Cour de cassation, 11 septembre 2012. 11-17.402

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de l'acte du 11 mai 2006, que cet acte stipulait que si les conditions suspensives n'étaient pas réalisées postérieurement au 30 décembre 2006, la vente deviendrait caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie, qu'à la date du 30 décembre 2006 les conditions suspensives n'étaient pas réunies et qu'aucune des parties n'avait demandé la régularisation de la vente, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée afférente à la portée de la lettre du 23 octobre 2006, a pu retenir que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire avait été levée, ledit permis ayant été obtenu le 14 mars 2007 conformément aux termes de l'acte précité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Multicom aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Multicom à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Multicom ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société Multicom IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré ayant condamné la société MULTICOM à payer à Mme X... la somme de 35 000 euros en application de la clause pénale du 10 avril 2006 et celle de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'AVOIR condamné la société MULTICOM à payer à Georgette X... une indemnité de procédure de 1 200 euros et d'AVOIR rejeté les autres demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE l'acte du 11 mai 2006 stipule, en sa page 6, qu'après le 30 décembre 2006, date prévue pour la réitération de la vente, la cession ne deviendra caduque que si les conditions suspensives ne sont pas encore réalisées ; qu'or, la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire a été levée, ledit permis ayant été obtenu le 14 mars 2007 conformément aux termes de l'acte précité du 11 mai 2006 prévoyant la construction d'un bâtiment collectif de deux unités d'habitation d'une SHON maximum de 367 mètres carrés puisque l'autorisation d'édifier a été délivrée pour une SHON de 359,52 mètres carrés ; qu'en outre la SARL MULTICOM invoque vainement la difficulté dans laquelle elle aurait été confrontée quant à faire assurer le bien en dommage-ouvrage, l'acte du 11 mai 2006 n'ayant pas subordonné la réitération de la vente à la conclusion d'une telle police par l'acquéreur ; que peu important par ailleurs à la solution du litige que la SARL MULTICOLM ait déposé une demande de permis de construire à une date ultérieure à celle figurant audit acte ; qu'aussi, il ne peut qu'être considéré que la SARL MULTICOM, ayant refusé le 10 octobre 2007 de finaliser la vente, a manqué à son obligation d'achat et qu'elle est ainsi débitrice envers Georgette X... de 3 500 euros, montant de la clause pénale contractuelle correspondant à 10 % du prix de vente prévu ; qu'une telle clause n'est en effet pas manifestement excessive et ne sera donc pas réduite ; qu'il est relevé à cet égard que Georgette X... a en définitive, le 30 avril 2008, vendu à un tiers, pour un prix de 320 000 euros, le bien qui devait être cédé à l'appelant moyennant 350 000 euros et qu'elle a ainsi, au regard de ce seul élément, subi un réel préjudice ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il résulte des éléments du dossier que Mme Georgette X... qui exerce les fonctions de gérante d'une agence immobilière a entrepris en 1998 la construction de deux villas jumelées sur la commune de SAINT GENIS POUILLY, elle en a confié la réalisation avec fourniture des plans à la SARL VALENTIN PROMOTION, suivant contrat de construction de maisons individuelles du 15 juillet 1998 ; qu'un premier permis de construire a été refusé par arrêté du 18 septembre 1998, le permis a été obtenu le 11 janvier 1999 pour la construction de deux bâtiments présentant une surface hors oeuvre brute de 489 m², un permis de construire modificatif lui a été accordé le 18 novembre 1999 suite au déplacement de l'implantation des bâtiments ; que sur instructions de la commune, les travaux ont été interrompus, pour non conformité aux plans du permis de construire, notamment au niveau de la toiture ; qu'une demande de permis modificatif était déposée le 4 mai 2001 et un permis modificatif délivré le 9 août 2001 ; que les travaux n'ont pas été repris et Mme X... a sollicité l'assistance technique de M. Y..., expert, suite au dépôt de son rapport, elle a obtenu par ordonnance du 30 octobre 2001 une expertise judiciaire avec désignation de M. Z... ; que la SARL VALENTIN PROMOTION a fait l'objet d'une liquidation judiciaire suivant jugement du Tribunal de commerce de BOURG EN BRESSE du 19 juillet 2002 ; que sollicitée par Mme X..., la SARL MULTICOM lui précisait par courrier du 24 mars 2006, son intention d'acquérir sa propriété en prenant le temps «d'étudier la meilleure solution aux différents problèmes... de malfaçons... afin de» lui «offrir un prix définitif, calculé au plus juste pour éviter de nouveaux problèmes. Dans une probabilité presque certaine de démolition complète jusqu'au niveau du sol» ; que le 6 avril 2006, la SARL MULTICOM confirmait son projet d'achat «sous réserve toutefois de ne pas être obligé de démolir et de reconstruire les sous-sols de ces habitations» ; qu'un compromis de vente était régularisé le 11 mai 2006 au prix de 350 000,00 € ; qu'il était prévu au contrat au § 6 CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE, un descriptif de l'opération et un délai fixé au 15 juillet 2006 pour déposer le permis de construire, il était prévu en cas de non respect de ce délai après un délai de 8 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception que le vendeur serait délié de tout engagement quelconque sans indemnités de part ni d'autre ; qu'il était précisé à l'acte que la REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE serait «réputée réalisée dès la signature par l'autorité compétente de l'arrêté valant permis de construire devenu définitif» ; que la date de réalisation était fixée au plus tard au 30 décembre 2006 ; qu'il était prévu «après le jour prévu ci-dessus pour la signature, si les conditions suspensives ne sont pas encore réalisées, la vente deviendra caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie, faite par lettre recommandée avec avis de réception, ce dernier faisant foi, ou par acte d'huissier. Chaque partie sera alors dégagée de tous engagements, sans aucune autre formalité de part ni d'autre» ; qu'au paragraphe concernant la clause pénale, il était mentionné ; « si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à TRENTE CINQ MILLE EUROS (35 000 €) ; qu'il convient de préciser que l'acte ne reprenait pas à titre de condition suspensive la réserve du courrier du 6 avril 2006 pour l'acquéreur de ne pas être obligé de démolir et de reconstruire les sous-sols des habitations ; que par courrier du 23 octobre 2006, Mme X... s'est plainte à la SARL MULTICOM du non dépôt de demande d'un nouveau permis de construire ; que par courrier, celle-ci lui a alors répondu le 30 octobre 2006 qu'une nouvelle demande de permis supposerait l'annulation du premier permis et qu'un refus risquerait de ralentir l'obtention du nouveau permis au-delà du mois de mai 2007 (échéance de l'arrêté de lotir), ce qui contraindrait à une démolition totale ; qu'une demande était finalement déposée le 23 novembre 2006 par la SARL MULTICOM et un permis de construire était délivré par arrêté du 14 mars 2007 ; qu'une première tentative de signature, à la demande de Mme X..., a été repoussée et suite à la sommation de la SARL MULTICOM d'être présente en l'étude de Me A..., notaire, le 10 octobre 2007, M. Jean-Louis B..., gérant de la SARL MULTICOM, se présentait et déclarait ne pas vouloir signer l'acte ; que ce refus de la SARL MULTICOM de régulariser la vente avait été précisé par courrier du 31 août 2007 à Mme X... ; qu'il sera observé qu'à l'échéance fixée pour la régularisation de la vente le 30 décembre 2006, les conditions suspensives n'étaient pas réunies et aucune des parties n'a demandé la régularisation à ce moment, il n'était pas prévu de caducité du compromis en cas de non réalisation de la vente dans ce délai ; qu'il restait donc en vigueur, la clause pénale précise «si l'une des parties ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l'autre, à titre de clause pénale, d'une indemnité d'ores et déjà fixée à TRENTE CINQ MILLE EUROS (35 000 €) ; que le permis de construire a été obtenu par arrêté du 14 mars 2007 et lors de la demande de régularisation, le délai de recours des tiers était expiré ; qu'il n'apparaît pas établi que des raisons particulières aient contraint la SARL MULTICOM à modifier sa demande de permis, aucune autre demande de permis n'ayant été déposée auparavant ; qu'il convient en conséquence de considérer que la condition suspensive d'obtention du permis était réalisée et que les conditions de régularisation étaient réunies ; que dans le compromis, il était précisé que le vendeur était en procédure avec la société VALENTIN PROMOTION, actuellement en liquidation judiciaire pour diverses malfaçons dont l'acquéreur est informé et dont il fait son affaire, devant détruire et reconstruire le bâtiment, la réalité de l'assurance dommages ouvrage ne pouvait donc peser dans la décision de la SARL MULTICOM ; qu'il convient en conséquence de faire droit à la demande d'application de la clause pénale telle que prévue à l'acte, soit 35 000 €, la demanderesse n'établissant pas d'autre préjudice ; 1°/ ALORS QUE lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; que la renonciation à une condition défaillie nécessite un nouvel accord des parties ; que le compromis de vente stipulait que « l'acquéreur s'oblige à déposer la demande de permis de construire au plus tard le 15 juillet 2006. Il devra en justifier au vendeur par la production d'une copie certifiée conforme du récépissé délivré par la commune. Au cas où il ne respecterait pas son engagement et ce huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception qui lui aura été adressée par le vendeur, ce dernier sera délié de tout engagement quelconque sans indemnités de part ni d'autres» ; que la cour d'appel a constaté que, par courrier du 23 octobre 2006, Mme X... avait demandé que la demande de permis de construire soit déposée par la SARL MULTICOM et que cette demande n'avait été effectuée que le 23 novembre 2006 ; qu'en retenant cependant qu'il importait peu que la SARL MULTICOM ait déposé une demande de permis de construire à une date ultérieure à celle figurant dans le compromis, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; 2°/ ALORS QUE le compromis de vente du 11 mai 2006 stipulait expressément qu'«après le jour prévu ci-dessus pour la signature (i.e. le 30 décembre 2006), si les conditions suspensives ne sont pas encore réalisées, la vente deviendra caduque dans les quinze jours à compter de la demande expresse de passation de l'acte authentique par la partie la plus diligente à l'autre partie, faite par lettre recommandée avec avis de réception, ce dernier faisant foi, ou par acte d'huissier. Chaque partie sera alors dégagée de tous engagements, sans aucune autre formalité de part ni d'autre » ; qu'à la date du 30 décembre 2006, le permis de construire n'ayant pas encore été obtenu, la condition était défaillie ; qu'en décidant cependant, par motifs propres, que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire a été levée, ledit permis ayant été obtenu le 14 mars 2007 conformément aux termes de l'acte du 11 mai 2006, et par motifs adoptés qu'à l'échéance fixée pour la régularisation de la vente le 30 décembre 2006, les conditions suspensives n'étaient pas réunies et aucune des parties n'a demandé la régularisation à ce moment et qu'il n'était pas prévu de caducité du compromis en cas de non réalisation de la vente dans ce délai, l'arrêt a dénaturé les termes clairs et précis de la convention et violé l'article 1134 du code civil ; 3°/ ALORS QUE la SARL MULTICOM invoquait une inexécution contractuelle de la part de Mme X..., indiquant notamment que celle-ci «pourtant professionnel en matière d'immobilier, n'avait pas souscrit de police dommages ouvrage dans le cadre de la construction initiale, de telle sorte que la SARL MULTICOM s'est elle-même trouvée dans l'impossibilité d'un obtenir une», «qu'en sa qualité de marchand de biens, la SARL MULTICOM ne pouvait vendre de bien immobilier qu'à la condition de pouvoir justifier de la souscription, auprès des acquéreurs potentiels, d'une police dommages ouvrage» et «qu'il lui était dès lors impossible de poursuivre plus avant le projet immobilier» (conclusions d'appel, p. 7, dernier paragraphe, et p. 8, § 3 et 4) ; qu'en retenant que la SARL MULTICOM invoque vainement la difficulté dans laquelle elle aurait été confrontée quant à faire assurer le bien en dommage-ouvrage, l'acte du 11 mai 2006 n'ayant pas subordonné la réitération de la vente à la conclusion d'une telle police de l'acquéreur, sans répondre aux conclusions susvisées invoquant une faute contractuelle du vendeur, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.