Cour d'appel, 27 juin 2023. 22/02819

ARRET N°314 FV/KP N° RG 22/02819 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVN6 [B] C/ [M] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 27 JUIN 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02819 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVN6 Décision déférée à la Cour : jugement du 05 octobre 2022 rendu(e) par le Juridiction de proximité de JONZAC. APPELANT : Monsieur [X] [B] né le 14 Mars 1959 à BAYONNE (64) 8 rue du Moulin le Maine MOREAU 17260 TANZAC Ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Amira MELLITI, avocat au barreau de SAINTES. (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6408 du 07/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de POITIERS) INTIME : Monsieur [C] [M] né le 17 Avril 1971 à AMIENS (80) 08 rue de Grillenbreit, Appt. B106 Appt B106 68000 COLMAR Ayant pour avocat plaidant Me Anne-Marie FREZOULS de la SCP BEAUMONT - FREZOULS, avocat au barreau de POITIERS. COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2017, avec prise d'effet au 13 mars 2017, Monsieur [C] [M] a consenti à Monsieur [X] [B] un bail d'habitation sur un logement situé 8 rue du Moulin Le Maine Moreau sur la commune de Tanzac (17260) moyennant paiement d'un loyer mensuel de 550 €. Se prévalant de loyers demeurés partiellement impayés depuis le mois de septembre 2019, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 04 décembre 2020, la bailleur a saisi la CCAPEX de Charente-Maritime le 07 décembre 2020, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par acte d'huissier du 1er avril 2021 signifié à étude, dénoncé le 02 avril 2021 au préfet de Charente-Maritime par voie électronique, Monsieur [C] [M] a fait assigner M. [B] devant le tribunal de proximité de Jonzac en vue d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail, - la condamnation de Monsieur [X] [B] au paiement de la somme de 2061, 16 € au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au 1er avril 2021 l'expulsion des occupants, - la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, - l'allocation de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamnation de Monsieur [X] [B] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer du 4 décembre 2020. Par jugement du 05 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Jonzac a statué ainsi : - Constate la résiliation du bail à la date du 05 février 2021 ; - Condamne Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [C] [M] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 572 € à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; - Condamne Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 2.746,82 € au titre des loyers, charges et indemnitédoccupation, dus au 7 septembre 2022 (loyer du mois de septembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020sur la somme de 1.944,30 € et à compter de la signification du présent jugement sur la somme de 802,52 € ; - Rejette la demande de délai de paiement présentée par Monsieur [X] [B] ; - Dit qu'a défaut par Monsieur [X] [B] d'avoir libéré les Lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir a quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serruriersi besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; - Condamne Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par Monsieur [X] [B] ; - Dit que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal au préfet de Charente-Maritime en application de Particle R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; - Rappelle que la notification de la présente décision devra indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2- du Code de la construction et de l'habitation ; - Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de Particle 1343-2 du code civil ; - Déboute les parties de leur demande en condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamne Monsieur [X] [B] aux dépens de 1'instance a hauteur de 50% et Monsieur [C] [M] aux dépens de l'instance à hauteur de 50 %. Par déclaration au greffe de la cour effectuée le 14 novembre 2022, M. [B] a intejetté appel de cette décision en visant ses chefs expressément critiqués. Dans ses dernières conclusions RPVA du 02 mai 2023, M. [B] sollicite de la cour de : Recevoir Monsieur [B] en son appel, Réformer le jugement entrepris, Statuant à nouveau, Vu les dispositions de la loi du 06 juillet 1989, Vu l'article L831-3, Vu le constat de non-décence, et la notification de conservation de l'allocation logement par la CAF, Vu l'état des lieux d'entrée, Débouter Monsieur [C] [M] de l'ensemble de ses demandes, Réduire la dette de loyer et l'indemnité d'occupation à sa plus simple expression, Condamner Monsieur [C] [M] au paiement de la somme de 6.000 € en réparation du préjudice de jouissance causé par l'insalubrité du logement et par la location à une autre personne d'une partie de jardin incluse dans le bail, Condamner Monsieur [C] [M] au paiement de la somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral et des dépenses supplémentaires causés par l'insalubrité du logement et le comportement du bailleur, Condamner Monsieur [C] [M] à une indemnité de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions signifiées le 25 avril 2023, M. [M] réclame de la cour qu'elle : Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de monsieur [X] [B] l'appel n'ayant plus d'objet sur ce point, ayant quitté les lieux et le condamner à payer la somme de 7.008,62 € à parfaire au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation sous réserves des sommes potentiellement encore dues suite au départ du locataire, Réforme sur la condamnation de monsieur [C] [M] à payer à monsieur [X] [B] la somme de 1.500 € de dommages intérêts, Condamne monsieur [X] [B] à payer à monsieur [C] [M] la somme de 1.500 € à titre de dommages intérêts, Subsidiairement, dans l'hypothèse de condamnation de part et autre entre les parties, Ordonne la compensation Condamne monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux dépens qui comprendront le timbre fiscal de 225 € et la taxe de plaidoirie de 13 €. L'instruction de l'affaire a été clôturée à l'audience des plaidoiries du16 mai 2023, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DECISION 1. A titre liminaire, la cour observe que l'appelant ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions qui, seul, saisit la cour, la suspension de la clause résolutoire. La cour observe d'ailleurs qu'il ne conteste pas avoir quitté les lieux dans le cadre d'un congé pour reprise délivrer par exploit daté du 07 juillet 2022. 2. La cour est ainsi saisie de l'exception d'inexécution dont pourrait se prévaloir le locataire en raison de l'indécence du logement consistant à ne pas payer les loyers et des dommages et intérêts éventuels qui pourraient résulter de ladite indécence. Sur les manquement du bailleur à l'obligation de délivrer un logement décent et les conséquences Sur les manquements 3. L'article 1719, 1° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 4. Aux termes de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le texte poursuit en précisant que les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article. Le décret visé par ce texte consiste dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : - il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisation et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. 5. Par ailleurs, l'article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : (...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. (...) Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 6. La cour observe que l'état des lieux d'entrée ne porte aucune mention relative aux dispositifs d'ouverture et de ventilation du logement permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins de son occupation normale et au fonctionnement de ses équipements et que pour le surplus, les équipements de chauffage sont souvent décrits en état d'usage de même que la plupart des éléments de la salle de bains sans qu'aucun descriptif sur l'évacuation des eaux n'ait été réalisé. 7. Partant, la cour se reporte expressément à : - la lettre de lancement de la procédure contradictoire initiée par la mairie de Tanzac en date du 07 juin 2021, adressé à M. [M] aux termes de laquelle, se référant à une enquête effectuée sur les lieux loués le 26 mai 2021, il a été constaté des anomalies consistant en ; une ventilation insuffisante dans l'ensemble du logement (article 40.1 RSD) ; des menuiseries extérieures non étanche à l'air et à l'eau (article 33 RSD) ; une isolation insuffisante dans le logement (article 40 RSD) ; un chauffage insuffisant dans l'ensemble du logement (id°) une présence d'humidité et de moisissure ponctuelle dans l'ensemble de l'étage (article 33 RSD) ; une absence de rampe d'escalier (risque de chute) ; une absence d'entrée d'air non condamnée pour le poêle à bois et gazinière (risque d'intoxication au monoxyde de carbone) un assainissement non conforme, rejet dans le milieu naturel (article 42 RSD) ; une installation poêle à bois non conforme installé par le locataire (risque d'intoxication au monoxyde de carbone). - au constat de non décence daté du 28 septembre 2021, aux termes duquel la SOLIHA, compte tenu des désordres constatés attenants à l'habitabilité, le confort, l'entretien, les équipements électriques et de chauffage et l'humidité et l'aération, il était indiqué à M. [B] qu'à défaut d'une remise en état par le propriétaire dans les 18 mois, le versement de l'allocation logement de 254 € serait supendue, étant précisé que ce dispositif avait été notifié à M. [M] par pli séparé. 8. La cour indique ainsi qu'il ressort de ces différents documents que M. [M] a été mis en demeure d'intervenir afin que les lieux loués soient habitables et qu'à défaut d'intervention, les lieux ont été déclarés indécents sans jamais qu'il ne se conforme à son obligation de délivrer un logement décent. 9. M. [M] ne peut donc soutenir utilement que le logement n'aurait pas été déclaré insalubre de sorte que les loyers lui seraient dus. Sur les conséquences 10. La cour indique de manière préalable que le départ de M. [B] est sans incidence sur son obligation à paiement des loyers et sur les dommages et intérêts auxquels il peut prétendre en raison d'un préjudice de jouissance. S'agissant de l'obligation au paiement des loyers par le locataire 11. La cour relève que faute pour M. [M] de s'être conformé à son obligation la plus élémentaire de délivrer un logement décent, il y a lieu de retenir que dès la fin du mois de mai 2021, M. [B] n'était plus redevable des loyers, du moins, du loyer contractuellement fixé, ce dernier concédant devoir un loyer de 296 € en raison de l'indécence constatée de son logement. 12. De la sorte, la cour indique qu'à compter du 1er juin 2021, seul un loyer de ce montant était dû par le locataire. 13. A cette date, l'extrait de compte locataire fourni par M. [M] laisse apparaître un solde créditeur en sa faveur d'un montant de 1.661,16 €. 14. Sachant par ailleurs que le loyer sur cette dernière période est ramenée à la somme de 296 € comme le sollicite M. [B], il est redevable sur ces vingt-deux mois d'occupation d'une somme de 6.512 € (296 € x 22). Or, il ressort de ce même extrait de compte locataire que M. [B] a versé du 1er juin 2021 au 1er avril 2023 des sommes à titre de loyers pour un montant de 9.055,82 €. 15. De la sorte, et tenant compte de la demande de compensation formée par M. [M] lui-même, ce dernier sera condamné à restituer à M. [B] un trop-percu de loyers à hauteur de 882,66 € ([6.512 € + 1.661,16 €] - 9.055,82 €). S'agissant des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral 16. La cour observe que sur ce point, les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance. 17. Conformément aux dispositions de l'article 955 du Code de procédure civile, en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. 18. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef. Sur les dégradations et le défaut d'entretien par le locataire 19. Selon l'article 3-2 de la loi n°89-462 en date du 06 juillet 1989 : Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. 20. Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 9989, applicable à la cause, « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve quelles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. 21. Il est constant, en vertu de ces textes, que les locataires doivent répondre solidairement des dégradations résultant d'une comparaison entre l'état des lieux de rentrée et celui de sortie, sauf à ce qu'ils établissent qu'elles ne sont pas issues de leur fait. 22. S'agissant de la preuve d'un fait, l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il appartient à chaque partie de prouver; conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. 23. L'intimé fait valoir que M. [B] a participé à la dégradation des lieux loués dès lors : - ceux-ci, loués à lui seul depuis le départ de son frère qui était co-locataire, ont été occupés par son fils de 37 ans ( cf RAPPORT de SOLIHA pièce 6 ) et une autre personne, - que monsieur [M] lui avait loué pour 1 an un garage et un chenil ( cf lettre du 16 juin 2021 cf pièce N° 7) pour lequel congé avait été donné et qu'il ne restituait pas, - qu'il aurait dégradé les installations électriques du chenil ; - qu'il continuait d'occuper une parcelle de terre qui lui avait été prêtée selon un commodat, alors que le propriétaire entendait la récupérer ; - qu'il aurait "emprunté" sans l'accord du propriétaire des biens. 24. Mais la cour observe que ces éléments ne sont pas de nature à caractériser les dégradations visées par la loi et le règlement, notamment au regard de l'état des lieux à l'entrée, de sorte qu'il y a lieu de débouter M. [M] de cette demande. Sur les autres demandes 25. Il apparaît équitable de condamner M. [M] à payer à M. [B] une indemnité de 1.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter la demande formée par l'appelant au même titre. 26. M. [M] qui échoue en ses prétentions sera condamné aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Confirme le jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Jonzac daté du 05 octobre 2022 sauf en ce qu'il a : - Condamné Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [C] [M] une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 572 € à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; - Condamné Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [C] [M] la somme de 2.746,82 € au titre des loyers, charges et indemnitédoccupation, dus au 7 septembre 2022 (loyer du mois de septembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020 sur la somme de 1.944,30 € et à compter de la signification du présent jugement sur la somme de 802,52 € ; - Dit que les intérêts au taux légal dus au moins pour une année entière seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du Code civil ; Statuant à nouveau, Constate l'indécence du logement loué à Monsieur [X] [B] par Monsieur [C] [M], situés situé 8 rue du Moulin Le Maine Moreau sur la commune de Tanzac (17260), Dit qu'en raison de l'indécence des lieux loués les loyers et charges mensuels dus par Monsieur [X] [B] à Monsieur [C] [M] à compter du 1er juin 2021 sont limités à la somme de 296 €, Ordonne la compensation des créances entre les parties, Condamne en conséquence Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [X] [B] une somme de 882,66 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt, Y ajoutant, Condamne Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [X] [B] une indemnité de 1.000 € au titre des frais irrépétibles, Rejette les autres demandes, Condamne Monsieur [C] [M] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,