Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00028

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE JCP juge des contentieux de la protection ORDONNANCE DE REFERE DU 05 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00028 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GUSA N° minute : 24/00289 Dans l’affaire entre : DEMANDEURS Monsieur [Z] [W] né le 15 Août 1943 à [Localité 4] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Johann FOUBERT, avocat au barreau de l’Ain Madame [T], [R] [G] épouse [W] née le 08 Septembre 1947 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2] représentée par Me Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX de la SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES avocat au barreau de Lyon, substituée par Me Johann FOUBERT, avocat au barreau de l’Ain et DEFENDEURS Madame [B] [D] épouse [K] demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée Monsieur [N] [K] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente Greffier : Madame TALMANT, Greffier Débats : en audience publique le 20 Juin 2024 Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024 copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Monsieur [Z] [W] Madame [T], [R] [G] épouse [W] Madame [B] [D] épouse [K] Monsieur [N] [K] formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à : Monsieur [Z] [W] Madame [T], [R] [G] épouse [W] EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 avril 2021, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] ont consenti un bail d'habitation à Madame [B] [D] épouse [K] et à Monsieur [N] [K] portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 1.002 euros, provision sur charges comprise. Par acte du 26 octobre 2023, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] ont fait délivrer à Madame [B] [D] épouse [K] et à Monsieur [N] [K] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à payer la somme de 2.072 euros au titre des loyers impayés. Par acte délivré par commissaire de justice du 18 janvier 2024, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 23 janvier 2024, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] ont fait assigner en référé Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, - l'expulsion sans délai des occupants au besoin avec le concours de la force publique, - la condamnation solidaire des défendeurs : - de la somme provisionnelle de 4.144 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 08 janvier 2024, à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer conventionnel majoré de 10%, - d'une indemnité de 550 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 21 mars 2024, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W], représentés par leur conseil, ont indiqué que les locataires avaient quitté le logement le 15 mars 2024 et qu’ils se désistaient donc de leur demande d’expulsion. Ils ont maintenu leurs autres demandes, portant la demande en paiement à la somme de 5.180 euros. Assignés respectivement à domicile et à personne, Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] n'ont pas comparu. Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience indiquant que les locataires n’avaient pas pris contact avec le service social malgré le courrier envoyé le 7 février 2024. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 mai 2024. A la demande du tribunal, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] ont transmis une note en cours de délibéré et un décompte actualisé à la date du 15 mars 2024, réclamant désormais la somme de 6.216 euros au titre des loyers impayés, loyer du mois de mars 2024 inclus intégralement. Par mention au dossier, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 20 juin 2024 afin que la dernière demande des bailleurs (6.216 euros incluant le loyer du mois de mars intégralement alors qu’il est fait état d’une reprise des lieux au 15 mars 2024) soit portée à la connaissance des époux [K] et fasse l’objet d’un débat oral et contradictoire. A l’audience du 20 juin 2024 à laquelle l’affaire a de nouveau été évoquée, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W], représentés par leur conseil, ont maintenu leur demande de condamnation solidaire des défendeurs à la somme de 6.216 euros à titre principal. Ils ont justifié que cette demande avait été portée à la connaissance des défendeurs par lettre recommandée du 11 juin 2024 (accusé de réception signé le 14 juin 2024), à leur nouvelle adresse à [Localité 5]. Avisés du renvoi à leur nouvelle adresse par lettres simples et lettres recommandées (AR revenus avec la mention “non réclamé”) Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] n'ont pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la compétence du juge des référés Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il résulte de l'article 835 du même code que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la non comparution des défendeurs En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Les défendeurs ayant été régulièrement assignés, il y a lieu de statuer sur le fond. Sur la demande en constatation de la résiliation du bail L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité. En l'espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause (page 5) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La loi du 27 juillet 2023 n'inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l'article 1er du code civil. Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l'article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l'avenir et qu'elle n'a point d'effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis. Dès lors, et comme l'a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l'article 10 de cette loi, "en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction". Par acte du 26 octobre 2023, Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] ont fait délivrer à Madame [B] [D] épouse [K] et à Monsieur [N] [K] un commandement, visant la clause résolutoire du bail, d’avoir à payer la somme de 2.072 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, les bailleurs entendaient se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle. Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d'un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d'un commandement de payer, cette clause doit trouver à s'appliquer, de sorte Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] avaient jusqu'au 26 décembre 2023 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 26 octobre 2023. À cette date, la situation n'avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 26 décembre 2023. Sur la demande d'expulsion Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] se sont désistés à l'audience de leur demande d'expulsion, eu égard au départ des locataires au 15 mars 2024. En l’absence de demande reconventionnelle de la part des époux [K], il y a lieu de constater cette libération des lieux et ce désistement. Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] ont continué d'occuper les lieux sans droit ni titre entre le 26 décembre 2023 et le 15 mars 2024, date d'établissement de l'état des lieux de sortie. Il convient de réparer ce dommage subi par les bailleurs et de condamner les défendeurs à payer aux bailleurs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'au 15 mars 2024 (date d'établissement de l'état des lieux de sortie selon le bailleur). Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation En application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, les bailleurs font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 22 avril 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 15 mars 2024 d'une dette de 6.216 euros. Toutefois, ce décompte comprend une indemnité d'occupation pour l'intégralité du mois de mars 2024, alors que les bailleurs ont eux même indiqué que l'état des lieux de sortie avait été réalisé le 15 mars 2024 et qu'il vient d'être dit que l'indemnité d'occupation ne pouvait donc courrir que jusqu'à cette date, faute d'élément contraire qui aurait pû être justifié dans le cadre de la réouverture des débats. Il y a donc lieu de condamner Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] la somme provisionnelle de 5.698 euros au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 15 mars 2024, échéance du 1er au 15 mars 2024 incluse. L'article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu'elle soit expressément stipulée. Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail. Sur les délais de paiement Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que : V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) En l'espèce, Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] n'ont pas comparu à l'audience. En outre, Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Plus encore, aucun versement n'a été fait depuis le mois d'octobre 2023. Enfin, ils ont déjà quitté les lieux et aucun élément particulier dans la situation sociale, financière, familiale et professionnelle des locataires n'a été porté à la connaissance du tribunal. Il n'y a donc pas lieu d'octroyer d'office des délais de paiement. Sur les dépens et les frais irrépétibles Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 octobre 2023. Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de leurs droits et intérêts en justice. Il leur sera donc alloué la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 22 avril 2021 entre Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] d’une part et Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6] (01) sont réunies au 26 décembre 2023, Constatons la libération des lieux et le désistement de Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] de leur demande d'expulsion, Condamnons solidairement Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] la somme de 5.698 euros au titre des loyers, provision sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au15 mars 2024, échéance du 1er au 15 mars 2024 inclus (dépôt de garantie non déduit), Disons n'y avoir lieu à des délais de paiement, Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision, Condamnons in solidum Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [Z] [W] et Madame [T] [G] épouse [W] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons in solidum Madame [B] [D] épouse [K] et Monsieur [N] [K] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 octobre 2023, Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution, Rejetons toute demande plus ample ou contraire. AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS, LE GREFFIER, LE PRESIDENT,