locatif de 687,92 euros. Par assignation du 6 septembre 2023, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] venant aux droits de Monsieur [O] [E], ont attrait Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, afin de voir : constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sans délais et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ; condamner Monsieur [Z] à leur payer :* la somme provisionnelle de 1.186,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 août 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et sous réserve d’actualisation au jour de l’audience ; * une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel avec charges, indexable; * la somme de 1. 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; * les dépens comprenant le coût des commandements de payer et leurs dénonces. L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023 à laquelle Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] ont comparu représentés par leur conseil et demandé le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et Monsieur [S] [Z], cité à étude, n’a pas comparu et personne pour lui. Par ordonnance de référé du 8 février 2024, une réouverture des débats a été ordonnée pour permettre aux demandeurs de faire citer Monsieur [Z] à la bonne adresse, celle figurant sur l’assignation du 6 septembre 2023 étant erronée. Le dossier a été rappelé le 14 mars 2024, renvoyé à la demande des parties et plaidé le 25 juillet 2024. Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées. Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] ont réitéré les termes de leur assignation en actualisant leur créance à un montant de 913,25 euros au 17 juillet 2024. Monsieur [S] [Z] a demandé de constater que la dette locative sera soldée intégralement par le versement aux bailleurs des allocations logement et de dire n’y avoir lieu à résiliation du bail, subsidiairement des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, enfin le rejet des demandes accessoires au titre des frais irrépétibles et dépens. Monsieur [Z] n’a pas contesté le principe de la dette locative, née suite à des problèmes de santé avec multiples hospitalisations qui ne lui ont pas permis d’assumer l’ensemble des démarches administratives et sociales. Il a souligné avoir tenté de combler ses dettes, avoir pris attache avec une assistante sociale et les bailleurs pour régulariser sa situation. Or ses paiements n’ont pas été signalés à la CAF qui a suspendu les allocations au logement. Le rappel qui sera versé couvrira le solde réclamé par les bailleurs. Monsieur [Z] a considéré être à jour dans le paiement de ses loyers et charges et a demandé le rejet de la demande de résiliation de bail avec expulsion. A titre subsidiaire, il a fait valoir ses problèmes de santé, sa situation financière précaire et son âge (69 ans) pour solliciter des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le délibéré a été fixé au 24 octobre 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION, En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.   En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.   Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 septembre 2023, soit au moins six semaines avant la date du 14 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   Par ailleurs, les consorts [V] justifient avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 22 janvier 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 6 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.   Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail   L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait : « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ». Ce texte dispose désormais : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ». La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.    En l'espèce, le bail conclu le 21 février 2013 contient une clause résolutoire (article 18) prévoyant qu’elle ne sera acquise que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juin 2023 pour la somme en principal de 687,92 euros.   Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 1er août 2023. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte actualisé que Monsieur [Z] reste devoir la somme de 913,25 euros au 17 juillet 2024. Monsieur [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Le règlement tardif d’une dette locative ne fait pas obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, et tant le principe que le montant des allocations au logement versées par la CAF dépend de la situation du locataire, de sorte qu’il ne peut être à ce jour considéré que la dette locative résiduelle sera en tout ou partie réglée par ce biais. Dès lors, Monsieur [Z] sera condamné à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il résulte du décompte versé par les bailleurs, que Monsieur [Z] a bien repris le paiement intégral des derniers loyers courants avant l’audience. Compte tenu du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, des efforts et de la situation de Monsieur [Z], de l’absence de besoins et de difficultés invoquées par leurs bailleurs face à la situation d’impayé, il serait fait droit à la demande de délais de paiement suivant les modalités prévues au présent dispositif. Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : · la clause résolutoire retrouvera son plein effet, · à défaut pour Monsieur [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, · Monsieur [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’indivision [V] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, révisables suivant les modalités prévues au bail résilié, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion. · le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires   Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer et de leurs dénonces. L’équité exige qu’il soit également condamné à payer une somme de 500 euros aux bailleurs pour les frais irrépétibles exposés et non compris dans les dépens.    La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS,   Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,   Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,   CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2013, entre Monsieur [O] [E] dans les droits duquel viennent Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V], et Monsieur [S] [Z], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 1er août 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] venant aux droits de Monsieur [O] [E], à titre provisionnel, la somme de 913,25 euros, comptes arrêtés au 17 juillet 2024, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISONS Monsieur [S] [Z] à s'acquitter de la dette par 12 échéances successives et mensuelles de 76 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ; RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours : la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [S] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] venant aux droits de Monsieur [O] [E] seront autorisés à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,Monsieur [S] [Z] sera condamné à verser à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] venant aux droits de Monsieur [O] [E], une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, révisable selon les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou l’expulsion ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] à payer à Monsieur [H] [V] et Madame [C] [V] venant aux droits de Monsieur [O] [E] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer et leurs dénonces ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président