Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Sarah CHICA
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02785 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVA
N° MINUTE :
13 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 26 juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [M], [E], [I] [F], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Sarah CHICA de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocats au barreau d’ESSONNE, [Adresse 1]
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024, puis prorogé au 26 juillet 2024, par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 26 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02785 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 9 juin 2015, M. [M] [F] a donné à bail à M. [J] [W] et Mme [O] [W], aujourd’hui décédée, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 3700 euros outre une provision sur charges de 200 euros.
Le 20 août 2021, M. [J] [W] a délivré un congé. Un état des lieux contradictoire avec remise des clés a eu lieu le 2 mai 2022 selon procès-verbal d'huissier.
Par actes de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, M. [M] [F] a fait assigner M. [J] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner :
la condamnation de M. [J] [W] au paiement des sommes suivantes :129,93 euros au titre du solde locatif,26 058,40 euros au titre des travaux de reprise des dégradations locatives,167,50 euros au titre du constat d’huissier réalisé le 2 mai 2022 (correspondant à la moitié du coût de l’acte) la compensation entre les condamnations mises à la charge de M. [J] [W] et le montant du dépôt de garantie de 3700 euros,la condamnation de M. [J] [W] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
A l'audience du 6 mai 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [M] [F], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux termes de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses demandes, M. [M] [F] se plaint de dégradations locatives importantes et de la perte de clés. Il ajoute que M. [J] [W] n’aurait pas réglé l’indexation du loyer pour la période de janvier à avril 2022, de sorte qu’après régularisation des charges 2021, en faveur du locataire, restait toujours due à ce titre la somme de 129,93 euros.
Bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [W] n’a pas comparu ni personne pour lui, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.
A l’issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 26 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les arriérés de loyer et de charges
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 et d’application immédiate, énonce que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.
Aux termes de l'article 15 de la même loi, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
En l’espèce, M. [J] [W] a donné congé à M. [M] [F] par courrier du 20 août 2021, à effet au 1er décembre 2021. Il n’est toutefois pas contesté que le logement n’a été restitué que le 2 mai 2022, de sorte que le bail s’est poursuivi et que le preneur est tenu au paiement des loyers jusqu'à cette date.
Le contrat de bail contient une clause d’indexation et M. [M] [F] démontre avoir, en date du 26 juillet 2021, adressé à M. [Y] [W] un courrier l’informant de sa volonté d’appliquer l’indexation des loyers pour l’année antérieure (à compter de juillet 2020), et pour l’année à venir (à compter de juillet 2021).
M. [M] [F] démontre avoir, en date du 8 janvier 2022, sollicité le paiement de la somme de 4712,35 euros, comprenant l’indexation des loyers pour la période d’août à décembre 2021, et produit un chèque du même montant, signé par M. [J] [W] le 14 janvier 2022, ce dont il se déduit que l’arriéré locatif de l’année 2021 est soldé.
Il ne produit toutefois aucun décompte pour la période postérieure, permettant de vérifier les montants appelés et les montants réglés.
Or, c’est à lui qu’il appartient, en vertu de l’article 1353 du code civil, de prouver que l’existence de l’obligation dont il poursuit l’exécution.
Il sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre de l’arriéré locatif.
Sur les dégradations locatives
En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.
Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par huissier de justice le 2 mai 2022, en présence du fils du locataire, que dans :
l’entrée : des éclats ont été observés sur la peinture au niveau des passages qui desservent les différentes pièces (encadrements de portes et angles de porte), des traces noires sont visibles sur le mur de droite, ainsi que plusieurs trous de pointes et crochets,le salon : des éclats au niveau de la porte fenêtre communiquant avec la salle à manger ont été observés, au niveau des points de passage, et des traces noires et quelques rayures ont été observées sur le parquet,la chambre 1 gauche : une trace d’humidité est relevée sur le sol devant la fenêtre ; il existe des traces noires horizontales en partie basse, et quelques traces de décolorations aux anciens emplacements des tableaux, ainsi que quelques trous de pointes de crochets,la chambre 2 gauche : la porte présente des éclats sur la peinture au niveau des angles, le parquet laisse apparaître « un désordre » en entrant et d’importantes marques sombres, les murs présentent une trace de frottement à l’horizontale, des traces de décoloration au dessus du radiateur et sur le mur de gauche; la cheminée ancienne, en marbre, présente des fissures sur le plateau et le seuil, ainsi que des traces et des auréoles,le couloir : la porte est marquée par des très nombreux éclats et traces de frottements, quelques traces d’usure sont constatées sur le parquet; les murs présentent des traces de frottement, et de nombreux trous chevillés ; des éclats sont visibles au niveau des portes et des différents angles du couloir ; certains spots halogènes ne fonctionnent pas.la chambre 3 droite : des traces et éclats sont visibles en partie basse des murs, en entrant dans la pièce ; la peinture est décrite comme totalement écaillée et absente au niveau de la porte de la salle d’eau ; il est observé quelques traces de décoloration et un trou chevillé ; un lustre ne fonctionne pas ; un vitrage est fissuré ;la salle d’eau attenante : la partie haute est recouverte de peinture qui s’écaille et se cloque largement ; la peinture du plafond cloque largement ;la salle d’eau 2 (gauche) : une importante fissure est constatée sur l’ouvrant de la porte d’accès avec des traces de salissures ; la poignée est absente.la chambre 4 : quelques traces de décoloration sont visibles sur les murs aux anciens emplacements des tableaux, et quelques frottements en partie basse sont constatés ; la peinture s’écaille en partie basse de la fenêtre ;la salle de bain : la peinture cloque au-dessus de la baignoire, deux spots sur trois seulement fonctionnent ;la cuisine : le sol est sale, les murs sont largement marqués par des infiltrations, il existe quelques fissures ; il existe une petite fuite sous la bonde de l’évier ; une porte de façade d’un élément de cuisine est manquante.
Le commissaire de justice constate enfin la remise de huit clés le 2 mai 2022.
De l’'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 2 juillet 2015, il ressort que les peintures et le sol ont été indiqués comme étant en très bon état, avec cette précision ; « l’appartement vient d’être rénové (plomberie, électricité, salle de bain, WC, salle d’eau, séhour, chambre, couloir) , peinture, parquets, interphone neufs. » Deux jeux de clés complets, quatre clés d’appartements, quatre clés de parties communes, et quatre clés d’immeuble ont été remis aux locataires.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que :
l’écaillement des peintures et les traces de décoloration au niveau de l’emplacement des tableaux, comme les traces de frottement en partie basse des murs ne sont pas des dégradations locatives ; il s’agit de l’usure normale des peintures, compte-tenu de la durée d’occupation du logement, près de sept années ;l’origine des dégâts des eaux et infiltrations ayant provoqué les cloques sur les plafonds n’est pas établie, de sorte qu’il ne saurait être affirmé que leur remise en état incombait au locataire;la fissure dans la vitre de l’une des fenêtres, les importantes traces sombres sur les parquets, l’importante fissure dans la porte de la salle d’eau, les trous dans les murs non rebouchés sont des dégradations locatives;l’état des cheminées n’a pas été décrit dans l’état des lieux d’entrée, de sorte que les fissures et marques sur la cheminée de l’une des chambres, décrite comme « ancienne » dans l’état des lieux, ne peuvent avec certitude être imputées au locataire,Des clés ont été égarées.
Il ne saurait être tenu compte du constat de commissaire de justice établi le 3 octobre 2022, dès lors que M. [J] [W] avait quitté les lieux le 2 mai 2022 et que les dégradations qu’il mentionne ont pu intervenir postérieurement.
En conséquence, ne pourront être retenus au titre des travaux de reprise dont le coût doit être supporté par le locataire que les sommes facturées au titre de :
la reprise des percements dans la salle à manger : 1200 euros HT et 1320 euros TTC ;la reprise des percements dans la chambre 1 gauche, chambre 3 droite et dans le couloir; toutefois, ces travaux n’étant pas précisément chiffrés, il conviendra d’appliquer le montant retenu pour la salle à manger pour ces trois pièces : 1200 euros et 1320 euros TTC ;le remplacement du canon de la serrure de la salle d’eau : 280 euros et 308 euros TTC;la reprise au synthobois d’une seule des portes : 100 euros HT et 110 euros TTC (1900 euros HT facturés pour 19 portes)la réfection des parquets dans les chambres 1 et 2 : 1680 euros HT diminués de 30%, comme sollicité dans les écritures du demandeur, soit 1293,6 euros TTC,le remplacement du carreau du vantail de gauche de la fenêtre de la grande chambre : 494 euros et 543,4 euros TTCla réfection des clés manquantes : 594 euros TTC.
Soit la somme totale de 5489 euros TTC au titre des travaux de reprise des dégradations et de remplacement des pertes locatives.
Sur les comptes entre les parties
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
En l'espèce, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
le preneur est redevable de la somme de 5489 euros ;la bailleresse est redevable de la somme de 3700 euros au titre du dépôt de garantie.
Il en résulte que Monsieur [J] [W] est redevable de la somme de 1789 euros, après déduction du dépôt de garantie.
Il sera donc condamné à payer à M. [M] [F] la somme de 1789 euros.
Sur les frais d’état des lieux de sortie
En vertu de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Il est toutefois constant que s’il n’existe pas d'impossibilité d'établissement contradictoire de l'état des lieux amiable, et que le bailleur le fait établir par un commissaire de justice, le principe d’un partage est exclu et les frais doivent rester à la charge du bailleur.
Il n’est en l’espèce pas démontré que M. [J] [W] se serait opposé à la réalisation d’un état des lieux amiable.
En conséquence, M. [M] [F] sera débouté de sa demande formée à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 700 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [J] [W] à verser à M. [M] [F] la somme de 1789 euros au titre des dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie;
REJETTE la demande formée au titre du paiement de l’arriéré locatif ;
REJETTE la demande formée au titre du partage par moitié des frais de constat de commissaire de justice ;
CONDAMNE M. [J] [W] à verser à M. [M] [F] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE M. [J] [W] aux dépens de l'instance ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
RAPPELLE l'exécution provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
